상가보증금 비싸면 법 보호 못 받는다
김사장은 얼마 전 일산에 있는 한 상가를 보증금 1억 2천만원, 월 차임 200만원으로 임차해 사업자등록을 하고 사업을 시작했다. 이런 경우 김사장은 상가건물임대차보호법의 적용을 받아 보증금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있을까? 또 상가 주인이 재계약을 하지 않겠다고 하면 건물을 비워줘야 할까?
상가건물임대차보호법의 적용범위
상가건물임대차보호법(이하 ‘법’이라 하겠습니다)은 주택임대차보호법과 달리 법 제2조(적용범위) 제1항 단서에서 ‘대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차’에 대해서는 법의 보호를 받지 못하도록 하고 있습니다.
대통령령으로 정하는 보증금액이란 아래의 시행령 규정에 따른 보증금액 상한선을 의미합니다.
상가건물임대차보호법 시행령 제2조(적용범위) |
보증금액의 산정
법은 보증금액을 산정함에 있어, 보증금에 차임액에 100을 곱하여 환산한 금액을 합산하도록 하였기 때문에 김사장이 지급한 보증금액은 3억 2천만 원(보증금 1억 2천만 원 + {월 차임 200만 원 × 100})이 됩니다. (법 제2조 제2항 및 동법 시행령 제2조 제2항 및 제3항)
김사장은 법의 보호를 받을 수 있을까?
보증금의 제한만 없다면, 김사장은 상가건물을 인도 받고 관할 세무서에 사업자등록을 신청하면서 임대차계약서상에 확정일자까지 받았을 경우 대항력 및 우선변제권(해당 상가건물이 경매될 경우 후순위권리자나 일반 채권자에 우선해서 변제를 받을 수 있는 권리)을 행사할 수 있습니다.
그러나 김사장이 임차한 상가건물은 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로 분류된 ‘고양시’(아래 참고 참조)이고, 위 시행령 제2조 제1항 제2호에 의해 법이 적용될 수 있는 상한선인 3억 원을 초과하였기 때문에 김사장은 본 법에 의한 대항력과 우선변제권(소액보증금에 대한 최우선변제권)을 행사할 수 없습니다.
보증금 높아도 계약갱신 요구 가능
다만, 본 법은 이 같이 보증금액을 초과하는 경우에도 임차인에게 제10조에 따른 임대차계약 갱신 요구권(5년 한도)을 인정하고 임차인이 임대인에게 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하였습니다(예외 규정 있음).
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