상가 투자비법, 진실 혹은 거짓

상가 투자비법, 진실 혹은 거짓

 미래에셋증권오블리제클럽매거진

지난 금융위기 이후 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 상가 투자에 대한 관심은 매우 뜨겁다. 수많은 부동산 전문가들이 언론 매체나 전문서적을 빌어 성공적인 상가 투자비법을 말하고 있다. 과연 성공 투자의 지름길일까?

상가 투자와 관련한 가장 기본적인 비법으로는 상권분석과 입지분석이 있다. 실제로 투자하고자 하는 상가가 속해 있는 지역 상권의 규모와 특성, 개별 상가의 입지분석이 선행되지 않고서는 상가의 현재 가치 및 투자 전망을 예측하기 어렵다. 그래서 부동산 전문가들이라면 대부분 상권 및 입지분석에 대해 다양하고 객관적인 분석 방법, 그리고 분석에 따른 실제 투자결과 예측치를 내놓고 있다. 이러한 과정을 거친, 소위 "검증된" 상가에 투자하면 누구나 안정적으로 수익을 거둘 수 있으리라 생각할 것이다. 그런데 현실은 그렇지 않다. 왜일까?

상가 투자비법의 진실
앞서 언급한 투자비법을 다시 한번 짚어보자. 부동산 전문가가 알려주는 투자비법에서 사용되는 수많은 분석기법을 일반인이 효율적으로 활용하기란 쉽지 않다. 만약 분석을 한다 하더라도 검토 항목을 모두를 분석하기는 현실상 불가능하다.

가령 투자 대상 상가가 속해 있는 상권의 규모가 크거나 작은지, 투자 전망이 좋거나 나쁜지를 명확히 판단할 수 있을까? 그렇다면 유동인구나 배후세대의 적정 규모에 대한 이해가 되어 있는가? 현재 발생하는 임대료 수준은 과연 어느 정도가 적정 수준일까? 현재 임차 업종은 해당 상권에 적합한 업종인가? 적합하다면 어느 정도의 임대료가 가능할까? 이외에도 매매가격, 수익률, 환금성, 투자규모 등 투자기준의 적합성에 대해 스스로 속 시원하게 답을 내기는 매우 어렵다.

그저 좋거나 나쁘거나 아니면 막연히 끌리는 정도가 일반 투자자 대다수의 결론일 확률이 높다. 스스로 충분한 분석을 했다고 자부하더라도, 이러한 막연한 결론을 바탕으로 경험에 의해 투자하는 게 현실. 실제로 상가 투자비법을 제대로 활용하지 못한 상태에서 투자하는 경우가 다수이며, 이는 결국 투자 실패로 이어지기 쉽다.

상가 투자비법이란
상가를 투자함에 있어 반드시 검토·분석·예측해야 할 사항들을 정리한 것이 상가 투자비법이다. 상가 투자를 고려한다면 누구나 한번쯤은 당연히 검토해야 할 중요한 사항들이라 할 수 있다. 그러나 방대한 분량의 검토내용과 까다로운 분석방법은 일반인 투자자에게 버거울 수 있다. 그래서 상가 투자비법을 완벽히 활용한 성공적인 투자란 "가까이 하기엔 먼 당신".



이것만은 꼭 확인하자
투자비법이 어렵다고 해서 이를 무시하거나 다른 이에게 전부 미루는 것은 바람직하지 않다. 투자비법을 전부 소화하지 못하더라도 기본 중의 기본 항목이라 할 수 있는 "주변 임대료 확인"과 "현장 방문" 만은 스스로 한 뒤, 전문가의 조언을 참고하도록 하자.

● 주변 임대료는 꼭 확인하자
일반적으로 임대료 수준은 상권의 수준을 대변하고, 상가의 가치를 결정한다. 투자 검토 중인 상가뿐 아니라, 주변 상가의 임대료 나아가서는 유사 상권의 임대료 수준을 필히 확인해서 검토중인 상가가 적정한 임대료를 받고 있는지 꼼꼼히 체크하자.

● 백 번 강조해도 지나치지 않은 현장방문
투자하고자 하는 상가 주변을 돌아보는 것은 필수. 그저돌아보는 정도가 아니라 스스로 그 상가에서 영업을 한다고 가정하고 상권을 면밀히 들여다 보자. 상권이 달리 보일 것이다.

이렇게 2가지 기본 항목만이라도 스스로 점검한다면 전문가의 조언을 토대로 객관적인 판단 기준을 도출할 수 있을 것이다. 상가 투자비법의 진실은 많은 항목을 검토하거나, 다양하고 현란한 분석기법을 활용하는 것이 아니다. 가장 핵심적인 사항에 대해 단 한가지라도 객관적인 결과를 도출해내는 것이다.


출처: 미래에셋증권 오블리제 클럽 매거진(미래에셋증권 WM추진본부 신기동 수석 컨설턴트)

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