부동산 취득시효의 요건에 대하여[김용일의 부동산톡]

 부동산 취득시효의 요건에 대하여[김용일의 부동산톡]

이데일리 원문 

       

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 민법 제245조는 부동산취득시효제도를 규정하고 있다. 타인소유의 부동산이라고 하더라도 일정기간 점유 등 요건을 갖춘 경우 점유자가 소유권을 취득할 수 있도록 한 것이다. 취득시효에는 점유취득시효와 등기부취득시효가 있는바, 이번 시간에는 취득시효의 요건에 대해 정리해 보겠다.

◇ 부동산 점유취득시효의 요건

민법 제245조 제1항은 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.”라고 하여, 점유취득시효를 규정하고 있다.

일단 점유자는 민법 제197조 제1항에 의해, 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정되는데, 여기서 소유의 의사로 점유하는 것을 자주점유라 하고, 그 반대를 타주점유라 한다. 소유의 의사는 점유개시 당시 존재하여야 하고, 자주점유 여부는 점유자의 내심의 의사에 의하여 결정되는 것이 아니라, 점유취득의 원인이 된 권원의 성질에 의하여 객관적으로 결정된다. 따라서, 매매나 증여와 같이 소유권이전을 목적으로 하는 행위에 근거하여 점유했다면 권원의 성질상 자주점유이고, 부동산명의신탁에 의하여 부동산의 소유자로 등기된 자는 권원의 성질상 타주점유가 된다.

악의의 무단점유, 즉 점유자가 타인 소유의 토지를 악의로 무단점유한 경우에는 자주점유의 추정은 깨진다. 나아가 처분권한 없는 자로부터 그 사실을 알면서 부동산을 취득하거나 어떠한 법률행위가 무효임을 알면서 그 법률행위에 의하여 부동산을 취득하여 점유를 시작한 때에는, 점유 시작 당시에 소유의 의사가 있다고 할 수 없다.

또한, 대법원 판례에 의하면, “점유자가 타인의 선대를 위하여 그 선산과 분묘 등을 돌보면서 이를 관리하여 온 경우, 이들 토지에 대한 점유자의 점유는 그 권원의 성질상 처음부터 타주점유이다.”라고 하였고, “토지 점유자가 점유기간 동안 여러 차례 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법이 시행됨에 따라 등기의 기회가 있었음에도 불구하고 소유권이전등기를 하지 않았고 오히려 소유자가 같은 법에 의하여 소유권보존등기를 마친 후에도 별다른 이의를 하지 않은 경우, 외형적 ‧ 객관적으로 보아 점유자가 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 가지고 있지 않은 것으로 볼 여지가 있다.”고 하여 자주점유의 추정을 배척한 사례가 있다.

이 밖에, 점유취득시효가 완성되기 위해서는 20년간 점유의 요건도 필요하다. 여기서 취득시효를 주장하는 자는 점유자만의 점유기간만 주장하거나, 전 점유자의 점유기간을 합산하여 주장할 수도 있다

◇ 부동산 등기부취득시효의 요건

민법 제245조 제2항은 “부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.”라고 하여, 등기부취득시효를 규정하고 있다.

앞서 살펴본 점유취득시효의 요건인 평온, 공연한 자주점유에 덧붙여, 점유자의 선의, 무과실이 요구되고, 반면에 점유기간은 10년으로 줄어든 차이가 있다. 또한 10년 이상 소유자로 등기가 되어 있을 것이 요구된다.

여기서, 선의는 민법 제197조 제1항에 의하여 추정되는데, 무과실을 추정하는 규정은 없으므로, 시효취득을 주장하는 점유자가 무과실에 대한 증명책임을 진다.

등기부상의 명의인을 소유자로 믿고 부동산을 매수하여 점유하는 자는 특별한 사정이 없는 한 과실 없는 점유자에 해당하지만, 반면에 다음 경우는 과실 있는 점유에 해당한다. ①등기명의인이 아닌 제3자를 소유자로 믿은 경우, ②처분자 명의로 등기가 경료되어 있더라도 그 등기가 정당하지 않은 것으로 의심할 만한 상당한 이유가 있는 경우, ③부동산을 매수하는 자가 매도인에게 그 부동산을 처분할 권한이 있는지 여부를 조사하지 않은 경우, ④본인의 대리인으로서 처분권한을 위임받았다고 칭하는 자로부터 부동산을 매수하는 자가 직접 본인에 대하여 대리권의 유무를 확인하지 않은 경우 등

등기와 관련해서는, 10년의 등기기간만 충족하면 되므로, 소유자로 등기한 자가 적법 유효한 등기를 한 자일 필요는 없으며, 무효인 등기를 마친 자라도 무방하다. 그리고 상속인의 경우에는 상속등기를 경료하지 않아도 등기부 취득시효의 요건인 부동산의 소유자로 등기한 자에 해당한다고 하여, 등기부시효취득이 인정될 수 있다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

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