전세권자의 채권자가 직접 배당요구가 가능한지 여부 및 배당요구의 방법

전세권자의 채권자가 직접 배당요구가 가능한지 여부 및 배당요구의 방법

안녕하십니까? 부동산태인의 칼럼니스트, 법무법인 대지의 박승재 변호사입니다. 오늘은 최근 대법원에서 전세권자의 채권자가 자신의 이름으로 배당요구를 할 수 있는지 여부 및 만약 자신의 이름으로 직접 배당요구를 할 수 있다면 그 적법한 배당요구의 방법은 무엇인지에 관한 판결이 있어 이를 소개하고자 합니다. 먼저 대강의 사실 관계는 이렇습니다. 

A부동산의 전세권자 갑은 2007. 5. 1. A부동산에 관하여 자신의 명의로 전세금 5천만 원, 존속기간 2009. 4. 26.로 된 전세권설정등기를 마쳤다. 이후 A부동산에는 2007. 6. 24. 근저당권자 을 명의로 채권최고액 3억 원으로 된 근저당권설정등기가 마쳐졌다. 한편 갑의 채권자인 B은행은 갑의 전세금반환채권 중 2천만 원 부분에 대하여 압류 및 추심명령을 받고, 2011. 4. 20. 전세권부 채권 압류의 부기등기를 마쳤다. 시간이 흘러 해당 부동산은 임의 경매 절차가 개시되었고, 배당요구 종기가 2013. 8. 1.로 정해졌다.

B은행은 2013. 5. 31. 집행법원에 채권계산서를 제출하였고, 해당 채권계산서에는“OO지방법원 2XXX타채13949호로 경매개시결정 등기 전 채권압류 및 추심명령 결정문을 득하였으므로 30,187,787원을 배당하여 달라’는 내용이 기재되어 있었고, 채권압류 및 추심명령 결정문 사본과 갑에 대한 총괄잔액 조회표가 첨부되어 있었다. 

과연 전세기간이 종료된 전세권자의 채권자에 불과한 B은행이 위 경매 절차에서 직접 자신의 이름으로 배당요구를 할 수 있을까요? 만약 B은행이 자신의 이름으로 배당요구를 할 수 있다면 적법한 배당요구의 방법은 무엇일까요?  

우선 이와 관련된 법령을 먼저 살펴 보겠습니다. 

민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ③ 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

④ 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

민사집행규칙 제48조(배당요구의 방식) ① 법 제88조제1항의 규정에 따른 배당요구는 채권(이자, 비용, 그 밖의 부대채권을 포함한다)의 원인과 액수를 적은 서면으로 하여야 한다.

② 제1항의 배당요구서에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 한다.

민사집행법 제91조 제3항에서는“지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”고 규정하고 있고, 동조 제4항에서는“제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그 중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.”고 규정하고 있습니다. 결국 위 두 조항을 종합적으로 고려하면 최선순위 전세권의 경우 전세권자의 배당요구 여부에 따라 인수 내지 소멸이 결정된다 할 것입니다. 그렇다면 위 사례에서 과연 전세권자의 채권자인 B은행이 자신의 이름으로 배당요구를 하는 경우 적법한 배당요구로 인정되어 전세권이 소멸될까요? 아니면 전세권자 본인의 적법한 배당요구로 볼 수 없으므로 그대로 낙찰자에게 인수될까요? 

이에 관하여 판례는 “전세권이 존속기간의 만료나 합의해지 등으로 종료하면 전세권의 용익물권적 권능은 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환 시까지 전세권설정등기의 효력이 존속하므로, 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료한 경우라면 최선순위 전세권자의 채권자는 전세권이 설정된 부동산에 대한 경매절차에서 채권자대위권에 기하거나 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령을 받은 다음 추심권한에 기하여 자기 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있다.”고 판시하고 있어 전세권자의 채권자도 자신의 이름으로 배당 요구를 할 수 있고, 이 경우 전세권은 소멸된다고 판단하였습니다.

 

통상 전세권자의 채권자는 전세권자를 대위하여 배당요구를 할 수 있다는 것에는 별다른 이견이 없으므로 전세권자의 채권자는 채권자 대위권을 행사하여 본인의 이름으로 배당요구를 할 수 있습니다. 또한 위 최근 판례에 따르면 압류 및 추심명령을 받은 전세권자의 채권자도 자신의 추심권한에 기하여 자신의 이름으로 전세권에 대한 배당요구를 할 수 있습니다. 결국 전세권자의 채권자인 자는 채권자대위권의 행사 또는 압류 및 추심명령을 받아 자신의 이름으로 배당요구를 할 수 있습니다. 

그렇다면 전세권자 채권자의 적법한 배당요구의 방법은 무엇일까요? 이에 관하여 경매의 매각절차에서 집행법원은 원래 전세권의 존속기간 만료 여부 등을 직접 조사하지 않는 점, 건물에 대한 전세권이 법정 갱신된 경우에는 등기된 존속기간의 경과 여부만 보고 실제 존속기간의 만료 여부를 판단할 수는 없는 점, 민사집행규칙 제48조 제2항은“배당요구서에는 배당요구의 자격을 소명하는 서면을 붙여야 한다.”라고 규정하고 있는 점 등을 고려하였을 때 압류 및 추심명령을 받았다는 점과 아울러 전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료하였다는 점에 관한 소명자료까지 배당요구의 종기 전에 제출하여야지만 적법한 배당요구로 판단됨을 주의하시기 바랍니다. 

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 대지 박승재 변호사

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