초목 무성한 '메가볼시티'…"신도시 만들다 만 느낌"

초목 무성한 '메가볼시티'…"신도시 만들다 만 느낌"

머니투데이 원문

       

[[부동산후]LH "PF 사업아닌 일반에 부지 일괄매각 추진"…주민 "입주민들 다들 속은 기분"]

"메가볼시티가 들어설 중심상업지구가 텅 비어 별내신도시가 조성되다 만 느낌입니다. 이 사업만 보고 (경기 남양주) 별내동에 투자한 사람들이 있는데 불만이 큽니다. 주민 대부분이 새로운 사업자가 빨리 선정되길 바라고 있습니다."(경기 남양주 별내동 G공인중개업소)

경기 남양주 별내신도시에 조성될 예정이던 초대형 복합단지 '메가볼시티'가 무산됐다. 사업자의 대출금 미상환으로 한국토지주택공사(LH)·사업자 간 토지매매계약이 자동 해지돼서다. LH는 앞으로 해당 부지의 일괄 매각을 추진할 방침이다.

지난 11일 찾은 경기 남양주시 별내동 메가볼시티 사업부지는 펜스로 둘러 싸여 있었다. 경춘선 별내역 바로 앞에 위치해 별내신도시의 핵심상권이 될 것으로 기대를 모았으나 장기간 방치돼 사업부지 일부에는 초목이 무성했다.

메가볼시티 사업은 LH가 보유한 7만4968㎡(6개 필지) 규모 부지에 업무·상업·주거시설 등으로 구성된 복합단지를 조성하는 것으로 총사업비는 9356억원 수준이었다. LH가 보유한 땅을 공공기관과 민간이 공동으로 출자해 개발하는 공모형 PF(프로젝트파이낸싱) 방식으로 진행됐다.

2008년 LH는 메가볼시티 사업로 경남기업 컨소시엄을 선정했다. 당시 고려개발·남광토건 등이 CI(건설적투자자)로 참여했다. FI(재무적투자자)로는 산업은행·KB국민은행 등이 있었다. 이들은 사업 추진을 위해 메가볼시티프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립했다.

하지만 2009년 주관사인 경남기업이 기업개선작업(워크아웃)에 들어가면서 사업이 중단됐다. 경남기업이 워크아웃을 졸업한 2011년 메가볼시티 사업이 재개됐다.

메가볼시티 사업은 2012년 7월 국토교통부 공모형 PF 조정위원회의를 통해 주거비율 확대 등의 조정을 받아 사업성이 높아졌다. 특히 같은 달 2730억원 규모의 ABS(자산유동화증권)를 발행해 토지대금 중 일부인 2330억원을 납부했다.

2013년 메가볼시티PFV는 경기도·남양주시에 실시계획변경 승인신청을 냈다. 실시계획변경안에는 국토부의 PF 조정내용을 반영해 주상복합용지의 주거비율을 기존 70%에서 90%로 확대하고 508가구였던 85㎡(이하 전용면적) 초과 중대형 주택을 220가구 이내로 줄이는 대신 60~85㎡ 중소형을 520가구로 늘리는 내용이 담겼다.

또한 상업용지에 오피스텔을 지을 수 있도록 하고 스트리트형 상가를 도입하기로 했다. 하지만 지난해 경남기업 법정관리 등으로 사업 추진에 빨간불이 켜졌다. 결국 같은해 9월 LH·사업자 간 토지매매계약이 해지됐다.

LH 관계자는 "ABS 상환을 위해 2015년 2780억원 규모의 ABCP(자산유동화기업어음)를 발행했는데 당시 ABCP를 상환하지 못할 경우 토지매매계약이 자동으로 해지된다는 내용을 포함해 협약을 맺었다"며 "지난해 9월 만기가 도래했음에도 대출금을 미상환해 토지매매계약이 자동 해지됐다"고 말했다.

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경기 남양주시 별내동 메가볼시티 사업부지에 초목이 무성하다. /사진=신현우 기자



LH는 PF 사업으로 재추진하기 어렵다고 판단, 해당 부지를 일반에 일괄 매각할 방침이다. 메가볼시티 토지가가 2579억원 수준이었으나 재감정해 금액이 변동될 수 있다는 게 LH 설명이다. 구체적인 매각 시기는 아직 정해지지 않았다.

메가볼시티PFV는 현재 청산 절차를 밟고 있다. 또한 LH와 일부 PFV 구성원 간 소송도 진행되고 있다. 메가볼시티PFV 관계자는 "일부 PFV 구성원이 토지매매계약 해지가 부당하다는 취지로 LH와 소송을 진행하고 있다"고 말했다.

그는 "사업계획변경을 통해 사업성을 높인 후 잔금 등을 납입하려고 했으나 LH측에서 이 같은 요청을 들어주지 않아 잔금 납입 등에 어려움이 발생했다"고 덧붙였다.

이에 대해 LH 관계자는 "사업 무산에 따라 439억원 수준의 사업협약이행보증금을 귀속시켰다"며 "일부 PFV 구성원이 사업무산에 대한 귀책사유가 본인들에게 없다고 주장, 보증금을 돌려달라는 취지로 소송을 낸 것"이라고 말했다.

메가볼시티 사업부지의 일괄 매각이 쉽지 않을 수 있다는 의견도 있다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "경기가 좋지 않은 상황인 데다 부지 규모가 커 통매각이 쉽지 않을 수 있다"며 "토지가격을 낮추거나 개발 혜택을 크게 주지 않을 경우 매입에 선뜻 나서려는 사업자가 없을 수 있다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "부동산 경기 침체, 금리인상 가능성 등으로 리스크를 관리하자는 게 시장 전반의 분위기"라며 "FI 확보도 어려워 일괄 매각이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다.

경기 남양주시 별내동 메가볼시티 사업부지 인근에 아파트들이 들어서 있다. /사진=신현우 기자

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별내신도시 입주민들의 반발은 거세다. 별내동에 거주하고 있는 김모씨(42)는 "LH가 별내신도시를 조성해 분양할 당시 메가볼시티 사업을 적극 홍보했다"며 "이를 믿은 입주민이 많은데 다들 속았다는 심정"이라고 말했다.

별내동 S공인중개업소 관계자는 "매가볼시티 무산과 관련해 주민들의 항의가 많은 상황"이라며 "메가볼시티를 호재로 생각해 인근 오피스텔 등을 매입한 사람들도 있어 반발이 심하다"고 귀띔했다.

인근 A공인중개업소 관계자는 "메가볼시티가 들어서야 주변 아파트가격도 많이 오를 수 있는데 사업이 무산돼 주민들의 불만이 많다"며 "개별적인 개발이라도 빨리 이뤄져야 할텐데 아직 가시화되는 게 없어 답답하다"고 말했다.

그는 "제20대 국회의원 선거 당시 유권자를 잡기위해 메가볼시티 재추진 공약을 내세웠던 후보자들이 있는데 정작 선거 후 조용한 분위기"라며 "아쉬운 부분이 많다"고 덧붙였다.

메가볼시티 사업이 좌초됐지만 별내동 아파트 전세가와 매매가는 상승하고 있다. KB국민은행에 따르면 올 2분기 별내동 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 1218만원으로 지난해 같은 기간보다 3.1% 올랐다. 같은 기간 3.3㎡당 평균 전세가는 924만원으로 전년동기 대비 17.7% 상승했다.

하지만 메가볼시티 사업 무산으로 집값 상승 여력이 떨어질 수 있다는 게 전문가 분석이다. 김규정 연구위원은 "LH가 일괄 매각을 추진해 새로운 사업이 가시화되기까지 시간이 오래 걸릴 수 있다"며 "신도시의 경우 인프라가 중요한 만큼 집값 상승 여력이 떨어질 수 있다"고 말했다.

박원갑 연구위원은 "별내신도시의 경우 중심상업지구 개발 무산으로 주거시설이 대부분인 상황"이라며 "생활인프라 부족에 따른 주민 불편이 클 것으로 보이는 한편 도시가 성숙하는 단계까지 상당한 시간이 걸릴 것으로 보인다"고 말했다.

신현우 기자 hwshin@mt.co.kr

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