분양가, 주변 아파트 시세 100% 못 넘는다

분양가, 주변 아파트 시세 100% 못 넘는다

경향신문 원문       

주택도시보증공사, 고분양가 사업장 심사기준 변경…24일 이후 적용

인근에 분양 1년 초과·미준공 있을 땐 105%…“분양가 하향 조정 예상”

앞으로 새 아파트의 분양가는 주변 기존 아파트 시세의 100%를 넘지 못한다. 인근에 신규 분양단지가 있다면 그곳의 평균 분양가 105% 이내에서 분양가가 정해진다. 평균 분양가도 평형·타입·층별 공급면적을 고려하는 방식으로 변경된다. 분양가 산정 기준을 기존보다 낮추고 평균 분양가가 낮아 보이는 착시현상을 차단하는 것으로, 실제 적용되는 분양가는 다소 낮아질 것으로 보인다.

주택도시보증공사(HUG)는 6일 이 같은 내용을 골자로 고분양가 사업장 심사기준을 변경했다고 밝혔다. 바뀐 심사기준은 오는 24일 이후 분양보증 발급분부터 적용된다.

HUG는 선분양 단지에 분양보증을 제공하면서 고분양가 관리지역에서는 분양가가 일정 수준 이상 넘지 못하도록 규제하고 있다. 고분양가 관리지역은 서울 전역과 경기 과천·광명·하남·분당, 세종, 대구 수성구, 부산 해운대·수영·동래구 등이다.

HUG는 분양가의 적정성 여부를 해당 분양단지 인근에 있는 아파트 분양가와 비교하는 방식으로 판단하고 있다. 인근에 분양한 지 1년 이내의 아파트가 있으면 이 아파트 분양가의 100% 이내, 분양한 지 1년 초과된 아파트(미준공)가 있으면 이 아파트 분양가의 110% 이내로 신규 아파트의 분양가를 정하는 식이다.

주변에 준공된 아파트만 있다면 시세의 110% 이내로 분양가를 정한다. 이를 지키지 않으면 보증심사 승인이 제한됐다. 그러나 지난해 서울 아파트값이 급등하면서 분양가도 따라 올라 고분양가 논란이 일었다. 또 건축조합 요구에 따라 비교 아파트가 달라지면서 고무줄 심사 논란도 빚어졌다. 이에 HUG가 제도 개선에 나선 것이다.

분양가 하향 조정 폭은 인근에 준공된 아파트만 있는 경우에 가장 클 것으로 보인다. 이때 비교 대상은 해당 자치구에서 입지·단지규모 등이 유사하며 준공한 지 10년이 안된 아파트가 되면, 평균 분양가는 이 아파트 평균 매매가의 100%를 넘지 못한다.

주변에 분양한 지 1년은 넘었으나 아직 준공이 안된 아파트가 있는 경우도 분양가가 낮아진다. 비교 아파트의 평균 분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액과 비교 아파트 평균 분양가의 105% 중 낮은 금액으로 평균 분양가를 산정한다. 인근에 분양한 지 1년 이내 아파트가 있는 경우에는 기존과 동일하다. 비교 아파트 선정 기준은 사업장의 반경 1㎞ 이내를 기점으로 ‘1년 이내 분양 기준’→‘1년 초과 분양 기준’→‘준공 기준’ 순으로 적용된다.

고분양가 사업장의 평균 분양가 산정 방식도 바뀐다. 기존에는 평형별·타입별 공급면적의 평당 분양가를 산술평균한 가격을 평균 분양가로 적용했다. 그러다보니 수요가 많은 고층은 분양가를 높이면서 상대적으로 분양가가 낮은 저층을 일부 끼워넣는 방식으로 평균 분양가를 낮추는 ‘꼼수’ 사례가 지적돼왔다. 그러나 앞으로는 각 평형과 타입은 물론 층별 공급면적 비율을 가중 산출해 평균 분양가를 일괄 적용하도록 한 것이다.

양인석 HUG 심사평가처 팀장은 “이번 개선안으로 분양한 지 1년이 넘은 단지나 준공이 끝난 기존 아파트가 비교 대상이 되는 신규 아파트의 분양가는 현재보다 하향 조정될 것”이라고 말했다.

이성희 기자 mong2@kyunghyang.com  
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