3억 아파트 물려줄 때, 세금 4천만원 아끼려면

3억 아파트 물려줄 때, 세금 4천만원 아끼려면

매일경제 원문 

       

몇 년 전 직장에서 은퇴한 60대 A씨는 서울에 시가 3억원가량의 아파트 한 채(전용면적 85㎡)를 보유하고 있다. 30대 중반인 A씨 아들은 조만간 결혼할 예정이다. A씨는 아들에게 본인이 거주하고 있는 아파트를 물려주고, 고향에 내려가 노후를 보내고 싶다. 그런데 A씨는 아들에게 집을 넘겨줄 때 어떤 방법으로 해야 세금을 조금이라도 더 줄일 수 있는지 고민이다.

일반적으로 부모가 살아 있을 때 자녀에게 재산을 이전하는 방법으로 증여를 떠올리기 쉽다. 증여는 재산을 받는 자녀가 아무 대가 없이 무상으로 받는 것을 말한다.

A씨 사례에서 시가 3억원의 아파트를 아들에게 증여를 할 때 발생하는 세금은 증여세와 취득세이다. 증여재산은 시가로 평가하는 것이 원칙이다. 아파트는 증여일 전후 3개월간 같은 단지의 아파트 매매사례 중에서 증여 대상 아파트와 면적, 위치, 기준 시가 등을 고려하여 가장 유사한 물건의 매매사례가액을 시가로 보게 된다.

A씨가 내야 할 증여세가 얼마인지 계산해봤다. 아파트 시가 3억원에서 성인 자녀가 받을 수 있는 증여재산공제 5000만원을 차감한다. 과세 표준 2억5000만원에 해당하는 증여세율 20%를 적용하고, 신고세액공제 7%를 차감하면 증여세는 3720만원이 나오게 된다.

증여 등기할 때 취득세는 기준 시가를 적용한다. A씨 사례에서 기준 시가를 2억원이라고 가정할 때 취득세율 3.8%를 적용하면 760만원이다. 그러므로 증여세와 취득세를 합하면 A씨는 총 4480만원의 세금을 내야 하는 상황이 발생하게 된다.

증여세와 취득세는 증여받는 아들이 모두 부담해야 한다. 참고로 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 아파트는 나중에 팔 때 5년이 경과한 뒤에 팔아야 양도세 이월과세가 적용되지 않는다는 점을 유의해야 한다.

그렇다면 증여 이외에 아들에게 부동산을 물려줄 방법은 없을까. 부친이 아들에게 매매 방식으로 넘길 수도 있다. 가족 간에 매매거래를 할 때 가장 먼저 신경 써야 할 점은 매매가액을 얼마로 할 것인가의 문제이다.

남남이 아닌 가족이기 때문에 매매가액을 시가보다 낮게 정할 가능성이 높은데 세법에서 이를 규제하고 있다는 점을 유념해야 한다. 매매가액을 시가보다 너무 낮게 정하면 매도인 입장에서는 양도소득세 문제가, 매수인 입장에서는 증여세 문제가 발생하기 때문이다.

세법상 시가와 매매가액의 차이가 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액(9000만원)을 초과하게 되면 초과된 금액을 증여로 보게 된다. 따라서 매수인인 아들 입장에서 증여세 문제가 없도록 하기 위해서는 시가 3억원인 주택은 2억1000만원보다 낮지 않게 매매가액을 정해야 한다.

매도자인 부친 입장에서는 어떨까. 시가와 매매가액의 차이가 시가의 5%와 3억원 중 적은 금액(1500만원) 이상이 되면 시가를 기준으로 양도소득세를 재계산하게 된다. 결국 시가 3억원의 아파트는 매매가액을 2억8500만원 초과~3억 1500만원 미만의 범위에서 결정해야 양도소득세 문제가 없게 되는 것이다.

다만 위 사례처럼 1가구 1주택 비과세 대상이거나 양도차손이 발생하는 경우는 양도세를 재계산하지 않으므로 양도세 부담은 전혀 없다. 그러므로 사례에서 매매가액은 증여세 문제가 발생하지 않는 범위에서 정하면 된다.

매매가액을 결정한 다음에 신경 써야 할 점은 매수자인 자녀의 자금 원천이다. 배우자나 직계존비속에게 재산을 양도한 경우에는 대가를 지급한 사실이 명백하게 입증되지 않으면 증여로 추정하기 때문이다.

실제 매매거래임을 입증하기 위해서는 표준매매계약서와 거래대금을 지급한 금융증빙서류를 잘 갖춰둬야 한다. 자금 원천을 은행 대출로 조달한 경우는 국세청에서 부채로 전산등록하고 대출원리금을 누가 상환했는지까지 사후관리하고 있으니 이 점도 유의해야 한다.

A씨 사례의 경우 시가 3억원보다 저가인 2억1000만원으로 매매가액을 정할 경우, 양도소득세는 1가구 1주택 비과세라 발생하지 않고 취득세만 실제 매매가액의 1.1%(전용면적 85㎡ 이하 주택양도거래)인 231만원이 발생하므로 증여할 경우의 세금 4480만원보다 훨씬 더 세금을 절약할 수 있게 된다. 자녀의 자금 원천이 충분하다면 증여보다 매매 방식이 세금 측면에서 유리할 수도 있다.

이처럼 가족 간에 재산을 이전하는 방법에는 증여와 매매 방식이 있으니 각자의 상황에 맞게 전문가와 상의해서 진행하는 것이 유리하다.

[김인숙 NH투자증권 세무연구위원]

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