노량진역 상권.. 부동산 전문가의 의견은?

 노량진역 상권.. 부동산 전문가의 의견은?

 

 

 

[헤럴드용산·동작=정태성 기자]수산 시장으로 유명한 노량진은 80년대 이후 입시학원들이 대거 생겨나면서 입시·고시 상권으로서의 면모를 갖추기 시작했다. 2000년대 초반 위기를 맞기도 했지만 외환 위기를 기점으로 각종 고시, 자격증, 공무원, 경찰학원 등이 기존의 입시학원들과 어우러져 대규모 학원가로 더 유명한 곳이 되었다.





2009년 지하철 9호선(1호선과 환승)이 개통하면서 대중교통을 통한 접근이 원활해졌고 노량진뉴타운, 노량진 민자역사 개발 등 대형 호재들이 발표되면서 노후화된 상권의 현대화를 이끌 것으로 기대를 모으기도 했다. 하지만 이러한 산업개발적 호재들이 현재는 답보 상태에 머물거나 지연되면서 외부 투자자의 기대감은 다소 주춤해진 상황이다.

노량진 상권의 가장 큰 특징은 10대~30대가 유동인구의 80%이상을 차지한다는 점이다. 이는 노량진 일대의 다양한 학원들에 기인한 것으로 입시학원생인 고등학생, 재수생, 취업에 필요한 각종 자격증 취득을 위한 취업준비생, 공무원, 경찰, 교사 등을 준비하는 대학생, 회사원, 고시생들이 평균 연령 30대 미만의 낮은 소비 연령층을 형성하는 데 절대적인 영향력을 행사하고 있다.

노량진로 대로변은 대형 학원들이 2층 이상층에 위치하고 있어 자연히 1층에는 패스트푸드, 커피숍, 의류, 제과, 아이스크림, 팬시, 안경 등 여타 광역 상권에서 볼 수 있는 것과 큰 차이가 없는 업종들이 빼곡히 들어서 있다. 특히 현 맥도날드 매장에서 한강대교 방면으로 이어지는 좁은 거리는 상권의 위력을 느끼게 해주는 엄청난 유동인구가 움직이는 A급지다.

이곳은 서울시내에서도 손꼽히는 유동인구를 자랑하는 만큼 대로변점포의 시세도 만만치 않아서, 1층 45㎡ 매장 기준으로 권리금이 2-5억, 보증금은 1억-5억, 임대료는 550-900만원에 형성되어 있으며, 일부 대형 점포들은 1천만원이 넘는 월임대료를 내고 있다.

상권의 먹자골목은 베리타스 고시학원에서 신동아 아파트 방향 주택가로 이어지는 도로 양쪽과 주변의 이면도로들로 이어져 있다. 특히 이면에는 어김없이 주택들과 함께 고시원과 독서실들이 들어서 있는데, 숙식을 해결해야 하는 학생들 다수의 소비는 이곳에서 이루어진다. 고시식당과 저가 삼겹살, 닭갈비, 치킨호프, 분식 등이 메인 업종들이다.







시세는 66㎡ 기준으로 권리금 1억5천~3억, 보증금 1억~2억, 임대료 220~400만원 수준이다. 노량진로 14길, 16길, 만양로 14실, 18길 등 이면 점포의 시세는 위치나 평형에 따라 큰 차이를 보인다. 상층부와 지하에도 주점, 당구장, PC방, 세탁소, 만화방 등 학원생 중심의 업종들이 자리 잡고 있다.

주 소비계층은 학생들과 고시,취업 준비생들로 이루어진 10대-20대이며 그 외에는 주변 10,000여 세대의 주민들 정도라고 볼 수 있다. 일반적으로 젊은 소비계층은 경기 여부에 크게 영향을 받지 않고 꾸준한 소비를 하는 것으로 인식되지만 노량진의 경우 대부분 일정한 수입원이 없거나 지방에서 올라와 자취를 병행하고 있으면서 오랜 기간 학업에 전념하는 경향이 있어 저가 박리다매형의 운영이 일반화되어 있다는 사실을 잊어서는 안된다.

입지가 좋은 대로변의 경우 다른 지역의 일반적인 임대료수준보다 훨씬 높은 임대료를 부담해야 하므로 유행에 민감한 패션, 의류, 화장품, 쥬얼리 등의 업종을 염두에 두고 있다면 면밀한 주의가 필요하다. 2007년 이후 뷰티크레딧, 노튼, WHO.A.U, 로이드, 티니위니 등 패션 계열 브랜드들이 상당수 문을 닫았기 때문이다.





노량진 뉴타운은 노량진 1·2동 일대 노후 주택가 735,393㎡에 조성된다. 2016년까지 아파트 등 주택 8,000여 가구가 들어설 예정이다. 가장 속도를 내고 있는 6구역을 비롯해 총 8개 구역이며 입지는 동작구청과 노량진경찰서 남측 주택가가 대부분 포함된다. 뉴타운 투자의 경우 구역 지정 시점부터 건축심의, 인가까지 가격 변동이 심할 수 있기 때문에 투자 시점을 잘 결정해야 리스크를 줄일 수 있다.

개발과는 별도로 학생들을 상대로 한 원,투룸 임대 사업을 희망하며 주택 등을 매입해 신축하는 투자자도 늘어나고 있다. 고시원이나 원룸의 경우 15억~25억 수준에 건물을 매입할 수 있는데 연 투자 수익률 7% 이상을 예상해 볼 수 있어 수익률이 높지만 포화 상태에 있어 시설이나 노후도에 따라 공실률 차이가 많이 발생한다.

상업용지에 자리 잡은 빌딩의 경우 3.3㎡당 시세가 이미 수년 전부터 5,000만원 안팎이나 그 이상까지 오른 상황이다. 상가의 경우 임대료가 오르고 있지만 지속성 여부가 불투명하기 때문에 장기 임차 가능한 업종을 입점시킨 경우 검토해 볼 수 있다.

cts@heraldcorp.com

Daum  Mr 황금거북이   "진료"는 의사에게 "약"은 약사에게 "부동산"은 공인중개사에게.... 부동산 투자는 '부동산(물건)'을 사는 것이 아니라 '때'를 사는 것이다.