"차곡차곡 적금? 대출 받아 집 사는게 이득입니다"

"차곡차곡 적금? 대출 받아 집 사는게 이득입니다"

조선비즈 원문 

       

"청약은 새 아파트를 가장 싸게 사는 방법입니다. 무주택자라면 청약을 먼저 노려보세요."(정숙희 '내꿈사' 대표)

"대출이 무서우면 집값 뛰는 건 무섭지 않나요? 주거 안정을 위한 '착한 대출'은 겁낼 필요가 없습니다."(김은진 레오대출연구소 대표)

무섭게 집값이 뛰는 시대에 내 집 없는 '전세 난민'은 서럽다. 그렇다고 빚내서 집 사자니 지금 아파트 가격이 고점이 아닐지 두렵다. 이런 때 내 집 마련을 꿈꿔도 될까. 청약 고시(考試)와 대출 고시 합격법을 꿰뚫고 있는 '부동산 일타 강사'인 이들은 "집 한 채를 마련하는 건 선택이 아닌 필수"라면서 "열심히 공부하면 길을 찾을 수 있다"고 입을 모았다.

지난 7일 서울 서초구 로즈라운지에서 정숙희(왼쪽) '내꿈사' 대표와 김은진 레오대출연구소 대표가 포즈를 취하고 있다. 두 사람은 '청약 고시'와 '대출 고시' 합격법을 꿰뚫고 있는 '일타강사'로 꼽힌다. /장련성 기자

똑똑한 청약 전략을 조언해주는 정숙희(열정로즈) '내꿈사(내집마련을 꿈꾸는 사람들)' 대표는 피아노 학원 원장 출신이다. 지금은 청약의 매력에 푹 빠져 750명에게 '청약 로또'를 맞게 해준 강사다. 김은진 레오대출연구소 대표는 항공사 승무원에서 부동산 대출 전문가로 변신했다. 까다로워진 대출 규제 탓에 하루 평균 100명이 그에게 대출 전략을 상담한다. 두 사람은 다음 달 6~7일 열리는 '2020 대한민국 재테크 박람회'에서 각각 '분양가 상한제 시대의 전세 난민 탈출 비법' '까다로워진 주택 대출, 10문 10답'이라는 주제로 강연한다.

◇"서울 신축은 한정판 신상"

청약 전문가인 정씨는 "내 집 마련의 가장 좋은 방법은 청약"이라면서 "새 아파트를 가장 싸게 살 수 있는 방법"이라고 했다. 그는 "서울은 새 아파트가 귀한데, 분양가 상한제 등에 따라 희소성이 더 높아질 예정"이라면서 "2021년부터 서울 입주 물량이 급감해 신축의 매력이 더 높아질 것"이라고 했다. 그러면서 서울의 새 아파트를 '리미티드 에디션(한정판)'이라고 표현했다.

아무리 한정판이라도 비싸게 사면 안 된다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)가 분양가를 적극적으로 규제하는 탓에 인근 구축 아파트보다도 신축 아파트 분양가가 싼 경우가 대부분이니 걱정할 필요가 없다. 그는 "앞으로 분양가 상한제 효과까지 더해지면 청약이 말 그대로 '로또'가 될 것"이라고 했다. 최근 서울 청약 열기가 뜨거워져 당첨되는 게 '하늘의 별 따기'라는 말이 나온다. 청약 가점은 ①부양가족 수 ②청약통장 가입 기간 ③무주택 기간 등에 따라 매겨진다. 그래서 나이가 어릴수록 가점을 채우기 더 어렵다. 그러나 정씨는 "청약 제도는 40년간 140번 바뀌었고, 문재인 정부 들어서도 10번 정도 변경됐다"면서 "제도를 꼼꼼히 공부하면 당첨 확률을 높일 수 있다"고 했다.

정씨는 가장 먼저 특별공급(특공)을 공략하라고 조언했다. 특별공급이란 정책적 배려가 필요한 계층 등을 대상으로 일반 청약자와 경쟁하지 않고 아파트를 분양받을 수 있도록 하는 제도다. 정씨는 "주로 신혼부부 특공 정도만 보는데, 노부모 부양·중소기업 재직자 특공 등 다양한 종류가 있다"면서 "이런 건 찾는 사람이 임자"라고 했다.

또 청약 가점이 낮다고 포기하지 말고, 추첨을 통해 당첨되는 경우를 노리라고 조언했다. 그는 "서울에서 85㎡ 초과 아파트는 추첨으로 50%를 뽑으니 충분히 노려볼 만하다"면서 "다만 9억원이 넘으면 중도금 대출이 안 나오니 주의해야 한다"고 했다. 또 무주택자라면 추첨 비율이 높은 곳을 공략하는 게 좋다고 조언했다. 그는 "특히 투기과열지구·청약과열지역·수도권·광역시 전역에서 추첨제로 입주자를 고를 때는 무주택자에게 75%가 우선 배정된다"고 했다.

정씨는 "만 17세 이상이 되면 묻지도 따지지도 않고 청약통장부터 만들어야 한다"고 했다. 청약통장 가입 기간이 길수록 청약 가점이 높아지니 하루라도 빨리 만드는 게 유리하다는 것이다. 나중에 목돈이 필요해지면 예금담보대출을 받는 게 낫지, 청약통장을 깨선 안 된다고도 했다.

◇"대출보다 무서운 집값 상승"

김씨는 "한 지인이 '천사표 집주인이 원망스럽다'고 말하더라"고 이야기를 꺼냈다. 워낙 세입자 사정을 잘 봐줘서 전세를 4번이나 연장해서 살았는데, 내 집 마련을 하려고 보니 이미 주변 시세가 무섭게 뛰어 있더라는 것이다. 그는 "전세는 내 돈 온전히 돌려주니 안전하고, 대출받는 건 위험하다는 건 착각"이라면서 "유동성이 풀려 돈 가치가 빠르게 떨어지는 시대에 돌려받은 전세금으로 같은 지역에 그대로 살 수 있는 경우는 거의 없다"고 했다. 김씨는 "지금 같은 저금리 시대엔 차곡차곡 적금 드는 것보다 상환이 가능한 범위 내에서 대출 내서 집 사는 편이 주거 안정과 집값 상승 측면에서 이득"이라고 했다.

그러면 어떻게 해야 돈을 잘 빌릴 수 있을까. 김씨는 "어느 은행에서 빌리든 똑같다는 생각부터 버려야 한다"고 했다. 예컨대 A은행이 주거래 은행이라고 하더라도, B은행이 대출 영업에 적극적이라면 금리는 B은행이 훨씬 쌀 수 있다. 그는 "같은 조건이라도 은행 간 금리가 최대 1%포인트 정도 차이가 날 수 있다"면서 "3억원을 빌린다면 매년 300만원 정도씩 차이 나는 셈"이라고 했다.

김씨는 "3년에 한 번씩은 '대출 리모델링'을 고민할 필요가 있다"고 조언했다. 보통 은행들은 주택담보대출을 3년 이내에 상환하면 중도상환수수료를 물린다. 중도상환수수료 부담에서 벗어나는 3년이 지나면, 한 번쯤 '더 좋은 조건 대출이 없나' 기웃거릴 필요가 있다는 것이다. 그는 "특히 3~9월에는 유리한 조건에 대환 대출을 받을 가능성이 높다"고 했다. 이 시기에는 대출 실적을 채우기 위한 부담이 있기 때문에 영업에 적극적인 편이 많다. 반면 9월이 지나면 연내 실적을 채운 곳이 많아 방어적으로 나오곤 한다는 것이다.

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16:30~17:30 까다로워진 주택 대출, 10문 10답 (김은진 레오대출연구소 대표) 
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