최우선변제권 행사에도 일정한 규제는 있다?

최우선변제권 행사에도 일정한 규제는 있다?

소액임차인이 일정한 요건을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있고, 그 우선변제는 소액임차인이 다른 채권자에 비해 대항요건을 먼저 갖추었느냐 나중에 갖추었느냐를 불문하고 최우선하여 변제된다.

이렇듯 소액임차인에게 주어지는 최우선변제권은 선순위 채권자의 이익마저 침해할 수 있는 무소불위의 권력과 같은 것이기에 민사집행법은 임차인보다 권리 순위에서 앞선 채권자 보호를 위해 최우선변제권 행사에 대한 규제 장치를 마련해두고 있다.

즉 일정한 조건을 갖춘 소액임차인에게만 최우선변제권을 행사할 수 있도록 하였을 뿐만 아니라 최우선하여 변제되는 금액도 소액임차인 보증금 전액이 아닌 소액보증금 중 일정액만을 변제해주도록 하였다. 또한 소액보증금 중 일정액도 그 변제액이 주택 또는 상가건물 가액의 1/2이 넘는 경우에는 그 1/2 한도에서만 변제해주도록 하여 선순위 채권자를 보호하고 있다. 이를 구체적으로 살펴보자.

첫째, 소액임차인이 최우선변제권을 행사하기 위해서는 최소한 경매개시결정등기 전에 대항요건(주민등록+점유, 사업자등록+점유)을 갖추어야 한다.

경매개시결정등기 이후에 대항요건을 갖춘 소액임차인에게도 최우선변제권을 행사하게 해준다면 무수한 가장임차인들을 양산하게 되고 이로 인해 이보다 권리순위에서 앞선 채권자들이 예측하지 못한 피해를 당할 수밖에 없게 되는 불합리한 사태를 예방하기 위한 조치이다.

확정일자부 임차인의 경우 확정일자를 받은 날을 기준으로(대항요건을 갖추었다는 전제하에) 우선변제권이 발생하므로 선순위 채권자를 해할 우려가 없어 위와 같은 요건을 필요로 하지 않는 것과는 다르다.

둘째, 소액임차인이라 하더라도 임차인의 보증금 전액을 최우선하여 변제하는 것이 아니라 그 보증금 중 일정액만을 변제해준다는 것이다. 2016년 3월 31일 담보물권 설정일 기준 서울특별시는 주택 소액임차인의 경우 보증금 중 3천400만원 한도에서, 상가건물 소액임차인(환산보증금 기준, 이하 같음)의 경우는 보증금 중 2천200만원 한도에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제(이른바 최우선변제)를 받을 수 있을 뿐이다. 서울을 벗어난 수도권 과밀억제권역의 경우 주택 소액임차인은 2천400만원, 상가건물 소액임차인은 1천900만원 한도에서 최우선변제를 받을 수 있다.

물론 서울 소재 소액임차인의 주택임대차 보증금이 3천400만원 이하이거나 상가건물임대차 보증금이 2천200만원 이하이면 각각 그 보증금 전액을 최우선하여 변제받을 수 있다. 즉 소액임차인의 주택임대차 보증금이 3천만원이면 3천만원 전액을 변제받는다. 보증금이 3천만원인데도 최우선변제 한도액 3천400만원을 변제받는 것은 아니다.

셋째, 또 하나 중요한 사실은 소액임차인의 보증금 중 최우선변제되는 일정액 한도가 주택 또는 상가건물가액의 1/2을 넘는 경우에는 그 1/2 범위내에서만 변제된다는 점이다.

예컨대, 5억원에 낙찰된 서울 소재 다가구주택에 선순위 담보물권이 3억원 설정돼있고, 1억원 이하 소액임차인이 10가구 거주하고 있다고 가정해보자. 이 경우 소액임차인 최우선변제만 생각한다면 10가구 모두에게 소액보증금 중 일정액 한도인 3천400만원씩 총 3억4천만원을 선순위 담보물권자에 앞서 변제하고 나머지 금액 1억6천만원을 선순위 담보물권자에게 우선변제하게 된다.

그 결과 담보물권자는 선순위 지위를 확보하였음에도 불구하고 자기 채권액 3억원 중 1억4천만원을 변제받지 못하게 되는 결과를 초래하게 된다. 이러한 불합리한 결과를 예방하고 선순위 담보물권자를 보호하기 위해 최우선변제되는 일정액 한도가 주택 또는 상가건물가액의 1/2을 넘는 경우에는 그 1/2 범위에서 변제하도록 규제를 하고 있는 것이다. 이때의 주택 또는 상가건물가액이라 하면 매각대금에서 경매신청비용(집행비용)을 뺀 실제 배당할 금액이나 사례에서는 편의상 매각대금을 실제 배당할 금액으로 하였다.

이 규정에 따르면 위 사례에서 소액임차인 10가구에 최우선하여 변제될 총액은 3억4천만원이 아니라 매각가액 5억원의 1/2인 2억5천만원이 된다. 소액임차인 10가구의 보증금이 동일하다는 전제하에 각 임차인은 2천500만원씩을 최우선변제받는 셈이 되고, 선순위 담보물권자는 1억6천만원보다 9천만원이 상향된 2억5천만원을 우선변제 받게 된다.

상가건물의 경우 당초에는 상가건물가액의 1/3 범위가 최우선변제 대상이었으나 2013년 8월 13일 개정을 통해 주택과 같은 1/2로 확대하면서 소액임차인 보호를 강화하였다. 상가건물에 있어서도 선순위 담보물권자 보호를 위해 임차인에게 최우선변제되는 상가건물가액의 한도를 설정했으나 그 한도를 1/3에서 1/2로 확대함으로써 선순위 담보물권자 보호보다는 소액임차인 보호에 더 적극적임을 알 수 있는 대목이다.

첨언하여 주택이나 상가건물 모두 실제 배당할 금액의 1/2범위 내에서 소액임차인에게 최우선하여 변제한다는 점은 같으나 상가건물은 대부분 보증부 월세라는 특성상 주택과 달리 환산보증금[=보증금+(월세X100)] 기준으로 소액임차인 해당 여부를 판단한다는 것쯤은 알아둘 일이다.

부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표

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