건물 주인이 상가임대료를 대폭 인상하는 경우 규제방안
문)━━━━━━━━━━━━━
저는 1년 전 甲소유 상가건물 3층 일부를 임차하여 보습학원을 운영하는 임차인입니다. 그런데 건물주 甲은 계약기간 만료 전 2월 된 시점인 지난달 말 임차인인 저에게 경제사정등 여러 가지 이유를 들어 임차료를 50%까지 올리겠다는 내용증명을 보내왔습니다. 저는 위 학원운영으로 생계를 유지하고 있으므로 재계약을 하여야할 입장인데, 갑자기 1,000만원∼1,500만원의 돈을 마련하자니 너무 힘든 상황입니다. 건물주 甲의 임대료 과다 인상을 규제할 수 있는 법적 대응방안은 없는지요?
답)━━━━━━━━━━━━━
임대인이 경제적으로 우월한 지위를 이용하여 임대료의 과다인상을 요구하는 경우 세입자들이 선택할 수 있는 방법은 계약을 해지 방법 이외에는 별다른 방법이 없었던 것입니다.
이와 같이 상가건물의 임대차에서 일반적으로 경제적?사회적 약자인 임차인들은 임대료 등 인상문제, 임대인의 해지권 남용, 임대차기간의 불안정성, 월세 산정시 고율의 이자율 적용문제, 임대보증금의 미반환문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있지만 이들 임차인들을 사회적으로 보호하기 위한 법적 장치가 없었는데, 이러한 상가건물의 임대차에서 사회적·경제적 약자인 임차인들을 보호하고 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 2001년 12월 29일 제정되고, 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호법은 민법의 특별법으로서 민법에 대한 제특례를 규정하고 있습니다.
차임 등의 증감청구권에 관하여 상가건물임대차보호법 제11조에 의하면 "①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다."라고 규정하고 있으며, 차임 등 증액청구의 기준에 관하여 같은 법 시행령 제4조에 의하면 "법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다."라고 규정하고 있습니다.
또한 계약갱신의 요구에 관하여 같은 법 제10조에 의하면 "①임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. ③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다..."라고 규정하고 있습니다.
따라서 임대차계약의 당사자는 약정한 차임 등이 임대물에 대한 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않을 때에는 상대방에게 장래에 대하여 차임 등의 증감을 요구할 수 있을 것입니다.
또한 상가임차인에게는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권이 인정되며, 이 경우에도 위 차임 등의 증감청구권규정이 적용된다할 것입니다.
다만, 위 사안의 경우와 같이 임대인이 차임 등의 증액을 청구할 경우에는 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년이 경과하여야 하며, 증액시에도 청구 당시의 차임 또는 보증금의 12%를 초과하지 않는 범위 내에서 하여야 할 것이므로 건물주 甲의 청구액 중 이를 초과하는 부분은 인정받지 못할 것으로 보입니다.
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