강남 10억짜리 아파트 한 채보다, 5억 집+5억 수익부동산이 더 낫다
매일경제는 고액 자산가들에게 투자를 조언하는 국내 대표 금융회사 부동산 전문 PB 3인방을 만나 똑부러지는 재테크 조언을 들어봤다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장과 임채우 KB국민은행 부동산전문위원, 김규정 NH투자증권 부동산연구위원이다. 부동산 PB 3인방은 다음달 12일 열리는 '2016 서울머니쇼'에서도 투자비법을 공개할 예정이다. 작년에 부동산시장 호황을 전망했던 이들은 올해도 실수요자들이라면 집부터 장만하라고 권했다. 시장이 작년만큼 뜨겁진 않더라도 마이너스 금리 시대에 부동산만큼 안정적 수익을 내는 상품도 없다고 입을 모았다. 올해도 무주택자들은 주택을 구입할 기회를 잡는 게 낫다고 조언했다. 다음은 일문일답 내용.
▷임채우 전문위원=집 없는 사람은 집부터 마련할 필요가 있다. 임대시장이 전세에서 월세로 급속히 전환되고 있는데 월세 부담이 높다. 재테크의 기본이 내 집 마련이다. 수도권은 앞으로 2~3년은 괜찮다.
▷김규정 연구위원=서울 재건축 유망 단지 위주로 추천한다. 지방은 전매제한 없고 청약통장 1순위 자격이 완화돼 청약경쟁률에 투기 수요가 끼었다. 계약률은 떨어지고 있으니 잘 판단해야 한다. 입지>가격>소형(85㎡ 이하) 순으로 우선순위를 두고 골라야 한다.
▷안명숙 부장=새 아파트 중심으로 주거패턴이 확산돼 수요가 많아질 수 있어 청약을 권한다.
―서울 인구 1000만명이 무너졌다. 전세난민에게 집 사서 경기도로 이전하길 권할 만한가.
▷임 전문위원=작년 집값 상승률이 서울보다 경기도가 더 높았고 신도시 교통여건이 개선되고 있다. 앞으로 집값이 많이 오르진 않을 테니 노후 대비해 강남 10억원 아파트 처분해 경기도에 5억원짜리 집에 살고 수익형 부동산에 5억원 투자해 연 3000만원 버는 게 낫다.
▷안 부장=전세난이 불안해 연고도 없는 경기도에 청약부터 하려는 행태는 피해야 한다.
▷김 연구위원=맞다. 서울에 비해 경기도는 리스크가 크다. 자산 금액 대비 상승액 수준은 서울이 오히려 유리하다고 본다. 경기권 전철은 배차 간격도 길어 출퇴근길도 멀다. 다만 금액대에 맞추려고 서울 연립주택이나 빌라에 투자하는 것은 위험하다. 여러 정황상 하반기 시장이 출렁이는 시점에 매수 기회를 잡을 수 있다.
―2017~2018년 부동산시장 불안론에 동의하나.
▷안 부장=집값이 어느 정도 오를 만큼 올랐고 기대심리도 꺾이고 있다. 기다릴 여유만 되면 2018년까지 기다렸다가 사도 괜찮다.
▷임 전문위원=주택보급률과 인구구조 변화를 보면 주택가격이 2020년까진 괜찮다고 본다. 2013년 기준 주택공급률이 103% 정도인데 110%가 원활한 상황이라 아직 여유가 있다.
▷김 연구위원=내년께부터 시장이 둔화될 수 있다. 특히 지방은 구조조정 이슈로 타격이 불가피하고, 경기도가 2018년께 입주 늘면 조정받을 수 있으나 조정이 오래 가진 않을 것 같다.
―정부가 2017년까지 뉴스테이 15만가구를 공급하는 등 안정적인 임대주택 공급은 어떤 영향을 미칠까.
▷임 전문위원=뉴스테이가 월세시장 확대를 촉진시킬 것이다. 하지만 월세 부담이 크고 저축 여력이 적어지니 내 집 마련을 하는 게 낫다.
▷안 부장=뉴스테이에 살면서 다른 곳에 투자하거나 주택 구매를 대기하는 것도 방법이 될 수 있다.
―최근 개포 재건축에 고분양가 논란이 일었다. 투자처로 괜찮나.
▷안 부장=개포가 반포만큼 될까 싶다. 다만 사람들이 생각할 만한 강남 재건축 투자 표본이 개포이다.
▷김 연구위원=나중에 나올 반포1주공, 한신1차 생각하면 개포 재건축 분양가가 매력적으로 보인다. 단 지역 특성상 반포와 압구정을 추월할 것 같지는 않다.
▷임 전문위원=개포 분양이 잘됐다는 것은 그만큼 수요가 있다는 의미다. 개포가 총 1만5000가구 규모이니 작은 신도시 하나 생기는 셈이다. 고객들은 반포경남, 미도 등 한강변이나 고속터미널 인근의 재건축 예정 아파트에 관심이 높다.
―자산가들은 어떤 수익형 부동산에 관심이 많나.
▷안 부장=단연 빌딩 투자다. 꼬마 빌딩은 없어서 못 사다 보니 최근 상가에 관심이 많아졌다. 상가는 투자 시점보다는 어디를 얼마에 사느냐가 관건이다.
▷임 전문위원=상가 투자도 빌딩보다 비용이 적고 임대 관리가 수월해 괜찮다. 전문가 상담을 받아 투자를 분석해 들어갈 만하다. 연 4% 이상 수익을 올릴 수 있다. 분양가가 3억~5억원대인 물건도 있고 수익률이 연 5~6% 되는 물건도 나오고 있다. 유동인구가 모이는 항아리 상권을 잡아야 한다.
▷김 연구위원=위례 미사 세종 등 신도시 근린상가들 분양가가 3.3㎡당 4000만원으로 높아 위험하다. 자산가들 중에는 상가를 단기 유동자금을 운용할 수 있는 환금성 수익상품으로 접근하는 경우도 있지만 초보에겐 어렵다.
―초보 투자자에게는 어떤 수익형 부동산을 권하나.
▷임 전문위원=상가는 안 권한다. 소형 아파트 수익률이 연 4% 정도다. 오피스텔은 임차 수요 풍부하고 연수익률 5.5% 기대되는 곳을 골라야 노후 대비용으로 좋다. 최근 마포에서 복층형 오피스텔이 한 달 만에 완판될 정도로 인기 많았다. 이태원 등 단독주택을 사서 상가로 용도변경하는 것도 한 방법이다.
▷김 연구위원=주거용 상품이 더 안정적이다. 또 오피스텔은 신축만 고집하지 말고 싸게 사야 수익률을 높일 수 있다. 이한나·
※ 서울머니쇼의 '입장 사전 등록'과 '세미나 참석 등록'은 홈페이지(www.seoulmoneyshow.com)를 통해 가능합니다. 사전 등록 시 무료로 참가 가능하며, 세미나는 해당 세션에 사전 등록한 사람부터 입장할 수 있습니다.
[이윤식 기자 / 이한나 기자 / 사진 = 한주형 기자]
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