3년만에 212% 수익 vs 3개월에 -2.6억… 희비가른 ○○
머니투데이 원문 [머니투데이 신태수 지존 대표 ] [신태수의 땅talk] 토지보상은 '손실보상', 경·공매 감정평가와 달라
"토지보상 투자는 어떻게 하는 거죠."
필자가 최근 자주 듣는 질문이다. 이명박 정부에서의 5년간 117조원 이래 향후 3년간 전국에 역대급 토지보상금이 풀릴 것으로 전망되자 투자자들의 발걸음이 빨라지고 있다.
토지보상 투자란 각종 개발사업지구에 편입돼 현재 토지보상 중이거나 향후 토지보상의 대상이 되는 경·공매 물건에 투자하는 것을 말한다.
토지보상 투자의 대상이 되는 경·공매 물건은 투자기간을 예측할 수 있고 적정한 금액으로 낙찰받으면 비교적 단기간 안정적 투자수익을 얻을 수 있다. 하지만 성공 사례 못지 않게 실패 사례도 적지 않다.
경기도 시흥시에 사는 이영우(가명)씨는 지난 2016년 5월 법원경매에 나온 수원시 영통구 영통동 임야 3273㎡를 지인과 함께 공동으로 낙찰받았다.
최초 감정가는 5억2368만원(㎡=16만원)이었으나 3회 유찰돼 최저입찰가가 1억 7962만2000원으로 떨어졌다. 이씨는 감정가의 58.38%인 3억573만4000원(㎡=9만3411원)을 써내 3명의 경쟁자를 물리치고 낙찰자가 됐다.
해당 임야는 수원시 장기미집행 도시계획시설인 ‘청명산근린 공원’에 전면적 편입된 물건이었다. 이씨는 최근 수원시로부터 이 토지에 대한 협의보상요청을 받았다. 수원시가 보상가로 제시한 금액은 약 9억5400만원.
경·공매 감정평가에서는 공법상 제한 때문에 감정가격이 낮게 책정되나, 토지보상 시에는 정상 감정평가를 한다. 이씨는 낙찰받은지 약 3년만에 낙찰가의 212%가 넘는 6억5000만원의 세전 매매차익을 실현하게 됐다.
지난 2016년 8월 고양시 일산동구 장항동에 위치한 답 251㎡가 감정가 5271만원(㎡=21만원)에 법원경매에 부쳐졌다. 신건 물건이었음에도 불구하고 모두 3명이 응찰해 6123만4000원(㎡=24만3960원)을 써낸 김모씨가 낙찰자로 결정됐다.
이 물건은 ‘고양장항 공공주택지구’에 편입된 상태였다. 지난해 말부터 토지보상이 시작됐는데 협의 보상가는 약 8200만원이었다. 낙찰자 김씨는 잔금납부 후 2년 3개월 만에 낙찰금액의 20%인 2000만원의 세전 매매차액을 얻었다.
모두가 수익을 내는 것은 아니다. 때론 기업들조차 손실을 본다. 지난해 7월 D영농법인은 파주 파주읍 봉암리에 위치한 답 6671㎡을 10억7000만원(㎡=16만396원)에 매입했다.
이 토지는 `파주 센트럴밸리 일반산업단지`에 편입돼 토지보상을 앞두고 있었다. 당시 파주지역은 남북정상회담과 북미정상회담이 잇달아 개최돼 남북경협 등에 대한 기대감으로 땅값이 급등하고 있었다.
D영농법인은 당시 높아진 땅값이 토지보상금으로 반영될 것으로 기대하고 매입했지만 그로부터 3개월 뒤 감정평가를 거쳐 사업시행자가 제시한 협의보상가는 약 8억1000만원 정도에 불과했다. 3개월 만에 투자 수익은 고사하고 2억6000만원을 날리게 된 것.
토지보상 감정평가 시 2018년에 상승한 땅값이 반영되지 않는 2017년 표준지가를 적용한다는 사실을 간과했다. 파주 센트럴밸리 일반산업단지는 `주한미군 공여구역주변지역 등 지원 특별법`을 적용받아 2017년 `사업시행 승인 고시` 시점이 사업인정 시점이다.
지난 5월에는 부산 강서구 명지동에 위치한 답 367.8㎡(지분)가 온비드에서 압류물건으로 공매입찰에 부쳐졌다. 그 결과 2명의 유효 입찰자가 응찰해 1억4803만 5000원(㎡=40만2488원)에 낙찰됐다. ‘부산진해경제자유구역 명지지구 2단계’에 편입돼 당시 토지보상이 진행 중인 부지였다.
낙찰받고 잔금을 납부하면 1개월 안에 토지보상금을 받을 수 있었으나 낙찰 후에 알아본 이 토지의 협의 보상가는 약 1억4200여만원 정도였다. 잔금 납부를 할 경우, 제세공과금을 포함하면 약 1000만원에 가까운 투자손실이 발생한다. 천만다행으로 낙찰 후 채무자가 체납 세금을 납부해 공매가 취소가 됐고 입찰보증금을 돌려받을 수 있었다.
토지보상 투자가 어려운 이유는 토지보상금을 알 수가 없다는 점이다. 이는 개인정보에 해당돼 이해관계인이 아니면 알 수 없다. 또 경·공매 감정평가는 시가 기준으로 평가하는 반면, 토지보상은 손실을 보상하는 것이기 때문에 동일한 물건이라도 가격 차이가 많이 날 수도 있어 주의가 필요하다.
세상에 공짜점심은 없다. 제대로 공부하지 않고 섣불리 투자하면 기회비용은 물론 손실만 커질 수 있다. 누구든 참여할 수 있지만 모두가 성공 투자의 주인공이 될 순 없는 셈이다.
신태수 지존 대표
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신태수 지존 대표 |
필자가 최근 자주 듣는 질문이다. 이명박 정부에서의 5년간 117조원 이래 향후 3년간 전국에 역대급 토지보상금이 풀릴 것으로 전망되자 투자자들의 발걸음이 빨라지고 있다.
토지보상 투자란 각종 개발사업지구에 편입돼 현재 토지보상 중이거나 향후 토지보상의 대상이 되는 경·공매 물건에 투자하는 것을 말한다.
토지보상 투자의 대상이 되는 경·공매 물건은 투자기간을 예측할 수 있고 적정한 금액으로 낙찰받으면 비교적 단기간 안정적 투자수익을 얻을 수 있다. 하지만 성공 사례 못지 않게 실패 사례도 적지 않다.
경기도 시흥시에 사는 이영우(가명)씨는 지난 2016년 5월 법원경매에 나온 수원시 영통구 영통동 임야 3273㎡를 지인과 함께 공동으로 낙찰받았다.
최초 감정가는 5억2368만원(㎡=16만원)이었으나 3회 유찰돼 최저입찰가가 1억 7962만2000원으로 떨어졌다. 이씨는 감정가의 58.38%인 3억573만4000원(㎡=9만3411원)을 써내 3명의 경쟁자를 물리치고 낙찰자가 됐다.
해당 임야는 수원시 장기미집행 도시계획시설인 ‘청명산근린 공원’에 전면적 편입된 물건이었다. 이씨는 최근 수원시로부터 이 토지에 대한 협의보상요청을 받았다. 수원시가 보상가로 제시한 금액은 약 9억5400만원.
경·공매 감정평가에서는 공법상 제한 때문에 감정가격이 낮게 책정되나, 토지보상 시에는 정상 감정평가를 한다. 이씨는 낙찰받은지 약 3년만에 낙찰가의 212%가 넘는 6억5000만원의 세전 매매차익을 실현하게 됐다.
지난 2016년 8월 고양시 일산동구 장항동에 위치한 답 251㎡가 감정가 5271만원(㎡=21만원)에 법원경매에 부쳐졌다. 신건 물건이었음에도 불구하고 모두 3명이 응찰해 6123만4000원(㎡=24만3960원)을 써낸 김모씨가 낙찰자로 결정됐다.
이 물건은 ‘고양장항 공공주택지구’에 편입된 상태였다. 지난해 말부터 토지보상이 시작됐는데 협의 보상가는 약 8200만원이었다. 낙찰자 김씨는 잔금납부 후 2년 3개월 만에 낙찰금액의 20%인 2000만원의 세전 매매차액을 얻었다.
모두가 수익을 내는 것은 아니다. 때론 기업들조차 손실을 본다. 지난해 7월 D영농법인은 파주 파주읍 봉암리에 위치한 답 6671㎡을 10억7000만원(㎡=16만396원)에 매입했다.
이 토지는 `파주 센트럴밸리 일반산업단지`에 편입돼 토지보상을 앞두고 있었다. 당시 파주지역은 남북정상회담과 북미정상회담이 잇달아 개최돼 남북경협 등에 대한 기대감으로 땅값이 급등하고 있었다.
D영농법인은 당시 높아진 땅값이 토지보상금으로 반영될 것으로 기대하고 매입했지만 그로부터 3개월 뒤 감정평가를 거쳐 사업시행자가 제시한 협의보상가는 약 8억1000만원 정도에 불과했다. 3개월 만에 투자 수익은 고사하고 2억6000만원을 날리게 된 것.
토지보상 감정평가 시 2018년에 상승한 땅값이 반영되지 않는 2017년 표준지가를 적용한다는 사실을 간과했다. 파주 센트럴밸리 일반산업단지는 `주한미군 공여구역주변지역 등 지원 특별법`을 적용받아 2017년 `사업시행 승인 고시` 시점이 사업인정 시점이다.
지난 5월에는 부산 강서구 명지동에 위치한 답 367.8㎡(지분)가 온비드에서 압류물건으로 공매입찰에 부쳐졌다. 그 결과 2명의 유효 입찰자가 응찰해 1억4803만 5000원(㎡=40만2488원)에 낙찰됐다. ‘부산진해경제자유구역 명지지구 2단계’에 편입돼 당시 토지보상이 진행 중인 부지였다.
낙찰받고 잔금을 납부하면 1개월 안에 토지보상금을 받을 수 있었으나 낙찰 후에 알아본 이 토지의 협의 보상가는 약 1억4200여만원 정도였다. 잔금 납부를 할 경우, 제세공과금을 포함하면 약 1000만원에 가까운 투자손실이 발생한다. 천만다행으로 낙찰 후 채무자가 체납 세금을 납부해 공매가 취소가 됐고 입찰보증금을 돌려받을 수 있었다.
토지보상 투자가 어려운 이유는 토지보상금을 알 수가 없다는 점이다. 이는 개인정보에 해당돼 이해관계인이 아니면 알 수 없다. 또 경·공매 감정평가는 시가 기준으로 평가하는 반면, 토지보상은 손실을 보상하는 것이기 때문에 동일한 물건이라도 가격 차이가 많이 날 수도 있어 주의가 필요하다.
세상에 공짜점심은 없다. 제대로 공부하지 않고 섣불리 투자하면 기회비용은 물론 손실만 커질 수 있다. 누구든 참여할 수 있지만 모두가 성공 투자의 주인공이 될 순 없는 셈이다.
신태수 지존 대표
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