월세인 듯, 월세 아닌, 월세 같은

 

월세인 듯, 월세 아닌, 월세 같은

세계일보 원문 

       

#1. 직장인 김모(39)씨는 최근 고민에 빠졌다. 2년 전 2억2000만원에 전세계약을 했던 아파트 전셋값이 3억~3억2000만원으로 올랐기 때문. 근래 전세난에 대해 익히 들어온 김씨는 대출을 받아 집을 사기로 마음 먹었고, 상황이 여의치 않으면 ‘보증부월세(반전세)’로 돌릴 방안까지 고려 중이었다. 그러나 막상 부동산중개업소를 수소문해보니 전셋값에 1500만원 정도 추가 부담하면 됐던 3억원 초중반대 매물은 이미 소진돼 버린 지 오래였다. 게다가 월세물건도 월 임대료 100만원을 호가하는 매물만 남아있었다. 그는 “추격매수를 하기에는 향후 집값이 과연 얼마나 오를지 의문”이라며 “매달 비싼 월세를 감당하기에는 부담이 크다”고 고충을 토로했다. 결국 김씨는 전세계약 만료를 두 달 앞뒀지만 아직 살 곳을 정하지 못했다.

#2. 서울의 아파트에 ‘반전세’로 거주하고 있는 최씨(45·여)는 최근 고민이 커졌다. 계약기간이 끝나는 올 4월에 맞춰 집주인이 보증금 2억원은 그대로 두고 월세를 현재 150만원에서 170만원으로 20만원 올리겠다고 통보해 왔기 때문. 매달 150만원씩 내는 것도 부담이었는데, 월세 170만원은 도저히 무리라는 게 최씨의 생각이다. 그는 “자녀 둘에 시어머니까지 모시고 살고 있어서 작은 집으로 이사 가기도 어려운 상황”이라며 “근처에서 비슷한 평수의 전세매물을 구하기가 어려워 걱정”이라고 하소연했다.

바야흐로 월세의 시대다. 지난해 처음으로 전∙월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중이 40%를 돌파했고, 전체 임대차가구의 월세비중은 55%를 넘어섰다. 즉, 월세가 저금리 시대의 대세로 자리잡은 것이다. 이처럼 월세를 중심으로 임대차시장이 변모하면서 전세시장과는 다른 관점으로 월세계약에 임할 필요성이 높아졌다. 월세 시대를 맞아 월세 방을 어떻게 구하고 어떤 것을 주의해 계약에 임해야 하는지 전문가들의 조언을 받아 알아본다.

우선 좋은 월세를 구하기 위해서는 본인 자신부터 먼저 알아야 한다. 과거 전세 중심의 임대차시장에서 임차인의 주거비용은 공과금이나 관리비를 납입하는 정도에 불과했다. 하지만 이제는 매월 나가는 월세에 대한 지급 여력. 즉, 적정 소득을 확보해야 한다. 본인의 소득과 자산에 대한 적절한 소비계획 없이 월세 계약에 나설 경우 의식주 생활에 엄청난 위협이 될 수 있다. 월세 계약은 본인의 월 소득에 10~15%의 비용부담 수준으로 관리하는 것이 현명하다. 만약 월 300만원의 소득을 올리는 사람이 45만원의 월세와 관리비 20만원을 납입한다면, 실제 소득은 235만원으로 크게 줄어들 수 있다.


이와 함께 나에게 맞는 '맞춤형 월세'를 찾아야 한다. 손품은 스마트폰으로 방을 구하는 애플리케이션(앱) 등을 활용하면 좋다. 그러나 아무리 스마트한 시대라도 현장에서 월세 방을 직접 눈으로 확인하는 발품도 필수다. 월세가격이 주변시세 대비 상대적으로 저렴하다면, 방에 일부 하자가 있을 수도 있어 눈으로 직접 확인해야 한다. 이 때문에 실제 방문을 통해 ▲채광 ▲일조상태 ▲소음 ▲벽지·장판 ▲배수 ▲결로 ▲관리비 등의 여러 가지 사항을 직접 체크해 봐야 한다. 발품에 나서기 전 체크리스트를 여러 장 만들어 가는 것도 한정된 시간에 속도감 있게 방을 확인할 수 있는 방법이다.

하지만 마음에 드는 월세 방을 구했다고 아직 안심하긴 이르다. 오히려 계약서를 작성하는 시점부터가 사실상 ‘본 게임’이다. 세입자는 마음에 드는 월세 물건을 발견하면 다소 서두르는 경향이 있는데 '급할수록 돌아가라'는 말이 있다. 이땐 기본에 충실한 계약서 작성이 더더욱 요구된다. 월세 계약서 작성시 가장 중요하게 살펴봐야 할 3가지 요소는 ▲등기부상의 소유권자 얼굴 확인하기 ▲월세 보증금, 계약서로 온전하게 지키기(월세보증금 권리순위) ▲계약내용 실수는 절대 금물(특약사항) 등이다.


또 월세는 전세와 달리 1년 이내의 단기 계약도 많아, 임대인과 임차인간의 정기적인 소통(커뮤니케이션)이 필수다. 전세는 계약기간 별도의 임대료(차임) 지급이 없는 계약이다. 만기(보통 2년)가 도래하는 1~3개월 전 이사·재계약 등의 여부만 서로 확인하면 된다.

하지만 월세는 계약기간이 2년 미만으로 단기인 경우가 많고 월세를 매월 임대인 통장으로 입금해야 하기 때문에 임대인 입장에서는 입금여부를 틈틈이 확인해야 한다. 반면 임차인 입장에서는 입금을 못하는 피치 못할 사정이 있을 수 있어 임대인과의 상호 커뮤니케이션이 필수다. 노후 주택은 수선 등의 문제가 자주 발생, 임대인에게 수리요구를 정기적으로 요청하는 경우도 많다.

강태욱 하나은행 부동산팀장은 “월세는 전세와는 달리 임차인과 임대인 사이의 의견 충돌이 일어날 가능성이 상당히 높은 계약형태”라면서 “계약서에서 온전히 확보되지 않은 권리사항이나 법적인 분쟁이 발생할 경우에 대비해 임차인은 임대인에게 임대인은 임차인에게 정당한 요구를 할 수 있는 소통의 끈(연락처 1~2개 이상)을 분쟁 발생 전 미리미리 확보해 둘 필요가 있다”고 조언했다.


한편, 수도권 원룸에 거주하고 있는 대학생들은 한 달에 평균 42만원을 월세로 지출하고 있으며 보증금으로는 평균 1418만원을 낸 것으로 조사됐다. 대통령 직속 청년위원회(청년위)는 지난해 12월10~18일까지 수도권 원룸 세입자 대학생 1006명을 대상으로 모바일 설문조사를 실시한 결과, 이같이 나타났다고 밝혔다.

청년위에 따르면 조사 대상 가운데 월세 세입자는 818명이었으며, 이 중 31만~40만원의 월세를 내고 있다는 응답이 30.1%로 가장 많았다. 41만~50만원의 월세를 부담하고 있다는 응답자가 24.1%로 뒤를 이었으며, 50만원이 넘는 월세를 부담하고 있는 대학생도 19.3%에 달했다.

월세 비용을 누가 부담하고 있는가를 묻는 질문에는 78.9%가 '부모님'이라고 응답했다. 아르바이트 등 '본인 소득'으로 충당하는 경우는 17.8%에 그쳤으며 '정부지원'은 0.7%에 불과했다. 조사 대상 대학생 중 보증금이 있는 월세 세입자는 727명으로 이 가운데 보증금 500만원 이하인 경우가 53.2%로 절반 이상을 차지했다. 이어 ▲500만~1000만원(22.8%) ▲2000만원 초과(12.5%) ▲1001만~2000만원(11.4%) 등의 순이었다. 전·월세 비용에 대해 조사 대학생의 45.6%는 '부담된다', 26.6%는 '매우 부담된다'고 응답했다. 반면 '부담되지 않는다'는 응답은 4.4%, '전혀 부담되지 않는다'는 응답은 1.4%에 그쳤다.

이처럼 대학생들은 많은 주거비용을 부담하고 있었지만, 세입자 권리에 대한 인식은 전반적으로 낮은 수준인 것으로 나타났다. 조사 대학생 2명 중 1명(53.4%)은 전입신고를 하지 않았으며, 심지어 근저당을 확인하지 않고 계약한 경우도 42.0%나 됐다. 강 팀장은 “전입신고를 하지 않는 경우 저당권이 설정된 집이 경매로 넘어갈 때 전·월세 보증금을 보호받지 못할 수 있다”며 “집주인이 집을 담보로 돈을 빌려 근저당이 설정돼 있었다면 보증금을 돌려받을 수 있는 순위마저 뒤로 밀리게 된다”고 설명했다.


또 주택임대차 계약서를 작성하지 않고 계약한 경우는 16.8%, 계약서를 작성했지만 보관하지 않은 경우는 6.8%인 것으로 조사됐다. 주택 내부의 고장이나 파손 시설에 대한 수리비용 부담 여부를 확인하지 않은 경우도 25.7%에 달했다. 대학생들이 적극적으로 세입자 권리 확보를 위해 노력을 하지 않은 이유로는 ▲'알지 못해서'(54.1%), ▲'필요하다고 생각하지 않아서'(16.5%) ▲'귀찮아서'(12.2%라고 응답했다. 응답자의 44.6%는 집주인의 수리요청 거절이나 계약 전 정보와 실제 환경이 다른 경우 등 실제 피해를 경험한 것으로 나타났다.

상황별로 보면 하자보수 요청시 거절당한 경험이 26.8%로 가장 많았고, 계약 전 정보와 실제 환경이 다른 경우가 23.3%로 조사됐다. 이사시 시설물 파손이나 임의교체 등의 사유를 들어 해당 금액을 보증금에서 빼고 받은 경우가 12.3%, 보증금 반환이 지연된 경우는 10.4%로 나타났다. 이에 대해 집주인에게 항의한 경우는 46.1%였으며, 참거나 대응하지 않은 경우도 34.5%로 조사됐다. 참고 넘어간 이유로는 '싸우기 싫어서'가 33.3%, '귀찮아서'가 26.1%였다.

이번 조사 결과와 관련해 청년위는 ▲월세보증금 대출 확대 ▲대학 기숙사 확충 ▲세입자 권리 상담 및 해결창구 마련 ▲관리비의 명확한 공시 등을 제언했다. 신용한 청년위원장은 "적지 않은 주거비를 부담하는 대학생 및 청년 원룸 세입자들이 당당하게 자기 권리를 주장할 수 있는 환경이 조성돼야 한다"며 "향후 독립생활 경험이 부족해 청년 세입자들이 잘 모르는 임대차 상식이나 법률지식 등을 알려나가는 홍보 캠페인을 진행해 나가겠다"고 힘주어 말했다.

김현주 기자 hjk@segye.com

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