분양권 불법전매 약정은 유효? 무효?

분양권 불법전매 약정은 유효? 무효?

 

금지규정은 단속규정…계약 효력에 영향 없어

 

 

중앙일보조인스랜드

 

 

# 김씨는 2011년 6월 계약금 2000만원을 내고 세종시에서 신축 아파트 한 채를 분양 받았습니다. 이후 이를 되팔기 위해 무허가 중개업자 이씨에게 청약통장과 분양계약서를 넘겼습니다.

이씨의 중개로 김씨의 아파트분양권은 웃돈 6000만원이 붙어 박씨에게 팔렸습니다. 당시 이 분양권은 1년 동안 전매가 금지된 상태였습니다.

그러던 중 분양권 불법전매사실이 발각돼 매도자와 중개업자는 벌금 200만원을 선고 받았습니다. 매도자 김씨는 형사 처벌을 받은데다 아파트값도 크게 오르자 마음이 변했습니다.

김씨는 매수자 박씨에게 “주택법 위반으로 체결된 분양권 전매계약은 무효”라 주장하며 소유권 이전을 거부하고 있습니다. 박씨는 이에 반박하며 “약속대로 소유권을 이전해달라”고 주장하고 있습니다.

위 사례처럼 전매제한기간 중 불법적으로 체결된 분양권 전매계약은 박씨의 주장대로 유효한 걸까요? 매도자 김씨의 주장대로 무효인 걸까요?

신규주택 분양권은 주택법 제41조의 2항(주택의 전매행위 제한 등)에서 규정하는 주택을 대상으로 일정기간 되파는 일을 금지하고 있습니다. 이는 투기수요를 억제하고 실수요자에게 원활하게 주택을 공급하기 위한 조치입니다. 현재 지역별 전매제한기간은 다음과 같습니다.

위 사례처럼 전매제한기간 중 분양권을 되파는 일은 불법입니다. 이를 위반하면 주택법 제96조에 따라 3년 이하의 지역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.

그렇다면 주택법을 위반하고 체결된 계약은 처음부터 무효인 걸까요?

대법원 “아파트 소유권 넘겨줘야”

최근 대법원은 분양권을 불법 전매해 형사처벌을 받았더라도 이미 맺어진 분양권 거래 약정은 유효하다고 판단했습니다. (대법원 2014다232906 판결)

판결내용을 자세히 살펴보면 “구 주택법은 청약 통장 등의 전매를 금하고 있지만 규정을 위반하는 전매 계약을 당연히 무효화시키지 않고 대신 사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하는 등으로 위반 행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있다"고 설명했습니다. 또 "이처럼 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이 아닌 조항을 위반했다고 전매약정을 당연히 무효로 만들 수는 없다"고 덧붙였습니다.

즉, 분양권의 불법 전매를 금지하는 규정을 근거로 당사자를 처벌할 수는 있지만 이들 사이에 체결된 사적인 거래 약정까지 무효로 볼 수 없다는 의미입니다. 

따라서 이 사건의 매도자 김씨는 매수자 박씨에게 소유권을 이전하고, 박씨는 매매잔금을 납부해야 합니다.

 

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