‘반퇴시대’ 수익형 부동산 투자 새 판짜라

‘반퇴시대’ 수익형 부동산 투자 새 판짜라

이코노믹리뷰 원문

        

오피스텔·상가 등 ‘수익형 부동산 5인방’ 투자 전략

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100세 시대를 맞이해 한창 일을 해야 하는 시기인 50대에 이른 은퇴를 하고, 또다시 구직활동에 전념하는 이른바 ‘반퇴시대’가 대한민국에 도래하고 있다. 이에 따라 수익형 부동산 시장 역시 각광받고 있다. 사상 초유의 저금리가 지속되면서 반퇴시대의 주인공들인 베이비부머 세대들이 은행 이자보다 조금이라도 높은 수익을 낼 수 있는 수익형 부동산 투자에 몰리고 있기 때문이다.

지난해는 다양한 대출제도와 금리인하로 인해 은행에 있던 자금이 ‘제2의 월급통장’으로 불리는 수익형 부동산에 대거 유입된 한 해였다. 대표적인 수익형 부동산으로 상가, 오피스텔, 도시형 생활주택, 지식산업센터, 분양형 호텔 등이 있다.

여기에 정부의 청약제도 개편, 중개수수료 인하, 재건축가능연한 단축, 택지개발촉진법 폐지, 공공택지신규지정중단 등도 그동안 침체됐었던 수익형 부동산 시장에 활력을 불어 넣었다.

올해 수익형 부동산 시장은 최근까지 상승했던 분위기가 다소 완화되면서 지난해와 같은 호황기는 이어지지 않을 것으로 보인다.

특히 미국 금리인상에 따른 국내 금리의 영향, 공급물량 증가, 정부의 대출 억제정책 시행 등은 올해 수익형 부동산 시장의 변수로 작용할 전망이다.

하지만 수익형 부동산으로의 자금 유입은 꾸준히 이어질 전망이다. 최근 저금리 기조에 은행에 예금해 이자를 받는 것보다 수익형 부동산에 투자해 매월 임대료를 받는 것이 은퇴한 베이비부머 세대들에게는 훨씬 짭짤한 수익이기 때문이다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “수익형 부동산은 매년 수익률이 소폭 하락하는 추세로, 향후 금리가 오를 경우 수익률이 좀 더 떨어질 우려가 있다”며, “다만 전세값 상승, 낮은 금리, 총선효과 등이 부동산 가격하락을 막는 효과로 작용하면서 수익형 부동산으로의 자금유입은 계속될 것”이라고 말했다.

그는 이어 “시세차익이나 주택투자를 노리던 투자성향은 매달 일정한 수입을 올릴 수 있는 상가, 빌딩, 오피스 등 수익형 부동산으로 이동할 것으로 예상된다”며, “수익형 부동산 투자 시 공실을 대비해 대출은 20~30%정도만 받는 것이 안전하고 처음 투자하는 경우 선임대를 선택하는 것이 좋다”고 덧붙였다.

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‘수익형 부동산 5인방’ 투자 전략

◆오피스텔 기본적으로 오피스텔은 실투자금 1~2억원대 소액투자가 가능한 상품이다. 계속적인 1인 가구가 증가로 오피스텔도 일부 지역의 경우 괜찮지만 전반적으로 다소 수익률 하락이 있을 것으로 예상된다.

대기업, 관공서 이전 등 인구유입이 활발한 마곡, 분당, 동탄 지역이 좋고 교통, 지하철 역세권 도보 10분 이내 지역이 좋다. 천장이 높거나 복층으로 구성된 오피스텔이 개방감이 있고 이면개방형, 투룸형, 테라스형 수요가 많을 것으로 보인다.

◆도시형 생활주택 도시형 생활주택도 1~2억대 실투자금으로 가능하다. 1~2인 수요가 많은 업무시설, 대학가 주변, 역세권 등에 투자하는 것이 좋다. 상업지역에 규모가 작아도 비교적 저렴한 분양가와 주차요건 강화로 공급이 줄면서 수익률 상승 기대가 있다.

규모가 작아도 아파트와 유사한 인테리어로 조성되고 주차가 가능한 도시형 생활주택 수요가 많을 것으로 본다. 주택이 몰려 있어 건물 간 간격이 너무 좁은 곳은 피해야 한다.

◆지식산업센터 지식산업센터는 실투자금 2억~3억원선에 투자 가능하다. 기업에 대한 지원이 높아지고 있기 때문에 전망이 좋다. 2017년까지 수도권과밀억제권역에서 성장관리권역으로 이전한 업체에 한해 법인세가 100% 감면되고 이후 2년간 50% 감면된다.

또한 취등록세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면 등이 2016년 까지 적용되기 때문에 소기업의 영업환경도 개선될 전망이다. 대표적으로 서울과 경기 남부권 서울시 성동구, 송파구, 금천구, 경기도 의왕시 등에 집중되고 있다. 지하와 고층은 피하는 것이 좋고 교통이 편리하고 어느 정도 생활시설이 조성된 곳을 선택해야 한다.

◆분양형 호텔 분양형 호텔도 2~3억원 선으로 투자가 가능하다. 외국인 관광객이 계속 증가 추세로 관광지뿐만 아니라 산업단지 인근, 대기업 밀집 지역까지 공급이 확대되고 있다. 노후대비 재테크일환으로 내년에도 관심은 이어질 것으로 보인다.

제주도, 강원도 등 휴양지, 공항이나 유명 관광지역, 대기업 인근 입지가 좋다. ‘호텔 전문 경영회사’가 위탁운영을 하는지, 수익률 보장기간, 객실구분등기가 유리하고 지분등기는 가급적이면 피해야 한다. 지분등기는 지분율이 적어 권리를 주장하기 힘들다.

◆상가 상가는 실투자금이 5~10억 이상으로 높다. 최근 분양 주체(시행, 시공사)의 안전성 검토가 무엇보다 중요해지고 있고, 부동산신탁과는 연계되었는지 확인해야 한다.

단지 내 상가보다는 스트리트형에 테라스를 접목한 거리형 상가들이 좋고, 새롭게 조성되는 신도시 상권이 인기가 높을 전망이다. 역세권, 횡단보도 앞, 코너자리, 대단지 아파트 등 배후수요와 유동인구가 많은 자리가 좋다.

또한 배후수요 대비 상업ㆍ업무시설 공급 비율이 낮은 곳(5% 이내)을 선택해야 한다. 공실을 대비해 상가대출은 30% 내외로 받는 것이 좋고 수익률 5~6% 선이 적정선이다. 기본적으로 임대가 완료된 ‘선임대상가’를 분양받는 것이 안정적이다.

김하수 기자

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