노원, 도봉, 강북 중저가 아파트 급등 가능성 높아

노원, 도봉, 강북 중저가 아파트 급등 가능성 높아

리얼투데이

12.16부동산 대책 후 상대적으로 중저가주택이 분포되어 있는 수도권 외곽 동네가 들썩이고 있다. 경기도 수원을 비롯해 용인, 성남(수,용,성)이 지난해 하반기 이후 꾸준히 올라 그 동안 부동산 시장에서 주목 받지 못했던 설움을 쏟아내는 듯하다.

이들 지역은 서울에 비해 가격이 저렴한 신축급 아파트가 있고 규제가 느슨해 수요자들의 관심을 받고 있다. 주요 신축 아파트 가격은 단기간 ‘억’ 단위로 올라 부동산 대책의 풍선효과를 보는 곳으로 손꼽힐 정도이다.

 

이처럼 ‘수,용,성’의 가격 상승세는 2006년 버블세븐 발표 당시의 서울 강북권 대표 3인방인 ‘노,도,강’과 닮았다. 버블세븐 지역의 집값 상승이 있었던 후 시간차를 두고 ‘노원구, 도봉구, 강북구’로 투자수요가 몰리면서 집값이 급등해 주목 받은 케이스이다. 2008년 당시 금융위기가 닥치자 버블세븐은 가격이 떨어지고 노,도,강은 상대적으로 저평가됐다는 인식이 부각되면서 상승세를 보인 바 있다.

다만 ‘노.도.강’ 시대와 지금을 비교하면 다른점은 금융위기라는 거대한 악재가 부동산 시장에 있었다는 것과 현재 1.25%인 기준금리가 2008년에는 4~5%대였다는 점이다.

경기도의 소외지역이 ‘수.용.성’이라고 한다면 과거 서울 소외지역으로 손꼽혔던 ‘노.도.강’의 부동산 시장은 어느 위치에 있을까?

‘노.도.강’ 이번에도 뒷심발휘하나?

현재까지 서울 고가아파트 시장의 거침없는 질주를 막아낸 것은 12.16부동산 대책이었다. 대출을 억제하고 강도 높은 자금출처조사를 시행한 덕에 15억원이 넘는 고가 주택시장은 움츠러들었다. 반면 대출이 상대적으로 쉬운 9억원 아래의 아파트가 주목 받게 되었다.

대표적인 지역이 노원구와 도봉구, 강북구 등이 있다. KB부동산 월간 시계열 자료에서 ㎡당 아파트 평균 매매가격(전용면적)을 계산하면 전용 85㎡아파트 가격은 6억원에도 못 미친다. 

 

서울의 아파트값 급등으로 노원구, 도봉구, 강북구는 가격이 저렴해 보여 내집마련을 하려는 실수요자와 다른 곳에 비해 목돈이 들어가지 않아 투자수요가 몰리면서 최근 이 곳으로 시선이 쏠리고 있다.

주간 아파트값 상승률 가장 최근 자료에서 노원구가 0.37%(2월3일 기준, KB부동산)올라 2018년 10월 이후 가장 큰 폭의 상승을 기록했다. 또 구축이라 하더라도 신고가를 찍은 단지들이 하나, 둘씩 나오고 있어 상승세가 이어지고 있는 분위기이다.

IN 서울이지만 저평가됐다는 분위기 ‘노.도.강’ 아파트값은’

먼저 ‘노.도.강’의 메인축인 노원구의 실거래가를 살펴보면 상승세를 확연히 알 수 있다. 생활인프라 및 교육, 교통여건이 잘 갖춰져 있고 서울 안에서도 가격이 저렴해 수요자들이 끊이지 않는 데다 아파트가 노후화 되면서 추상적이지만 재건축 기대감마저 감돌고 있다.

노원구 상계동의 한 공인중개업소에서는 “작년에 비해 올해 분위기가 또 달라 호가가 오르는 중”이라며 “매물도 많지 않고 나와있는 것도 작년보다 1~2억원씩 올랐다고 보면 된다”고 전했다.

노원구 상계주공 3단지 전용 73㎡는 올해 1월 7억3,500만원(8층), 전용 84㎡는 작년 말 7억9,000만원(3층)에 거래되어 최고점을 찍었다. 전용 84㎡는 현재 1층이 7억8,000만원에 나와있으며 중층은 8억원이 넘는다.

상계주공 7단지도 올해 거래된 신고금액을 보면 전용 41㎡ 4억7,000만원(11층), 45㎡ 4억6,200만원(8층), 49㎡ 54,500만원(4층), 79㎡ 7억6500만원(2층)으로 신고되어 전년도에 비해 올랐다. 

 

은행사거리 인근의 아파트도 가격이 강세다. 중계동 청구3차 전용 84㎡ 아파트는 1월 9억9,000만원(11층)에 실거래 신고되어 10억원을 목전에 두었다. 이 단지는 작년 초만 하더라도 8억원(2019년2월,8층)에 거래된 곳이다.

 

노원구에서 희소성을 지닌 새 아파트도 분양가 대비 크게 올랐다. 상계동 ‘노원 꿈에그린’(2020년 12월입주) 전용 59㎡ 입주권이 7억7,800만원에(1월, 11층) 팔려 일반분양 분양가(최고 4억8,340만원)를 놓고 본다면 3억원의 웃돈이 형성된 셈이다. 또 지난달 입주를 시작한 ‘상계역 센트럴푸르지오’ 전용 84㎡ 입주권은 지난해 11월 8억9,900만원에 거래되었다. 7월만 하더라도 7억5,8155만원(20층)에 실거래 신고되어 몇 개월 만에 1억원 이상 올랐다.

도봉구 창동주공 3단지도 올해 거래된 가격이 전년에 비해 올랐다. 전용 49㎡가 1월 4억9,000만원, 5억원(14층)에 거래되었는데 작년 상반기만 하더라도 4억1,000만원 대에서 거래되었다.

입주한 지 17년이 되어가는 창동 북한산 아이파크는 전용 84㎡가 1월 7억7,000만원(11층), 전용 119㎡는 9억5,000만원(16층)까지 거래되어 최고점을 찍고 있다. 지난해에는 전용 84㎡가 2월 6억8,700만원(23층)에, 5월 전용 119㎡가 7억8,000만원(10층)에 실거래 신고된 바 있다.

 
신축단지인 강북구 미아동 꿈의숲롯데캐슬(2017년 2월입주)은 전용 59㎡가 1월 7억2,000만원(12층)에 거래되어 신고가를 갱신했다. 또 전용 84㎡는 지난해 11월 최고 8억4000만원(4층)으로 거래되어 3월 7억1,500만원(10층)에 비하면 억단위로 올랐다.