"임차상인 보호! 사각지대는 없는가"

"임차상인 보호! 사각지대는 없는가"

법의 사각지대, 그곳에서 희망을...김세종 중소기업연구원장

편집자주우리 사회 곳곳에 숨어있는 법의 사각지대를 찾아 그곳에서 벌어지는 문제점을 알리고 더 나아가 문제의 근본적인 해결책이 무엇인지 고민해 보는 코너로 소외된 곳에 희망을 줄 수 있는 법의 울타리를 함께 모색 해 나아가고자 한다. 1월호부터 아동 놀이터 문제를 시작으로 2월호에서는 다문화 3월호에는 군대 선진화법 4월은 주거문제 등 사회 전반에 걸친 다양한 법의 사각지대를 찾아 관련 법 제정까지 확장 될 수 있도록 다양한 시도를 해보고자 한다. 9월호에는 중소기업연구원의 김세종 원장을 만나 임차상의 관련 사각지대를 파해 쳐 보고자 한다. /편집자

/사진=중소기업연구원 김세종 원장 최근 들어 젠트리피케이션(gentrification)이라는 낯선 용어가 매스컴에 자주 등장하고 있다. 서울 종로 서촌과 연남동, 성수동, 신사동 가로수길, 이태원 경리단길 등 최근 상권이 급격히 활성화되면서 대규모 외부자본이 유입되어 건물 임대료가 급상승하면서 기존의 소상공인들이 퇴출되어 커다란 사회문제로 대두되는 것을 설명하는 용어라고 할 수 있다. 젠트리피케이션이란 1964년 영국의 사회학자 루스 글래스(Ruth Glass)가 런던 내부에서 일어난 저소득층 거주지역이 고소득·중산층의 거주지역으로 대체되는 도시변화 현상을 설명할 때 처음 사용한 용어로 지금은 다양한 의미로 쓰이고 있다. 일반적으로 젠트리피케이션은 두 가지 유형으로 구분할 수 있다. 먼저 주거 젠트리피케이션은 비싼 임대료를 지불해야 하는 대도시를 떠나 상대적으로 저렴한 외곽에 거주지를 마련하는 현상을 말한다. 상업 젠트리피케이션이란 임대료가 낮고 정체된 지역에 창조계층이 몰려 상권이 활성화되면 그 지역 임대료가 상승하여 기존의 상인들이 그 지역 밖으로 내몰리면서 지역의 고유한 특성이 훼손되는 현상을 말한다. 최근 언론에서 크게 문제가 된 것은 주로 후자에 해당된다고 할 수 있다. 2013년 소상공인 실태조사 결과에 따르면, 소상공인 점포소유 실태는 보증부 월세 65.5%, 월세 4.8%, 자가 25.2%를 차지하고 있는 것으로 나타나 보증금을 내면서 매달 월세를 지불하는 임차상인이 전체의 2/3 이상을 차지하고 있는 실정이다. 사정이 이렇다보니 건물주와의 관계가 영업 지속여부에 중요한 요인으로 작용하고 있다. 최근 문제가 되고 있는 신흥상권의 경우, 임대료를 둘러싼 건물주와의 갈등이 커지고 있으며 그 중 일부가 언론에 노출되어 사회적 반향을 불러일으킨 바 있다. 대다수 소상공인이 임차상인이라는 점을 고려할 때 이들 소상공인을 보호하기 위해 만든 법이 상가건물임대차보호법이다. 동법은 임대인(건물주)과 임차인 간의 분쟁을 막기 위해 다양한 상황에 따라 어느 쪽 주장이 타당한가를 판가름하는 기준이라 할 수 있다. 이 법은 상가건물임대차에 관하여 공정한 거래질서를 확립하고 임차상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 민법에 대한 특례법으로 2001년에 제정되어 그동안 여러 차례 개정이 있었다. 2015년 5월 13일 시행된 상가건물임대차보호법 개정안의 주요 내용은 대항력, 계약갱신요구권, 권리금법제화 등 3가지로 요약할 수 있다. 대항력이란 건물 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생기는 것이고, 계약갱신요구권은 환산보증금(보증금+(월세×100))과 관계없이 5년간 영업할 수 있는 권리이며, 권리금법제화는 기존 세입자가 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 받을 수 있도록 법제화한 것이다. 그럼에도 불구하고 상가건물 임대차에 관련한 갈등이 그치지 않고 있는 것은 무슨 이유일까? 상가건물임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용되며 이 경우에도 해당 건물에 대한 보증금이 일정범위 이내인 경우에만 적용된다. 따라서 동법 시행령에서 정하는 보증금을 초과하는 상가건물을 임차한 경우에는 법의 보호를 받을 수 없게 된다. 그동안 동법에 대한 개정작업이 지속적으로 진행되어 왔음에도 불구하고 법이 현실을 따라가지 못하고 있어 건물주와 임차인과의 갈등이 좀처럼 수그러들지 않고 있는 실정이다. 여기에는 기존 법체계의 허점이 여전히 존재하기 때문이다. 현행 상가건물임대차보호법과 관련된 쟁점사항을 정리해 보기로 한다. 우선 현행 환산보증금 상한기준이 현실을 반영하고 있는가 하는 점이다, 상가건물임대차보호법에서는 동법 시행령에서 규정한 일정한 보증금 이하의 상가에 대하여만 차임 또는 보증금의 증액 청구 한도를 적용하고 있다. 상가건물임대차보호법에서 환산보증금은 [보증금＋(월세×100)]로 계산하는데, 이 환산보증금 상한기준은 서울시 4억원, 과밀억제권역 3억원, 광역시 2억4천만원, 기타지역 1억8천만원으로 정하고 있다. 그런데 2015년 서울시 상가건물임대차 실태조사에 따르면, 환산보증금 상한 범위에 포함되는 임대차계약은 78%로, 2013년 개정 당시 환산보증금 적용범위에 포함되는 임대차 비율인 84.0%, 2008년 개정 당시 적용범위인 83.1%에 비하여 크게 감소되었음을 알 수 있다. 따라서 매년 상가임대료가 상승하고 있는 현실을 고려할 때 현재의 환산보증금 기준을 상향 조정할 필요가 있다. 다음으로 계약갱신요구권 행사기간 연장에 관한 것이다. 다시 말하면 최초 계약기간이 종료된 경우 임대계약기간 연장에 관한 것으로 현행 법에서는 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있다고 규정하고 있다. 프랑스의 경우, 영업용 건물을 임차인이 직접 일정기간 계속적으로 영업을 한 경우에 임차인은 계약갱신요구권을 가지며, 임대차 기간은 최소 9년까지 보장하고 있다. 따라서 우리도 최소계약기간 연장을 포함한 임대차 계약기간을 현행 5년에서 선진국 수준으로 연장할 필요가 있다. 물론 이 경우에도 임차인 중도에 해지할 수 있는 여지를 남겨둘 필요가 있다. 셋째, 임대료 인상 상한 폭에 관한 것이다. 2008년 상가건물임대차보호법 개정에서 임대료를 올릴 수 있는 범위(상한선)를 12%에서 9%로 낮추었다. 그동안 저금리 상태가 지속되는 등 경제여건을 고려할 때 현재 9%의 상한선을 인하 조정해야 한다는 주장이 제기되고 있다. 2015년 상업용 부동산 투자수익률 5~7%대로 같은 기간의 채권(국고채 1.80%, 회사채 2.08%), 금융상품(정기예금 1.72%, CD(91일물 1.77%), 아파트 매매가격 변동률(4.9%) 등을 고려할 때 현행 9%의 상한선을 현실에 맞게 조정할 필요가 있다. 현장에서 임대인과 임차인간 임대료 상승폭을 두고 갈등이 커지고 있기 때문에 환산보증금 기준을 상향 조정하여 법에 의한 보호조치를 강화할 필요가 있다. 넷째, 임대인이 계약갱신 거절 사유를 악용하는 사례를 차단할 필요가 있다. 상가건물임대차보호법 제10조 1항에는 계약갱신 거절사유 8가지가 규정되어 있다. 그 중에서 특히 건물주가 임차인을 합법적으로 내쫓는 방법으로 악용되고 있는 재건축 등에 대한 규정을 보다 엄격하게 적용할 필요가 있다. 재건축에 의한 건물가격 상승 등 임대인이 누리는 혜택에 비하여 임차인의 손해가 너무 크기 때문에 이 경우에도 적정한 보상이 이루어지거나 동일한 조건으로 재건축 후 영업을 계속할 수 있는 권리를 부여하는 등 임차인에 대한 보호조치를 마련하는 것이 필요하다. 임차상인을 보호하기 위한 조치가 오히려 상인을 퇴거시키는데 악용되는 사례는 없는지 재건축 심사시 임차상인의 의견을 반영할 수 있는 제도적 장치를 마련하는 것도 대안이 될 것이다. 이 밖에도 2015년 상가건물임대차보호법 개정을 통해 권리금에 대한 보호조치가 일부 도입되었으나 여전히 현장과는 괴리가 있기 때문에 이 부분에 대해서도 지속적인 제도개선이 요구된다. 특히 임대인이 권리금 회수 기회를 거절할 수 있는 정당한 사유에 대한 보다 면밀한 검토가 필요하다. 상가건물임대차보호법이 영세한 상인들의 보호막이 될 수 있도록 지속적인 제도개선과 더불어 사각지대를 해소하려는 노력이 병행되어야 할 것이다. 글: 중소기업연구원장 김세종 <저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지>

"세무"는 세무사에게 "회계"는 회계사에게 "부동산등기"는 법무사에게

"진료"는 의사에게 "약"은 약사에게 "특허"는 변리사에게..전문분야는 각  전문가에게 상담을 하세요

"수익성(재테크) 부동산 매매 및 임대.임차"는 "김정현"공인중개사에게....

"수익성 건물/신축부지 매수.매도의뢰 접수합니다.

대표 / 김정현  대왕코리아공인중개사 사무소   네이버  Blog  http://myhyun2004.blog.me.

Mobile 010-3346-6600 등록번호 11200-2015-00125  E-mail : myhyun2004@naver.com

한국공인중개사 산악회   http://band.us/@krmountain

(한국공인중개사들의 산행을 통한 친목과 정보교류를 위한 순수한 산행 동호회}