'병원' 옆에 '약국'… 고정고객 확보 쉬운 '파생상가'를 노려라

'병원' 옆에 '약국'… 고정고객 확보 쉬운 '파생상가'를 노려라

김오성(49)씨는 경기 안양 인덕원 인근 지식산업센터(구 아파트형 공장) 지원시설 내 구내식당을 운영하고 있다.  연면적 6만m²인 지식산업센터에서 김씨가 분양을 받은 상가는 지하 1층 1485m²(약 450평) 규모. 총 분양가는 22억원이었다. 

 

김씨는 현재 구내식당을 운영하면서 하루 400만원, 월 8000만원 가량의 매출을 올리고 있다. 마진율을 50%로 고려할 경우, 연 4000만원 가량의 수익을 올리고 있는 셈이다. 

 

특히 분양 당시 대출 조건이 분양가의 70% 선에 달할 정도로 초기 투자 비용이 크지 않아 수익률 제고에 큰 도움이 되고 있다는 게 김씨의 조언이다.

 

 

 

김씨의 경우처럼 파생상가들이 인기를 끌고 있다. 

파생상가는 배후세대를 특성에 따라 파생적으로 형성되는 부수적인 업종을 유치하는 점포를 말하는데 쉽게 풀이하면 ‘보조 상가’로도 불리는 대형시설에 딸려 있는 부속상가를 칭한다.

예를 들어 병원들이 몰려 있는 메디컬 빌딩의 약국·안경점 등이 있고, 오피스텔 등 복합건물 내 베이커리나 부동산 중개업소·편의점 등이 있다. 학원전문상가의 경우에는 문구점 등이 있고, 의류 쇼핑몰엔 수선점, 대단지 아파트 단지 내엔 마트와 세탁소, 미용실 등이 있다.

이들 상가들은 ‘바늘 가는데 실가는’ 역할을 하는 점포인 탓에 주 건물의 영업 상황에 따라 사업의 성패가 좌우되며, 잘 고르면 상당한 장점을 지닌 상가로 평가받는다. 특히 주로 본원시설의 수요에 맞춰 부수적으로 지어진 상가이기 때문에 매출액이 꾸준하다.

소비층이 고정적이고 같은 건물이나 주변의 유입고객 위주로 영업하기 때문에 영업 경험이 없는 초보투자자가 직접 운영을 하기에도 안정적이다.

최근 신도시나 택지지구가 조성되면서 방과 후, 학원에 다니는 자녀들의 귀가 시간을 기다리는 학부모들이 주로 이용하는 학원전문상가의 커피전문점도 호황을 누리고 있다.

커피전문점이지만 일종의 파생 점포에 포커스를 맞춘 셈인데 학부모끼리 자녀 교육 관련 정보도 나눌 겸 모임도 자주 형성되고 있다.

물론 주의점이나 살펴볼 점도 있다. 파생상가에 투자할 때는 본원 시설이 활성화할 수 있을지 여부를 충분히 검토한 뒤 투자해야 한다. 최근 대형 쇼핑몰이나 상가가 상가 활성화에 실패한 경우가 적지 않은 만큼 더욱 주의를 요한다. 

 

학원상가 옆 문구점, 오피스텔 옆 편의점·부동산 중개업소 등 건물의 영업상황 따라 사업의 성패가 좌우되는 파생상가들이 인기를 끌고 있다. 사진은 지식산업센터 내 구내시장의 모습.(사진제공=부동산센터)

파생상가를 분양받으려는 경우에 배후세대의 입점 경쟁률이나 분양률도 꼭 따져봐야 한다.

상가규모를 감안하여 고정적으로 상주하는 고객의 수가 어느 정도인지를 정확히 파악해보고 주변 상가와 비교해 유동인구를 잠재고객으로 끌어들일 수 있는지 집객요소나 흡입요소를 갖춘 경쟁력이 있는지 충분히 따져야 한다.

파생상가는 고정고객 확보가 쉽다는 이점 때문에 분양·임대가가 상대적으로 높은 편이다. 투자 수익률을 철저히 계산하고 주변 상가시세를 비교한 후 적정 분양가에서 투자하는 게 좋다.

상주고객과 일부 유동객 만을 대상으로 영업하기 때문에 안정성은 뛰어나지만 유동인구 확보가 쉽지 않는 경우 매출이 크게 오르지 않는 점도 염두에 둬야 한다.

장경철 부동산센터 이사는 “최근 오피스텔, 지식산업센터, 오피스, 메디컬·학원 전문 빌딩 등이 인기를 끌면서 덩달아 파생점포들의 인기도 높아지고 있는 추세”라면서 “임대사업에 관심은 많지만 상가투자에 초보 투자자인 경우 되도록이면 권리금이 없고 분양가가 저렴한 중심가형 신축 대형건물 내 소형 상가에 투자하는 것이 유리하다”고 말했다.

 

"진료"는 의사에게 "약"은 약사에게 "부동산"은 공인중개사에게.... 부동산 투자는 '부동산(물건)'을 사는 것이 아니라 '때'를 사는 것이다.