달라진 팔자, 헌집의 재발견

 

달라진 팔자, 헌집의 재발견

중앙일보 원문    

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최영진 부동산전문기자

서울 영등포구 문래동 H아파트에 사는 김정현씨(48)는 요즘 헌 단독주택을 사기 위해 시내 곳곳을 돌아다닌다. 원하는 부지면적은 100~120㎡규모다. 헌집을 헐고 연면적 100㎡(30평) 크기의 2층짜리 주택을 갖고 싶어서다. 예산은 6억원 정도로 잡고 있다. 김씨가 이런 계획을 세운 것은 앞으로 단독주택의 자산가치가 더욱 높아질 것으로 판단해서다.

요즘 허름한 단독주택을 찾는 사람이 많아졌다. 재개발이 어려워져 천덕꾸러기 신세로 전락했던 구식 단독주택시장에 생기가 돈다. 여기다가 지방자치단체들이 재개발보다 도시재생 방식으로 마을을 정비하려는 분위기여서 헌집의 팔자가 달라지고 있다. 헌집을 찾는 계층은 크게 두 종류다. 집을 헐고 새집을 지으려는 부류와 헌집 분위기를 살리면서 리모델링하려는 수요다. 너무 오래된 집도 기둥만 보완하면 옛모습을 간직한 건축공간으로 변신이 가능하다. 옛스러운 공간을 좋아하는 사람이 늘어나자 헌집을 상가로 개조하는 일도 적지 않다.

옛집 형태를 살리지 못할 경우 집을 헐고 동네 분위기에 맞는 새 주택을 짓는 사례도 많다. 설계 기법이 뛰어나 자투리땅에도 얼마든지 멋있는 건물을 만들어낼 수 있기 때문이다. 이런 분위기에 힘입어 잘 알려지지 않은 동네도 주목받는 형국이다. 도시재생사업이 추진될 경우 마을이 정돈될 것이라는 기대가 있어서다. 달동네도 나름이다. 강이나 산이 보이는 곳이면 몸값이 높다. 성곽주변은 인기 지대다. 서울의 성곽길 주변 가운데 많은 곳은 이미 멋스러운 공간으로 개발됐다.

접근성이 좋은 기존 주택가도 새롭게 변모되고 있다. 강남 가로수길과 같은 유명 상권의 임대료가 비싸지자 다른 지역에 새로운 상권이 속속 개발되는 추세다. 서울 이태원 경리단길 주변이나 마포 연남·합정동 상권이 대표적인 예이다.

그렇다고 아무 집이나 다 활용이 가능한 것은 아니다. 집을 헐고 신축하는 경우 건축이 가능한 땅인지 확인해야 한다.

일조권·도로 사선제한과 같은 규정을 따지다 보면 건축면적이 줄어들어 채산성이 없을 수도 있다. 게다가 연면적이 50㎡초과∼150㎡이하가 되면 차 1대분 주차장도 설치해야 한다. 더욱이 신축은 공사할 때 옆집과의 분쟁도 적지 않다는 점도 명심해야 할 사안이다. 리모델링을 할 때도 주의할 점이 한 두가지가 아니다. 공사범위가 넓어지면 관청의 허가를 받아야 한다.

땅값은 강북권 일반 단독주택지가 3.3㎡당 1000만~1500만원 수준이다. 종로구 북촌·서촌 일대 좋은 곳은 강남 집값 못지 않다.

좋은 집을 만들려면 설계자를 잘 만나야 한다. 설계를 어떻게 하느냐에 따라 재산적 가치가 달라진다. 기존 유명 건축가보다 공사를 직접 관장하는 신진 건축가가 유리하다. 이름을 알리기 위해 최선을 다한다. 설계비는 천차만별이다. 건당 1000만~2500만원을 받는가 하면 공사비의 10%를 요구하는 사람도 있다. 공사비는 평당 400만~500만원 정도다.

최영진 부동산전문기자


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