주택 양도·임대세, '특례' 따져라

주택 양도·임대세, '특례' 따져라

머니S | 정태길 Sh수협은행 세무사

/사진=이미지투데이

주택을 양도하거나 임대할 때 보유주택 수에 따라 납부해야 할 세금이 달라진다. 주택 수는 비과세나 중과세 적용대상의 판단 기준이 되고 세액계산 방식에 영향을 준다.

규정마다 기준이 조금씩 다르기도 하고 잦은 법 개정으로 경과규정들이 많아 정확한 판단이 어렵고 잘못된 판단을 내리기 쉽다. 특히 주택임대사업자의 경우 임대주택에 대한 특례 규정들이 많아서 주택 수 판정이 더욱 복잡하다. 헷갈릴 수 있는 주택임대사업자의 주택 수 판정에 대한 기준을 대표적인 사례를 들어 살펴보자.

◆주택양도, 개정·특례 잘 살펴야

먼저 주택임대사업자가 임대주택 외에 본인이 거주하던 거주주택을 양도하는 경우를 생각해보자. 임대주택 외에 거주하던 1주택만 있는 경우에는 1세대 1주택자로 보아 양도세를 비과세하는 특례규정이 있다.

거주주택을 양도할 때 일정요건을 충족하여 5년 이상을 임대하는 주택은 보유주택 수에 포함 시키지 않는다는 규정이다. 최근에 규정이 개정되면서 올해 2월12일 이후에 취득한 거주주택은 생애 한 차례만 이러한 특례를 적용받을 수 있도록 바뀌었다.

반대로 임대하던 주택을 처분하는 경우에도 살펴보아야 할 특례 규정이 있다. 원래는 1세대가 2주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역 내에 주택을 양도하는 경우 기본세율에 10%(3주택이상 보유한 경우 20%)를 중과하고 장기보유특별공제도 적용할 수 없다.

다만 이 경우에도 임대주택에 대한 특례가 있는데 개정이 반복되니 경과 규정에 주의해야 한다. 지난해 3월31일 이전에 임대주택으로 등록을 했다면 5년 이상을 임대한 뒤 양도하면 중과세를 적용받지 않는다. 그 이후에 임대주택으로 등록을 했다면 장기일반민간임대주택으로 등록해 8년 이상을 임대한 경우에만 중과세가 배제된다. 지난해 9월13일 이후에 취득한 임대주택은 적용받을 수 없다.

올해 2월12일 이후에 조정대상지역 내에 있는 주택 2채를 취득하여 1채는 거주하고 1채는 임대주택으로 등록하여 5년 이상을 임대하는 경우를 가정해보자. 거주주택을 양도할 때 비과세를 생애 한 차례만 적용받을 수 있다. 만약 임대주택을 먼저 처분한다면 임대기간과 관계없이 무조건 중과세를 적용받고 장기보유특별공제도 적용받을 수 없어 양도세 부담이 커진다.

◆주택임대소득, 부부합산으로

주택임대소득을 계산할 때는 보유 주택 수를 판정하는 기준이 다르다. 가장 큰 차이점은 세대 기준이 아닌 부부 합산 기준을 따른 다는 점이다. 만약 자녀와 동거하면서 본인이 1주택만을 보유하고 있고 배우자는 보유주택이 없다면 자녀가 몇 주택을 보유하든지 관계없이 1주택자로 보는 식이다.

고가주택(기준시가 9억원 초과주택)이 아니라면 1주택자의 임대소득은 전액 비과세를 적용받기 때문에 자녀 명의의 주택에 동거하면서 본인 명의 1주택을 임대한다면 임대소득이 얼마가 되었든 관계없이 세금을 전혀 부담하지 않게 된다.

이처럼 주택임대사업자에 대한 특례 규정은 규정마다 상이한 점이 많고 개정사항이 많아서 함부로 판단할 수 없다. 비슷한 규정이더라도 반드시 차이점이 있는지를 점검해봐야지만 제대로 된 세금을 계산해 볼 수 있다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제617호(2019년 11월5~11일)에 실린 기사입니다.  

 

정태길 Sh수협은행 세무사
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