분양권투자 이러면 실패한다

분양권투자 이러면 실패한다

 

뉴시스 원문

 

【서울=뉴시스】배민욱 기자 = 올해 들어 분양열기에 힘입어 주택건설사들은 밀어내기식 분양을 하고 있고 청약통장 가입자들은 저금리에다 청약1순위 완화로 분위기에 휩쓸려 분양권 프리미엄을 기대하고 묻지마 청약을 하고 있다.

그러나 잘못된 분양권 투자는 낭패를 볼 수 있다. 닥터아파트는 17일 잘못된 분양권투자에 대해 소개했다.

◇레버리지를 최대한 이용한다

1% 저금리 시대를 맞아 대출받아 분양권에 투자하는 사람이 많다. 당첨 받아 바로 되팔거나 아니면 계약금 또는 계약금+프리미엄만 있으면 분양권투자를 하겠다는 것이다.

중도금은 대출받아 무이자 또는 이자 후불제로 충당하면 되고 추가부담 없이 잔금을 내기전 분양권 전매로 프리미엄을 받고 팔면 된다는 생각이다.

실수요보다 가수요, 투자수요가 많은 분양권시장에서 무리한 레버리지(건물 매매가격에서 자신의 직접적인 투자금 대비 융자금액의 비율)로 투자할 경우 실패할 확률이 높다.

분양권을 사려는 사람은 없고 팔려는 사람만 있는 상황에서 입주가 다가오면 중도금 대출과 대출이자, 잔금 부담으로 손절매(주가가 하락할 것으로 예상해 가지고 있는 주식을 매입 가격 이하로 손해를 감수하고 파는 일) 해야 하는 상황이 올 수 있다.

◇초기투자비가 적은 단지를 노린다

한마디로 싼 게 비지떡이다. 최근 분양열기로 계약금이 분양가의 10%에서 인기단지는 20%로 옮겨가고 있는 중이다. 하지만 과거 미분양이 많을 때는 수도권에서 분양아파트 계약금이 300만원까지 낮아지기도 했다.

아직도 계약금은 분양가의 10%로 책정하는 경우가 많다. 중도금도 대출해주고 이자를 잔금 납부할 때 납부하게 하거나 무이자로 해주고 있다.

이는 건설사들이 분양아파트에 대한 초기투자비를 줄여 가수와 투자수요를 끌어들여 청약경쟁률과 계약률을 높이기 위해서다. 그러나 세상에 공짜 점심은 없다.

결국 중도금 무이자도 이자비용이 분양가에 반영된다. 초기투자비를 최대한 낮춰 분양계약을 유도하는 것은 청약자를 현혹하는 미끼일 수 있다.

◇보유기간은 짧을수록 좋다

개미들은 분양권투자는 어차피 치고 빠지는 단타 상품이 아니냐고 반문한다. 결코 그렇지 않다. 매수세가 지속적으로 있는 분양권은 블루칩 분양권 중에서도 지역 대표인 랜드마크 분양권에 한해서다.

분양권 대부분은 장세에 따라 매수자가 늘어났다 줄었다 한다. 변동폭이 큰 시장이다. 특히 실수요자가 선호하는 분양권은 입주 1년 미만 남았을 때 매수세가 늘어나기 시작한다.

분양계약후 1년 이상 매수세가 뜸한 경우가 많다. 분양권시장 비수기인 분양시장 성수기에는 매수세가 끊기는 경우가 흔하다. 따라서 분양권을 1년 이내 단기 보유하고 단타로 투자수익을 올리기가 쉽지 않다.

◇당첨이 우선이다

인기단지의 청약경쟁률이 워낙 높으니 일단 당첨되고 보자며 구름처럼 사람이 몰려든 모델하우스 분위기에 편승해 묻지마 청약을 한다. 하지만 당첨이 되고 계약전 전매로 팔려고 하는데 팔 사람은 많고 살 사람은 없는 상황을 맞는다.

프리미엄을 주고 살 사람이 없으니 계약을 하지 않는 것이다. 1순위 청약통장만 날리는 꼴이다. '아파트에 당첨되면 프리미엄 받고 팔면 된다'라는 막연한 생각으로 분양권투자를 하다가는 낭패를 볼 수 있다.

분양받아 계약하고 전매로 팔려고 했으나 입주할때까지 팔리지 않는다면 재앙이 현실화될 것이다.

◇안팔리면 입주하면 된다

안팔리면 입주하면 된다는 말에는 엄청난 위험이 도사리고 있다. 분양권투자란 말 그대로 분양권을 사고팔아 수익을 내는 것을 기본으로 한다. 안 팔리면 입주하면 된다는 것은 손실을 보더라도 상관없다는 말과 같다.

분양권투자는 부동산의 선물옵션이다. 선물(분양권)의 미래가치가 상승할지 하락할지를 예측하고 투자하는 것이다. 안 팔려서 입주하면 분양권투자에 실패하는 것이다. 모든 부담을 입주이후까지 안고 가야 한다. 중도금 이자는 물론 잔금 납부, 추가대출, 기회비용, 이자비용, 취득세, 재산세를 모두 부담해야 한다.

분양권투자에서 가장 중요한건 환금성이다. 팔릴 수 있는 아파트를 분양받아야 하고 팔릴 수 있는 분양권을 사야 한다. 잔금전에는 반드시 팔 수 있는 분양권을 사야 한다. 환금성이 높은 분양권이란 한마디로 남들이 입주해서 살고 싶은 분양권이다. 공급보다 수요가 많은 분양권이다.

가수요보다 실수요가 많은 분양권이다. 지하철 개통 등 호재로 실 수요층이 두터워지는 분양권이다. 신규주택공급물량이 입주시점 전후에 일시적으로 많은 곳은 피해야 한다.


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Daum Mr  황금거북이 "진료"는 의사에게 "약"은 약사에게 "부동산"은 공인중개사에게.... 부동산 투자는 '부동산(물건)'을 사는 것이 아니라 '때'를 사는 것이다.