부린이의 기본이라는 '건폐율·용적률', 확실히 알자[철&민 부동산백서]

부린이의 기본이라는 '건폐율·용적률', 확실히 알자[철&민 부동산백서]

 

뉴스1 원문

대지 가치는 물론 올릴 건물 크기도 사실상 결정

법에 정한 가이드라인 따라 지자체가 최종 규정

[편집자주]"임장이 뭐예요?" "그거요~현장답사예요", "초품아는?" "초등학교를 품은 아파트".

부동산 뉴스를 읽다 보면 어디서 많이 들어봤는데, 정확한 뜻이 떠오르지 않는 경우가 많습니다. 인터넷 카페에는 부동산 관련 약어들도 상당하고요. 부동산 현장 기자가 부동산 관련 기본 상식과 알찬 정보를 쉽고 재미있게 전달하기 위해 기획한 연재한 코너입니다.

© News1 이은현 디자이너
(서울=뉴스1) 전형민 기자 = 정부가 4월 시행예정이던 분양가상한제를 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 영향으로 7월까지 3개월 연기하면서 재건축 등 정비사업 단지들에 부동산 투자자들의 관심이 다시 쏠리는 분위기 입니다.

지난 23일에는 삼성물산이 신반포15차 재건축을 수주하며 업계의 주목을 한 몸에 받기도 했는데요. 매번 재건축 이슈가 불거질 때마다 바늘과 실처럼 따라 나오는 용어가 있는데요. 혹시 짐작하셨나요?

바로 '건폐율'과 '용적률' 입니다. 두 용어 모두 건물의 가치와 상세 규모를 이해하기 쉽게 도와주는 건축 용어지만 업계 종사자가 아니라면 친근하지 않습니다.

아마 '용적률이 이미 높아서 재건축 수익성이 없다', '용적률 확보를 위해 기부채납을 한다' 등의 이야기를 한 번쯤은 기사를 통해서라도 보셨을 겁니다.

그래서 오늘은 부린이(부동산 공부 초보자)의 기본이라는 '건폐율'과 '용적률'에 대해 정확하게 알아볼까 합니다.

 

© News1 이은현 디자이너

◇건폐율, '이 정도 면적까지는 건물 지을 수 있어'

건폐율의 사전적 정의는 '대지에 건축물의 그림자가 덮고 있는 비율'입니다. 이해가 되시나요? 한 번에 이해가 안 됐다면, '그림자가 덮고 있는'이라는 표현이 와닿지 않죠?

좀 더 쉽게 설명해볼까요. 건물에서 가장 큰 면적을 차지하는 층의 면적이 전체 토지면적에서 차지하는 비율입니다. 건물 1층보다 상층에서 오히려 면적이 넓어지는 경우가 있어서, 건물 모든 층 가운데 가장 넓은 층의 면적을 기준으로 하는 겁니다.

예를 들어 건폐율이 50%라면, 전체 토지의 면적이 100평일 때 해당 건물의 가장 면적이 큰 층의 면적이 50평이라는 의미죠. 평면적인 밀도를 관리하는 개념입니다.

그렇다면 건폐율이 높으면 더 큰 건물을 지을 수 있으니 무조건 좋을까요? 전문가들은 건폐율이 높을수록 건축 효율이 높은 것은 사실이지만 투자가치 혹은 건물의 가치를 의미하지는 않는다고 말합니다.

주택을 예로 든다면 건폐율이 높을수록 녹지가 줄어드는 것은 물론이고, 개방감, 일조량, 프라이버시 등 주거 쾌적성이 떨어질 것이라는 우려가 있죠.

© News1 이은현 디자이너

◇용적률, '이 면적이면 몇 층까지 건물 지을 수 있어'

용적률은 건축물 연면적의 대지면적에 대한 백분율입니다. 연면적은 '바닥면적을 모두 합친 면적' 정도로 해석하면 되겠네요. 다만, 연면적에는 지하층과 지상 주차장, 주민 공동 시설, 피난 안전 구역은 제외됩니다.

간단하게 얘기하면 용적률은 '얼마나 높이 건물을 지을 수 있느냐, 건물을 몇 층까지 지을 수 있느냐'는 것에 대한 답입니다. 수직적·입체적인 개념입니다.

예를 들어볼까요? 만약 면적이 100평인 대지의 건폐율이 50%, 용적률이 100% 이하라면, 그 지역에는 바닥 면적 50평짜리 건물을 2층까지 올릴 수 있게 됩니다. 만약 25평짜리 건물이라면 4층까지 올릴 수 있겠죠.

용적률이 높으면 좋을까요? 물론입니다. 용적률이 높다는 말은 그만큼 높은 층의 건물을 지을 수 있다는 말이고, 토지의 효율성을 극대화해 그만큼 토지의 가치가 높아지기 때문입니다.

서울 강남구의 한 아파트 단지의 모습. 기사와 직접연관 없음. © News1 신웅수 기자

◇'내 땅에 내가 짓는다는데…' 누가 정하는 거야?

우리는 건폐율과 용적률이 대지의 가격, 나아가 대지에 올릴 건물의 크기와 가격에까지 직접적인 영향을 미치는 중요한 요소라는 점을 알게 됐습니다. 그렇다면 과연 건폐율과 용적률은 누가 정할까요?

건폐율과 용적률 모두 '국토계획법'에 최대한도 범위를 규정하고 있습니다. 법에 가이드라인이 정해져 있고, 이 가이드라인에 근거해 각 지방자치단체가 자치 법규를 통해 구체적으로 규정하는 방식입니다.

전체적으로 주거지역→공업지역→상업지역 순으로 건폐율과 용적률이 높아집니다. 건폐율과 용적률의 큰 틀이 법에 정해져 있다고 해도 이를 끌어올릴 수 있는 예외규정도 존재합니다.

지구단위계획 등을 수립할 때 Δ공개공지 확보 Δ보행공간 조성 Δ공원·광장·도로 등 공공시설을 제공하는 '기부채납'을 통해서입니다. 일종의 상부상조랄까요.

참, 혹시 지금 사는 곳, 내가 가진 땅의 건폐율과 용적률이 궁금하면 어떻게 하냐고요? '토지이용규제서비스'라는 홈페이지를 활용하면 됩니다. 홈페이지에서 주소만 입력하면 아주 편하게 확인이 가능하죠. 어차피 저는 가진 땅도, 집도 없어서 딱히 쓸 일은 없지만요.
maverick@news1.kr

[© 뉴스1코리아( news1.kr), 무단 전재 및 재배포 금지]