선순위 가등기 물건 입찰 시 주의사항

선순위 가등기 물건 입찰 시 주의사항

안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 소위 말하는“특수 물건”중 가등기가 되어 있는 물건 입찰 시 주의사항에 관하여 간단하게 살펴보도록 하겠습니다. 최근 부동산 경매 사이트 등이 많아지고 경매 공부를 본격적으로 하시는 분들이 늘어나면서 이른바“좋은 물건”들은 수십명의 경쟁자와 입찰 경쟁을 하여야 합니다. 이 경우 경쟁자들과의 입찰 경쟁에서 밀릴 확률이 높을 뿐만 아니라 가사 최고가를 써내서 낙찰된다 하더라도“같은 물건을 저렴하게”사겠다는 경매의 본 취지와는 다소 다른 결과가 나오게 되는 경우가 많습니다. 이 때문에 많은 분들이 일반 사람들이 쉽게 접근하기 어려운“유치권”또는“선순위 가등기”물건에 관심을 갖고 있습니다. 오늘은 그 중“가등기”에 관하여 알아 보도록 하겠습니다.

가등기는 장래에 행하여질 본등기의 순위를 확보하기 위해 임시로 하는 등기를 말합니다. 즉, 장래에 행하여질 법률 행위(본등기)에 관하여 그 순위를 미리 보전해 두기 위하여 행하여지는 행위입니다. 그렇기 때문에 가등기가 행해진 후 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급됩니다.

위와 같은 순위보전의 효력 때문에 선순위 가등기가 있는 물건에 대해서는 많은 입찰자들이 망설이게 되는 것입니다. 만약 소유권이전청구권 가등기가 말소기준권리보다 후순위라면 해당 가등기 역시 소멸되므로 문제가 되지 않습니다. 그러나 선순위 가등기의 경우에는 얘기가 다릅니다. 이 경우 경매로 낙찰을 받았다 하더라도 선순위 가등기에 기해 본등기가 이뤄지면 가등기 후에 이루어진 일체의 처분행위에 의해 생긴 권리 중 본등기의 권리와 저촉되는 경우 모두 실효되거나 후순위가 되기 때문입니다.

한편, 가등기에는 채권의 보전을 목적으로 한 가등기도 있는데, 이를 담보 가등기라고 합니다. 담보 가등기의 역할 및 효력은 (근)저당권의 그것과 비슷합니다. 담보 가등기는 채권 담보의 목적을 위하여 가등기의 형식을 이용한 것으로 일반가등기가 본등기의 순위 확보적 효력만 가져 가등기 자체만으로는 물권 변동의 효력이 생기지 않습니다.

이와 같이 소유권이전청구에 관한 가등기인지, 단순히 채권 보전 목적의 담보 가등기인지 여부는 가등기의 효력은 등기부상에 기재된 형식이 아닌 설정 목적에 의해 결정됩니다. 가령 소유권이전청구에 관한 가등기의 형식으로 등기부에 기재되어 있다 할지라도 그 실질 내용이 담보 목적의 가등기면 담보 가등기로 인정됩니다. 이 때문에 형식이 소유권이전청구권 가등기라 하더라도 해당 채권자가 경매 신청을 하거나 배당요구를 한 경우에는 담보 가등기일 확률이 높고, 이 경우 입찰자들은 좀 더 가벼운 마음으로 입찰을 할 수 있을 것입니다.

즉, 선순위 가등기의 실질이 소유권이전청구 가등기인 경우, 입찰을 하지 않는 것이 맞겠으나, 선순위 가등기의 실질이 담보 가등기인 경우에는 권리 분석 후 그에 맞게 입찰을 할 수 있을 것입니다.

다만, 선순위 가등기가 소유권이전청구 가등기라 하더라도, 가등기에 기한 소유권이전등기청구권이 시효의 완성으로 소멸되었다면 그 가등기 이후에 그 부동산을 취득한 제3자는 그 소유권에 기한 방해배제청구로서 그 가등기권자에 대하여 본등기청구권의 소멸시효를 주장하여 그 등기의 말소를 구할 수 있다는 것이 판례의 태도이므로 등기일이 10년의 소멸시효가 경과한 경우 입찰이 가능할 것입니다. 그러나 이 경우에도 소멸시효 중단 사유가 있는지는 반드시 체크해 보아야 합니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 테미스 박승재 변호사