공동임대사업자의 차입금 처리 시 주의점

공동임대사업자의 차입금 처리 시 주의점

부동산 투자에 있어서 차입금은 레버리지 효과를 위해 필수적인 부분입니다. 그렇기 때문에 많은 부동산 임대사업자들은 차입금을 활용하여 수익극대화를 추구합니다. 이러한 임대사업을 공동사업으로 진행할 때, 주의하지 않으면 차입금 이자비용을 필요경비로 인정받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 다음의 사례를 한 번 살펴보도록 하겠습니다.

아버지 문부자씨는 아들 문유능씨와 함께 지하1층, 지상8층인 건물을 아버지 1/5, 아들 4/5의 지분으로 매입하였습니다. 이때 이 사업을 위해 은행에서 20억원을 차입하여 부동산 매입자금, 리모델링비용 및 임대차보증금반환 비용 등으로 사용하였습니다. 그리고 이 차입금에 대해 이자비용을 소득에서 필요경비로 차감하였습니다. 이에 대해 세무서에서 세무조사를 통해 해당 차입금이공동사업을 출자하기 위한 비용으로 공동사업의 필요경비가 아니라고 판단하여 비용을 부인하고 세금을 추징하였습니다. 이에 문씨 부자는 세무서의 처분을 거부하고 불복을 진행하였습니다.

위의 사례에서 일반적인 상식으로는 당연히 차입금은 필요경비로 여기고 수입금액에서 차감할 수 있다고 여기는 경우가 많습니다. 그러나 실제 많은 경우에 출자를 위한 비용으로 여겨져 비용을 부인 당하는 사례가 발생합니다. 위의 사례 역시 불복을 진행하였으나, 납세자가 결국 패소하였습니다. 그 이유는 바로 공동사업장의 출자금에 대한 판단이 일반적이니 생각과 다르기 때문입니다. 공동사업은 공동사업약정과 사업자등록을 통해서 사업이 이루어집니다. 대부분 실제 차입이 이루어지고 난 이후에 공동사업약정이 이루어지고, 그리고 사업자등록을 합니다. 그러나 이러한 경우에 세무서에서는 부동산을 매입하기 위한 채무를 출자 이후에 이루어졌다고 보는 것이 아니라 출자를 위한 채무로 보게 되는 것입니다. 예를 들면, 법인을 설립하여 부동산임대업을 진행한다고 가정할 때, 자기자본금을 가지고 법인을 설립하고 그 이후에 차입금과 더불어 부동산을 매입하여 임대업을 영위한다면 분명 차입금에 대한 이자비용은 법인의 비용이 될 것입니다. 그러나 차입을 통해 부동산을 매입하고 그 이후 현물출자를 통해 법인을 설립한다면, 그 이자비용은 각 개인의 비용이지 법인의 비용이 아닐 것입니다. 이와 거의 유사한 원리가 공동사업에도 적용되는 것입니다.

따라서 부동산 임대업 등을 공동사업을 진행할 때에 가장 중요한 부분은 공동사업약정을 통해 출자금에 대해 명확하게 하고, 차입금의 부담을 공동사업장에 귀속을 해야 차입금 이자가 출자를 위한 채무가 아닌 공동사업을 위한 채무로 취급될 수 있습니다. 공동사업장은 사업을 함께 하는 공유자 어느 누구의 사업장이 아닌 공동사업장 자체가 1거주자로 취급됩니다. 즉, 마치 공동사업자 개개인과 또 다른 1명의 공유사업장이 존재하게 되는 것입니다. 그러다 보니, 개념상 부동산의 소유 자체도 공유 가 아닌 합유 의 형태가 적합하게 됩니다. (그러나 실제 합유로 공동사업을 하는 경우는 극히 드물다고 할 수 있습니다.) 대부분 공유로 부동산을 구입하여 사업을 진행하다 보니, 공동사업장 자체에 귀속되기 보다는 각자의 지분의 합계 정도로 해석될 여지가 많습니다. 따라서 공동사업약정 및 사업자등록 시기를 명확하게 하여 부동산에 소요된 대출에 대해서 필요경비를 부인 당하는 일이 없도록 해야 하겠습니다. 또한 공동사업의 자금 출처에 대해서는 별도의 검토를 통해서 특수관계자인 공동사업자 사이에서 문제가 발생하지 않도록 해야 할 것입니다.

부동산태인 칼럼니스트 이촌세무법인 홍성택 세무사