서울 아파트 절반 `시가 9억` 넘어…LTV 20%·DSR 40% 대상

서울 아파트 절반 `시가 9억` 넘어…LTV 20%·DSR 40% 대상

매일경제 원문        

서울 잠실권 아파트 단지 전경 [사진 = 강영국 기자]

서울 아파트 절반이 9억원을 넘어 고가주택 대출규제 대상이 됐다. 9억원 초과 주택에 대해서는 주택연금도 제한대상이다. 고가주택 9억원' 기준이 시가로 박혀있는 상태라 이에 대한 논란이 이어질 전망이다.

3일 KB국민은행의 1월 주택가격동향에 따르면 서울 지역 아파트 중위 매매가격은 9억1216만원으로 정부의 고가주택 대출규제의 기준선인 '시가 9억원'을 넘어섰다.

중위가격이란 주택가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 말한다. 서울 아파트 가격이 전반적으로 급등하다 보니 고가주택 대출규제가 대다수 아파트에 적용되는 일반 규제가 된 셈이다.

12.16대책을 통해 정부가 못박은 고가주택 기준은 KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용한 시가 9억원 초과하고 밝힌 바 있다. 그러나 지난주 KB 국민은행 월간 조사 결과로 1월 기준 서울 아파트 중위가격이 9억원을 돌파했다는 언론 보도가 잇따르자, 국토부는 "일부 민간 통계로 시장 상황을 판단할 경우 과잉 해석에 유의할 필요가 있다"고 입장을 내놨다. 하지만 일부 부동산 전문가들 사이에선 현재 대출 규제가 시가 9억원 기준에 맞춰진 상황이기 때문에 이에 대한 상향 조정이 필요하다는 의견이 나오고 있다.  

시가 9억원 초과 주택을 대상으로 한 대출규제 중 하나는 주택담보대출비율(LTV)이다. 9억원 이하 주택까지는 LTV 40%가 적용되지만 9억원 초과분에 대해선 LTV가 20%까지만 설정된다. 시가 15억원 초과 아파트에 대해선 주택구입용 주택담보대출이 아예 금지다.

총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 만만치 않다. 정부는 12.16 대책을 통해 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출의 경우 DSR 규제(은행권 40%·비은행권 60%)를 예외 없이 적용토록 했기 때문이다.

시가 9억원 기점으로 실수요 요건도 강화된다. 9억원 초과 주택을 구입한 무주택세대에는 1년 내 전입해야 하며, 지난달 20일 기준으로 시가 9억원 초과 고가주택 보유자는 HUG와 SGI 모두 신규 전세보증을 불가 대상이 돼 전세대출이 막힌다. 정부 규제로 대출 받기가 어려운 상황에서 현금부자들의 일명 '줍줍' 현상은 더욱 심해질 가능성이 높다.

규제 전 고가주택 보유자였고 전세대출을 받았다면 앞으로도 전세대출을 연장할 수 있지만, 대출금 증액이나 이사(담보물건 변경) 시에는 신규 대출로 간주돼 (금액)추가 전세대출이나 신규 전세대출을 받을 수 없다. 전세대출 규제 이전에 전세대출을 받은 사람이라도 규제 이후 시가 9억원이 넘는 주택을 구입한다면 이번 전세대출 만기를 끝으로 대출이 연장되지 않는다.

보유 주택이 시가 9억원을 넘으면 주택연금도 받을 수 없다. 현재 주택금융공사의 주택연금 규정상 가입 대상이 고가주택 기준선인 '시가 9억원 이하'로 맞춰져 있는 상태다. 정부는 주택연금 가입 대상을 시가 9억원에서 공시가 9억원(시가 13억~14억원 상당)으로 개정을 진행 중이지만 이는 법 개정 사항이어서 연내 실행 가능성은 불투명한 상태다.

[디지털뉴스국 이미연 기자]

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