부동산경매 꿀팁10, 권리분석도 걱정 '끝'

부동산경매 꿀팁10, 권리분석도 걱정 '끝'

이코노믹리뷰 원문

       

초보자들도 부동산경매에 쉽게 다가설 수 있도록 경매의 10가지 노하우를 ER(Economic Review)이 전한다.

1. 현장 임장(현장에 가보는 것)은 꼭 해봐라

현장을 가봐야물건을 제대로 알 수 있다. 발품 안 팔다간 사서 후회할지도.

2. 입찰가 산정은 감정가에 흔들리지 말고 시세를 보고 소신 있게 해야 한다

예를 들어 감정가가 1억이라도 개인이 가치가 있다고 판단되는 물건이라면1억 5000만원을 쓰는 것도 좋다. 다른 입찰자가 낙찰되는 것을 보고 후회하지않으려면.

3. 법원에서 입찰가 적을 때여러번 확인해라. 입찰가 '0'하나만 더 써도 보증금을 날린다.

감정가 1억짜리 물건이 있다. 입찰가를 1억으로 적으려다 실수로 '0'하나를 더 붙여 10억을 적는다. 이럴 경우 높은 확률로 낙찰되고, 입찰보증금을 포기하던가 10억을 내고 사야한다. 입찰보증금은 입찰가의 10%다. 1억을 써냈던 응찰자는 단순한 실수 때문에1000만 원을 날리게 된다.

4. 입찰가격, 보증금액 수정에도 신중을 기해라

입찰액을 적은 부분이 희미하다고 덧칠을 하거나 잘못 기재했다고 임의대로 수정을 하면 입찰이 무효가 된다. 한 번에 입찰금액을 적어야 하며, 만약 잘못 기재했거나 문제가 있다면 꼭 입찰표를 새로 받아서 작성하셔야 한다.

5. 입찰보증금을 정확히 확인해라

보통 입찰보증금이 입찰가의 10%라고 생각하는데, 재경매는 20%~30%이다. 입찰보증금의 액수가 적으면 입찰이 무효처리 된다. 보증금이 넘치게 넣는건 상관없다. 실제로 돈 100원 모자라게 넣어서 떨어진 사례도 있었다.

6. 관련 서류를 빠트리지 말고 확인해라

직접 법원에 갈 때는입찰보증금, 도장, 입찰표 정도만 있으면 충분하다. 대리인일때는 인감도장을 써야 하고 서류에 찍은 도장과 들고 간 도장이 일치해야 한다.

7. 말소기준권리를 확인하라

말소기준권리는 등기부등본에서 가장 먼저 설정된 근저당권,가압, 압류, 저당권, 담보가등기를 말한다. 말소기준권리보다 늦은 권리는 상관없지만, 앞서 말소되지 않는 권리들은 낙찰자가 다 떠안아야 한다.

8. 아파트의 경우 세입자의 인수 여부를 확인하라

인수하게 되는 세입자면 그만큼 세입자의 보증금을 낙찰자가 부담해야 한다. 입찰가 산정에서 반드시 고려해야 한다. 예를 들면 3억짜리 아파트인데 1억 전세 세입자를 인수해야 한다고 치자. 입찰가를 2억 5000만 원썼는데, 실제로 부담해야 하는 부분은 3억 5000만 원이 된다.

9. 임차인 권리분석 할 때 '세대합가'를 조심해라

임차인의 세대합가를 조심해라. 세대합가란 한세대가 어떠한 이유에서 그 주민등록이 분리돼 있다가 말 그대로 합쳐진 것을 말한다. 예를 들어 임차인은 조인성인데 조인성의 부인 아무개가 먼저 들어와서 살고 있다. 조인성의 전입일자는 말소기준권리 뒤인데 아무개의 전입일은 말소기준권리에 앞서는 경우다. 경매에서는 세대 구성원 중 가장 앞선 전입일자로 인정한다. 조인성의 전입일자만 보고 입찰하면 전세보증금까지 부담해야 한다.

10. 의정부, 인천지법을 노려라

법원별로 저감률이 다르다. 의정부지방법원이나 인천지법 같은 부동산 물량이 많은 지역은 1회 유찰에 30%씩 떨어진다. 일반적으로는 20%씩이다. 그 대신 경쟁률은 높아진다.

김유영 기자

-Copyright ⓒ 이코노믹리뷰. 무단전재 및 재배포 금지-