상가부분과 주택부분을 기준시가에 의거 안분하여 계산합니다. (건축물관리대장상 내용에 따라)
- 먼저 상가주택 취득세 계산은 상가와 주택으로 이루어진 건물이기때문에
상가취득세율과 주택취득세율이 동시에 존재하는 건물입니다
그래서 건물용도상연면적을 상가부분과 주택부분으로 주택전체취득가액에서
안분하여 각각 상가취득세율, 주택취득세율을 적용하여 합하면됩니다
상가주택의 취득세는 상가부분과 주택부분의 가액을 안분하여 계산하여야 합니다.
상가부분에 대한 취득세는 상가부분의
거래가액의 4%이며,
주택부분에 대한 취득세는 주택부분의 거래가액이
6억원이하는 1%,
6억원초과 9억원이하는 2%,
9억원초과는 3%
적용합니다.
그러므로 상가부분의 가액과 주택부분의 가액을 안분하여 계산하려면
기준시가에 의하여 안분하여야 하나 자료부족으로 계산해 드리지 못하므로
해당구청 세무과에 전화를 하면 안분하여 취득세를 알려줍니다.
다양한 사례 살펴보기
건평60평중 1층상가 19평 .주택 17평
2층주택24ᆞ5평 입니다 거래가액은 5억9천 이고요 취득세는 얼마쯤인지 궁금합니다
주택이 커서 전체를 주택으로 간주되어 주택취득세만 내는지요?
상가주택의 경우에 상가면적보다 주택부분의 면적이 크므로 건물전체를 주택으로 보아 취득세를 계산합니다.
현행 취득세법으로 무주택자로서 전용면적 85㎡ 초과 주택을 취득하는 경우에는 50% 감면되어
취득세와 지방교육세가 2.7% 부과됩니다.
-2013년 6월8일 현재 취득세율표 -
현행 세법으로 그에 따른 취득세 등을 계산하면, (2.7%)
취득세는 590,000,000 × 2% = 11,800,000원
농어촌특별세 590,000,000 × 0.5% = 2,950,000원
지방교육세는 590,000,000 × 0.2% = 1,180,000원
계 15,93,000원 입니다.
그러나 아직까지 국회의 통과를 남겨놓고 있지만 새로 개정 예정인 취득세 영구인하 법안의 내용을 보면,
주택보유수와는 상관없이 2013.8.28.이후 잔금을 지급하고 주택을 취득하는 경우에 주택가액을 기준으로 하여
주택의 취득가액이 6억원이하는 1%, 6억원초과 9억원이하는 2%, 9억원초과는 3%적용합니다.
저 같은 경우 1층 상가 및 주택, 2층 주택, 3층 주택으로, 상가면적이 15평정도고 주택이 55평 정도 되어 상가보다 주택이 더 큰 경우입니다
자치단체에서는 취득세를 상가 따로 주택 따로(참고로 생애최초주택구입이라서 주택부분은 면제되었습니다) 부과를 했는데요
말씀하신 것처럼 주택이 상가보다 면적이 클 경우 전체를 주택으로 계산을 한다는 근거에 대해서 궁금합니다, 근거를 알려 주시면 고맙겠습니다
저는 과거에 상가주택에 대한 취득세 계산을 면적의 크기에 따라 부과되었으나,
지금의 취득세법에서는 상가면적과 주택면적의 기준시가(과세시가표준액)를 안분계산하여 취득세를 부과하고 있습니다.
그러므로 상가부분에 대한 취득세 등은 상가부분의 거래가액에서 4.6%가 부과되고, 주택부분에 대하여 6억원 미만인 경우에는 1%의 취득세를 부담하면 됩니다.
대지 : 87평
건평 : 136평
지하 1층 상가 : 36평, 주택 16평
1층 : 상가 43평
2층 : 주택 41평
결론적으로 상가 주택이지만 주택 보다는 상가의 총면적이 넓은 편입니다.
1. 총 매입가는 10억입니다. 취득세를 낼때 상가와 주택을 분리하여 취득세를 내는지요
왜냐하면 9억 이하의 주택 구입시 취득세 감면을 받을 수 있는지 궁금해서 입니다.(현재 아파트를 매매한 상태라 무주택입니다.)
2. 저와 아내는 7. 8급 공무원입니다.
상가는 직접 운영하는 것이 아니고 남에게 전세를 줄 것이지만 이럴 경우 사업자 신고를 해야 되는지요
한다면공무원 명의로 가능 한지요?
상가주택을 취득하는 경우에 취득세 등은
상가부분과 주택부분을 기준시가에 의거 안분하여 계산합니다. (건축물관리대장상 내용에 따라)
그러므로 주택부분에 대하여는 감면을 받을 수가 있으므로 주택부분의 가액이 9억원 미만인 경우에는
2.2%의 취득세 등을 부담하여야 하고, 상가부분에 대하여는 취득세 등이 4.6% 입니다.
그리고 상가부분에 대한 임대수입에 대하여는 사업자등록을 하여야 합니다.
만일에, 임대수입이 발생하는 경우에 사업자등록을 하지 아니하는 경우에는 각종 가산세 등의 불이익을 받게 되므로 반드시 신청을 하여야 합니다.
공무원도 임대사업자등록을 하여도 아무런 규제가 없습니다.
11억 2천만원에
상가 주택을 구매 하였으며,
면적 184.5m2, 면적 376.83m2
지하 1층 지상 1,2층은 상가 3층은 주택, 옥탑
이렇게 있고 지분은 어떤 비율로 나누어 져있는지 모릅니다. 확인하여 추가 질문하도록 하겠습니다.
잔금 기일은 9월 5일로 잔금 치루고 등기 할 예정입니다.
무주택 자이며, 취득세 답변 부탁드립니다.
또 임대 수수료가 발생하는대 사업자를 내야하나요? 사업자를 내면 제가 직장을 다니고 있는대
의료보험, 국민연금을 별도로 또 내야하나요?
질문
1. 취득세
2. 사업자를 낼 경우 의료보험, 국민연금 납부 여부?
3. 세금 여부?
감사합니다.
상가에 대한 취득세 세율은 4% 이며, 무주택자의 경우에 주택부분에 대한 취득세 등의 세율은 2% 입니다.
상가주택의 취득세 등은 구분하여 계산합니다. (건축물관리대장상 내용에 따라)
건축물대장상 상가부분 <주택부분이면 주택으로 전체를 주택으로 보아 취득세를 계산하고,
상가부분 = 주택부분, 상가 >주택이면 상가부분과 주택부분을 구분하여 계산합니다.
상가부분과 주택부분의 거래가액의 구분은 면적이 아닌, 기준시가에 의하여 안분하여 계산합니다.
안분계산하려면 토지면적, 건물면적(주택, 상가), 건물용도, 구조, 준공일 등의 자료가 있어야만 기준시가를 계산하여 안분계산합니다.
자료부족으로 취득세 등을 계산해 드리지 못하며,
상가에 대한 임대수입에 대하여는 반드시 사업자등록을 하여야 합니다.
사업자등록을 하지 아니하는 경우에는 나중에 가산세 등 큰 불이익을 받게 됩니다.
사업자가 근로소득이 있는 경우에는 의료보험과 연금이 별도로 납부가 되지 아니합니다.
참고가 되었으면 좋겠습니다,
기존 주택소유 1주택 소유 (원룸소유, 즉 다가구 주택소유중입니다)
* 상가 주택 매입 예정
토지 58평
건평 62평
- 1층 일반 음식점 16평
- 1층 주택
- 2층 사무소 7평
- 2층 주택 23평
* 등기부 등본상 내용입니다
매입 예정가는 2억 8천입니다
정확한 계산 부탁드립니다
가주택의 취득세 등은 구분하여 계산합니다.
건축물대장상 상가부분 < 주택부분이면 주택으로 전체를 주택으로 보아 취득세를 계산하고,
상가부분 = 주택부분, 상가 > 주택이면 상가부분과 주택부분을 구분하여 계산합니다.
상가부분과 주택부분의 거래가액의 구분은 면적에 따라 구분하지 하지 아니하고 기준시가에 의하여 안분하여 계산합니다.
안분계산하려면 토지면적, 건물면적(주택, 상가), 건물용도, 구조, 준공일 등의 자료가 있어야만
기준시가를 계산하여 안분계산합니다.
먼저 상가주택 취득세를 계산하기위해서는 건축물대장이 필수로 필요합니다
그래서 일단 건축물대장의 약식인 서울부동산정보광장의 건축물대장
부분을 보셔도 됩니다.............
- 먼저 상가주택 취득세 계산은 상가와 주택으로 이루어진 건물이기때문에
상가취득세율과 주택취득세율이 동시에 존재하는 건물입니다
그래서 건물용도상연면적을 상가부분과 주택부분으로 주택전체취득가액에서
안분하여 각각 상가취득세율, 주택취득세율을 적용하여 합하면됩니다
◈상가주택 취득세 계산법- 이제 용도별면적 즉 상가와 주택부분의 면적대로
총상가주택 취득가액을 안분합니다
<상가가액, 주택가액 - 안분계산>-단위 : 제곱미터
1. 전체연면적을 구합니다 : 561.92 = > 상가주택취득가액 : 12억
2. 상가부분면적합계 : 340.96 (일반음식점+소매점+이용원+사무실)
=> 상가부분취득가액 : 340.96/561.92 x 12억 = 72,813만원니다
3. 주택부분면적합계 : 220.96 (3층+4층 주택부분면적합계)
=> 주택부분취득가액 : 220.96/561.92x12억 = 47,186만원 입니다
4. 그럼 상가주택 취득세를 계산해볼께요(단,1가구1주택자로 계산합니다)
- 상가취득세 : 72,813만원x4.6% = 3,349만원
- 주택취득세 : 47,186만원x1.75% = 825만원
☞ 합계 = 4,174만원이되겠습니다
그럼 요즘 생애최초주택구입자의 취득세면제적용을 하면 어떻게 될까요?
(현재나타난자료이외의 조건이 모두 만족한다고 가정을하고)
현재 생애최초주택구입자 취득세면제 시행개정이
면적기준은 없어지고 주택가액6억이하로만 규정되기 때문에 주택가액이 만족이되어
주택부분의 취득세를 생애최초주택구입자로써 면제를 받을수있겠네요 ㅋㅋㅋ
와 그럼 지금 시점에서 상가주택을 생애최초주택구입자로 취득을하게되면 엄청난
절세효과가 있을것같네요.. 단, 상가주택도 용도상 주택이어야한다는점 꼭 명심하시길....................................
겸용주택취득세 등록세
khy**** 질문 3건 질문마감률50% 2008.01.30 23:04
수고하십니다
너무복잡해서요 ^^
겸용주택을 597000000원에구입할려구하는데여
대지는201.5m.연면적435.92m
1층상가118.75m 2.3.4층은다가구주택입니다
시세가격은310000000원이구여
이럴때취득세와등록세계산이어떡게되는지알고싶구여?
구입가격으로신고해야되느지아님시세가격으로신고해야되는지
어떤게절세방법인지알고싶구요?
제가알기로는상가면적보다주택면적이많으면주택으로인정한다고알고있는데
취득세와등록세는상관이없는건지(양도세에만적용이되는지)
법무사비용은얼마나드는지?
질문자 채택
re: 겸용주택취득세 등록세
kjh957 답변채택률84.9% 2008.01.31 11:08 질문자 인사
좋은 답변 감사합니다. 많은 도움이 되었습니다.
지방세는 모두 상가면적과 주택면적 안분계산합니다.
양도소득세처럼 상가면적 < 주택면적이면 주택으로 보아 계산하지 않습니다.
그리고 신고할때 실제 취득가격으로 신고하셔야합니다.
부동산거래실거래가신고제도가 현재 실행되는 제도입니다.
1. 시가표준액의 구분
겸용주택의 시가표준액은 3가지 부류로 나뉘는데
1> 주택 및 주택부수토지에 대한 시가표준액 (주택과 주택부수토지를 하나로 보아 시가표준액 산정)
2> 상가건물부분에 대한 시가표준액
3> 상가부수토지에 대한 시가표준액.
1> 주택 및 주택부수토지에 대한 시가표준액은 지자체 고시 개별주택가격
2> 상가건물부분에 대한 시가표준액은 지자체 고시 일반건물 시가표준액 (담당공무원에게 직접 문의해야 나온다는군요)
3> 상가부수토지에 대한 시가표준액은 공시지가 * 상가부속토지의 면적
시세가격 3억1천만원... 아마 시가표준액을 말하는 것 같습니다.
이 시가표준액이 어떤 것을 의미하는지는 잘 모르겠네요.
2. 주택 및 주택부수토지 취득가 산정.
취득가격 * 주택및주택부수토지의 시가표준액 / (주택 및 주택부수토지의 시가표준액 + 상가건물시가표준액 + 상가부수토지시가표준액)
주택 및 주택부수토지의 취득가에 대해서는
취득세 = 취득가의 1%
농특세 = 취득세의 10% = 취득가의 0.1%
(감면분) 농특세 = (감면분)취득세의 20% = 취득가의 0.2%
등록세 = 취득가의 1%
교육세 = 등록세의 20% = 취득가의 0.2%
(감면분)농특세 = (감면분)등록세의 20% = 취득가의 0.2%
도합 취득가의 2.7%
감면분 농특세란 지방세법에 의해서 주택의 유상거래시에는
취득세 표준세율인 2%에서 1%를 감면하여 결국 취득세율은 1%입니다.
이때 농어촌특별세법(농특세법)의 규정에 의해 조세감면분에 대해서는 감면분의 20%를 농특세로 납부해야함.
등록세도 마찬가지.
3. 상가건물 + 상가부수토지 취득가액.(세율이 동일하므로 같이 설명합니다)
취득가액 * 상가건물 및 상가부속토지시가표준액 / (주택 및 주택부수토지 시가표준액 + 상가건물시가표준액 + 상가부속토지 시가표준액)
상가부속토지의 시가표준액 = 상가부속토지 면적 * 개별공시지가
상가부속토지의 면적 = 대지면적 * 상가건물의 연면적/건물전체연면적
위 취득가에 대해서
취득세 = 취득가의 2%
농특세 = 취득세의 10% = 취득가의 0.2%
등록세 = 취득가의 2%
교육세 = 등록세의 20% = 취득가의 0.4%
도합 취득가의 4.6%
4. 재산세
재산세 또한 상가건물부분/상가토지부분/주택 부분 세부분으로 나뉘어서
7월에는 주택부분 재산세의 50%, 상가건물부분 에 대한 재산세를
9월에는 주택부분 재산세의 50%, 상가토지부분 에 대한 재산세를 납부합니다.
지방세법 시행령에서 재산세는
1동의 건물에 대해서는 주거용 및 비주거용을 면적비율과 관계없이 무조건 구분하여 과세하고
1구의 건축물에 대해서는 주거용면적이 비주거용면적보다 크면 전체를 주거용으로 봅니다.
이때 1구의 건축물이란 다가구주택에서 1세대가 독립적으로 생활할수 있게 구획된 부분으로서
질문자의 경우에는 1동의 건물로 간주됩니다.
5. 법무사비용
법무사비용에 대해서는 법무사마다 약간씩 차이가 있으므로 일괄적으로 말씀드리긴 힘듭니다
부동산 투자는 '부동산(물건)'을 사는 것이 아니라 '때'를 사는 것이다.
|
'★★☆지식충전소☆★★ > ※양도.취득세^※' 카테고리의 다른 글
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