따로 또 같이… "절세야 놀자"

따로 또 같이… "절세야 놀자"

CBSi-더스쿠프 원문

수익형 부동산 투자 열풍이 거세다. 매달 나오는 임대료만으로도 은행 이자가 아쉽지 않기 때문이다. 하지만 수익형 부동산 투자자들이 실망하는 지점이 있다. 바로 세금이다. 오피스텔이나 상가를 사면 취득 시점부터 양도할 때까지 취득세ㆍ재산세ㆍ양도소득세 등 생각보다 많은 세금을 내야 하기 때문이다. 더스쿠프(The SCOOP)가 수익형 부동산 투자 때 활용할 수 있는 절세 방법을 모아봤다.

수익형 부동산이 인기다. 공실만 나지 않는다면 매월 꼬박꼬박 월세를 챙길 수 있는 데다 추후 되팔 때 시세차익을 기대할 수 있어서다. 그렇다고 모든 수익형 부동산 투자가 성공하는 건 아니다. 수익형 부동산 투자의 핵심은 수익률이다. 안정적인 수익을 올리기 위한 제일 좋은 방법은 높은 임대료를 받는 것이다.

하지만 무턱대고 임대료를 올릴 수도, 올려서도 안 된다. 이런 이유에서 수익형 부동산의 수익률을 높일 수 있는 좋은 방법은 절세전략을 활용하는 것이다. 수익형 부동산도 다른 부동산과 마찬가지로 취득할 때부터 보유, 양도할 때까지 지속적으로 세금이 발생한다. 이 세금을 줄일수록 투자자에게 돌아가는 이익이 커진다는 얘기다.

■ 명의의 기술 = 수익형 부동산의 가장 쉬운 절세 방법은 명의 지정이다. 명의를 어떻게 설정하느냐에 따라 세금을 줄일 수 있다. 수익형 부동산을 단독 명의가 아닌 부부 공동명의로 살 경우 임대소득이 분산되는 효과를 거둘 수 있다. 상속세 절감 효과도 있다. 상속세를 계산하는 지표인 개별공시지가가 계속 오를 가능성이 높다면 미리 명의를 나눠 각각 적은 금액을 분담하면 상속세가 줄어든다.

예를 들어보자. 퇴직금과 여유자금 10억원을 합쳐 안양 평촌 상가를 분양받은 김오성(60)씨는 취득한 상가에서 연 5000만원의 월세 수익을 기대하고 있다. 김씨가 상가를 단독으로 운영한다면 부담해야 하는 종합소득세(지방소득세 포함)는 745만원. 하지만 만약 상가 취득 시 부인과 공동 명의로 했다면 각각 294만원씩 총 588만원만 부담하면 된다. 전체 세금이 매년 157만원이나 줄어든 것이다. 김씨가 상가를 5년간 보유하다가 매매차익 1억원을 남기고 팔았다고 가정하더라도 마찬가지다.

단독명의였다면 양도소득세를 1600만원 부담해야 하지만, 공동명의라면 각각 540만원씩 총 1080만원만 부담하면 된다. 이때 520만원의 절세효과가 발생한다. 물론 주의할 점도 있다. 부부 공동명의로 부동산을 취득할 때 과세기준금액이 6억원을 넘는다면 증여세를 내야 한다. 건강보험료도 늘어난다.

수익률 좋은데 절세까지…

수익형 부동산을 가정주부인 배우자와 공동명의로 취득하면 배우자에게 일정한 임대소득이 발생하기 때문에 건강보험 자격기준이 남편의 직장 피부양자에서 지역가입자로 전환된다. 따라서 공동 명의로 취득하기 전에 절세 효과뿐만 아니라 다른 리스크도 점검할 필요가 있다.

■ 증여의 기술 = 최근 수익형 부동산 투자자들로부터 '가격이 오르기 전에 증여하고 싶다'는 문의가 늘고 있다. 수익형 부동산의 증여가 현금이나 아파트를 증여하는 것보다 절세 효과가 크기 때문이다. 이유는 간단하다. 세금을 매기는 기준 가격이 낮아서다.

세법에서는 증여세를 계산할 때 원칙적으로 해당 부동산의 '시가'를 기준으로 한다. 이 시가는 아파트ㆍ빌라 등 주거용 부동산의 기준 가격이기도 하다. 하지만 거래 실적이 많지 않은 상품의 경우, 감정평가를 통해 나온 공시가격을 적용한다. 결국 비슷한 규모의 매매사례를 찾기 어려운 수익형 부동산은 감정평가 금액이 적용된다. 감정평가액은 통상 실제 시세의 40~70%에 그친다. 실거래 사례가 많은 아파트와 빌라 같은 공동주택과 달리 세금이 더 줄어들 공산이 크다는 얘기다.

수익형 부동산을 증여할 때는 보증금도 함께 넘기는 '부담부증여'를 고려하는 게 좋다. 재산가액에서 채무를 제외한 부분만 증여세를 계산하는 것이다. 은행 대출은 물론 아파트 전세금이나 상가 보증금도 부채로 들어가기 때문에 통상 단순 증여 때보다는 부담부증여 때 증여세가 절세 효과가 크다.

물론 수익형 부동산 증여에도 리스크는 있다. 바로 증여 시점이다. 세법에는 부모로부터 증여를 받았다면, 10년 내에 증여된 다른 자산을 합산해 세액을 정하도록 하고 있다.

임대수익 끌어올리는 절세전략

가령 오늘 내가 소형 빌딩을 자녀에게 증여하고 8년 뒤엔 오피스텔을 증여한다면, 오피스텔 증여세를 계산할 때 빌딩 가격까지 더하는 식이다. 증여할 자산이 많다면 절세효과가 큰 자산부터 최대한 빨리 차례로 증여해야 한다. 증여를 했다면 액수와 관계없이 기한 내(3개월)에 신고하는 건 필수다.

■ 공동투자의 기술 = 공동투자도 세금을 줄일 수 있는 방법이다. 재산세ㆍ종부세는 모두 개인별로 합산해서 과세를 하기 때문에 공동투자를 하면 자연스럽게 세금이 줄어든다. 또한 처분단계에서는 양도 차익이 분산돼 양도세 절감효과가 있다. 보유기간이 2년 이상인 경우 6~38%의 누진세율이 적용돼 세금부담도 낮출 수 있다. 투자 리스크를 분산할 수 있는 건 덤이다. 다만 공동 투자는 투자자 간 분쟁이 일어날 가능성이 높다. 이 때문에 사전에 수익금 정산과 관리 방법 등을 공증해 둬야 안전하다.

참고로 수익형 부동산은 매년 6월 1일 이후 취득하는 게 좋다. 재산세는 1년에 한번 부과되는데, 그 대상이 6월 1일 소유자이기 때문이다. 따라서 6월 1일 이후 잔금 납부일을 정하면 그해의 재산세를 절세할 수 있다.

장경철 부동산일번가 이사 2002cta@naver.com

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