실제 현황과 다른 지목으로 토지 보상받아 손해를 본 경우 해결방법

실제 현황과 다른 지목으로 토지 보상받아 손해를 본 경우 해결방법

[박승재 변호사의 잘 사는 法]

안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 실제 현황과 다른 지목으로 토지 보상을 받아 손해를 본 경우 이를 시정할 수 있는 방법에 대하여 알아 보도록 하겠습니다. 통상 택지개발사업 등으로 인하여 일반인의 토지가 필요한 경우 통상 협의를 통하여 취득하는 절차를 거치게 됩니다. 그러나 양 측의 의견이 합의에 이르지 않아 결국 결렬되는 경우도 많습니다. 그런 경우 수용 재결이라는 절차를 거치게 됩니다. 그 과정에서 감정평가 시 실제 현황을 고려하지 않은 판단을 하는 경우가 있습니다. 실제 현황은 대지로 사용되고 있는데 형식적인 지목만 잡종지인 경우 지목대로 평가를 하여 수용금을 결정해버린 다음 수용 당하는 사람 입장에서는 매우 손해겠지요. 자세한 사항은 아래 구체적인 사례를 통하여 살펴보도록 하겠습니다.

A시는 택지개발사업(이하“이 사건 개발 사업”이라 합니다)을 위하여 개발계획승인을 받았고, 건설교통부장관은 택지개발촉진법 제9조 제3항에 의거하여 이를 고시하였습니다. 한편 B 소유의 토지(이하“이 사건 토지”라 합니다)는 이 사건 개발 사업 구역에 편입되었습니다(B 소유의 토지의 지목은“잡종지”였으나 그 실제 현황은 대지였습니다).

A시는 B와 이 사건 토지 취득을 위한 협의를 하였으나 협의가 성립되지 아니하여 OO도지방토지수용위원회(이하“지토위”라 합니다)에 수용을 위한 재결을 신청하였고, 이에 따라 지토위는 위 개발 사업 시행을 위하여 A시가 이 사건 토지를 수용하고 손실보상금은 5억 원, 수용 시기는 2014. 6. 30.로 한다는 내용의 수용 재결을 하였습니다.

B는 이에 불복하여 중앙토지수용위원회(이하“중토위”라 합니다)에 위 재결에서 정한 보상금의 증액을 구하는 이의신청을 하였으나 중토위에서는 B의 신청을 받아들이지 않았습니다. 이에 B는 손실보상금 증액을 청구하는 행정소송을 제기하였습니다(B는 행정심판 단계에서는 실제 지목을 기준으로 보상금이 산정되어야 한다는 주장을 하지 않았었습니다).

과연 B는 자신의 토지에 대하여 실제 현황인 대지를 기준으로 손실보상금을 지급받을 수 있을까요? 또한 행정 심판 단계에서 주장하지 않은 사항을 행정 소송 단계에 이르러 주장할 수 있을까요?

관련 법령은 다음과 같습니다.

택지개발촉진법 제9조(택지개발사업 실시계획의 작성 및 승인 등)

① 시행자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 택지개발사업 실시계획(이하 "실시계획"이라 한다)을 작성하고, 지정권자가 아닌 시행자는 실시계획에 대하여 지정권자의 승인을 받아야 한다. 승인된 실시계획을 변경(대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 제외한다)하려는 경우에도 같다.

② 실시계획에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조에 따라 작성된 지구단위계획과 택지의 공급에 관한 계획이 포함되어야 한다. <개정 2011.4.14.>

③ 지정권자가 실시계획을 작성하거나 승인하였을 때에는 이를 고시하고, 시행자 및 관할 시장·군수 또는 자치구의 구청장(특별자치도지사의 경우에는 시행자에 한한다)에게 그 사실을 통지하여야 한다.

④ 지정권자가 제12조제1항에 따른 토지등의 수용이 필요한 실시계획을 작성하거나 승인하였을 때에는 시행자의 성명, 사업의 종류 및 수용할 토지 등의 세목(細目)을 관보에 고시하고, 그 토지 등의 소유자 및 권리자에게 이를 통지하여야 한다. 다만, 시행자가 실시계획을 작성하거나 승인 신청을 할 때까지 토지등의 소유자 및 권리자와 미리 협의한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑤ 시행자는 택지개발사업을 시행할 때 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 있는 경우에는 「도시개발법」에 따른 도시개발사업을 실시할 수 있다.

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제83조(이의의 신청)

① 중앙토지수용위원회의 제34조에 따른 재결에 이의가 있는 자는 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다.

② 지방토지수용위원회의 제34조에 따른 재결에 이의가 있는 자는 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항에 따른 이의의 신청은 재결서의 정본을 받은 날부터 30일 이내에 하여야 한다.

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제84조(이의신청에 대한 재결) ① 중앙토지수용위원회는 제83조에 따른 이의신청을 받은 경우 제34조에 따른 재결이 위법하거나 부당하다고 인정할 때에는 그 재결의 전부 또는 일부를 취소하거나 보상액을 변경할 수 있다.

② 제1항에 따라 보상금이 늘어난 경우 사업시행자는 재결의 취소 또는 변경의 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 보상금을 받을 자에게 그 늘어난 보상금을 지급하여야 한다. 다만, 제40조제2항제1호·제2호 또는 제4호에 해당할 때에는 그 금액을 공탁할 수 있다.

공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제85조(행정소송의 제기)

① 사업시행자, 토지소유자 또는 관계인은 제34조에 따른 재결에 불복할 때에는 재결서를 받은 날부터 60일 이내에, 이의신청을 거쳤을 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 30일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 행정소송을 제기하기 전에 제84조에 따라 늘어난 보상금을 공탁하여야 하며, 보상금을 받을 자는 공탁된 보상금을 소송이 종결될 때까지 수령할 수 없다.

② 제1항에 따라 제기하려는 행정소송이 보상금의 증감(增減)에 관한 소송인 경우 그 소송을 제기하는 자가 토지소유자 또는 관계인일 때에는 사업시행자를, 사업시행자일 때에는 토지소유자 또는 관계인을 각각 피고로 한다.

이에 관하여 판례는“토지의 수용ㆍ사용에 따른 보상액을 평가함에 있어서는 관계 법령에서 들고 있는 모든 산정요인을 구체적ㆍ종합적으로 참작하여 그 각 요인들을 모두 반영하되 지적공부상의 지목에 불구하고 가격시점에 있어서의 현실적인 이용 상황에 따라 평가되어야 하므로 비교표준지와 수용대상토지의 지역요인 및 개별요인 등 품등비교를 함에 있어서도 현실적인 이용 상황에 따른 비교수치 외에 다시 공부상의 지목에 따른 비교수치를 중복 적용하는 것은 허용되지 아니한다고 할 것이고, 한편 지적법시행령 제6조 제8호 는 영구적 건축물 중 그 호에서 열거하는 건축물과 그 부속시설물의 부지 및 정원과 관계 법령에 의한 택지조성사업을 목적으로 하는 공사가 준공된 토지만을 '대'로 규정하고 있을 뿐이므로 건축법상 소정의 건축허가를 받아 건축한 영구건축물의 부지라 하더라도 위 호에 규정되지 아니한 건축물의 부지는 그 지목이 공장용지(동시행 령 제6조 제9호), 학교용지(동조 제10호) 또는 잡종지(동조 제24호 소정 영구건축물의 부지등)로 될 수밖에 없는 것이지만, 지적법상 대(垈)가 아닌 잡종지인 경우에도 지적법상 대(垈)인 토지와 현실적 이용상황이 비슷하거나 동일한 경우에는 이를 달리 평가할 것은 아니다.”고 판시하였습니다.

결국 위 판례의 태도에 따르면 이 사건 토지의 실제 현황을 잡종지로 파악하여 그 보상액을 산정한 재결은 그 자체로 위법하다 할 것이고, 이 사건 토지의 적정한 보상금을 산정하기 위한 비교표준지 선정은 이 사건 토지의 실제 현황과 마찬가지로 대지로 되어 있는 토지를 채택하여야 할 것입니다. 통상 잡종지보다 대지의 가격이 훨씬 높으므로 B는 더 높은 보상금을 지급받을 수 있을 것입니다.

한편 B는 위와 같이 보상금 산정에 있어서 실제 현황이 인정되어야 한다는 취지의 주장을 행정 심판 단계에서는 하지 않았는 바 이를 행정 소송 단계에서 주장할 수 있는지 여부가 문제시될 수 있습니다. 그러나 항고소송에 있어서 원고는 전심절차에서 주장하지 아니한 공격방어방법을 소송절차에서 주장할 수 있고 법원은 이를 심리하여 행정처분의 적법 여부를 판단할 수 있는 것이므로, 원고가 전심절차에서 주장하지 아니한 처분의 위법사유를 소송절차에서 새롭게 주장하였다고 하여 다시 그 처분에 대하여 별도의 전심절차를 거쳐야 하는 것은 아니라는 것이 판례의 태도이므로 결국 B는 행정 소송 단계에서부터 위 주장을 개진할 수 있습니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 성의 박승재 변호사