'파란만장' 서울 집값, 그리고 신도시의 역사

'파란만장' 서울 집값, 그리고 신도시의 역사

아시아경제 원문 

       

우리나라 최초의 신도시 개념 '울산 신시가지'

노태우 정부 수도권 주택 200만가구 공급 위해 1기 신도시 5곳 지정

노무현 정부 부동산 광풍 불자 2기 10곳 지정

정부, 지난 19일 3기 신도시 4곳 지정…내년 추가

검단신도시 조감도.

[아시아경제 지연진 기자] 1989년과 2003년, 그리고 2018년.

공통점은 정부가 폭등하는 집값을 잡기 위해 신도시 건설을 발표한 해다. 서울의 주거난이 악화되고 수도권 주택 가격이 들썩일 때마다 '신도시 카드'를 꺼내 들었다.

21일 국토교통부에 따르면 대규모 주택 공급이 이뤄진 신도시는 경제개발에 속도를 높이던 1960년대로 거슬러 올라간다. 공업지역에 들어선 울산 신시가지와 광주대단지가 대표적이다. 이후1970년대 중화학 육성 정책에 따라 산업기지도시 창원을 계획하면서 처음 '신도시'라는 용어를 사용했다.

1980년대 목동과 상계동에 주택 중심의 대규모 아파트 단지가 건설되기도 했지만, 현대적 의미의 신도시는 노태우 정권인 1989년 주택 200만가구 건설을 위해 수도권 5개 지역을 지정하면서다. 정부는 가파른 경제성장과 함께 주택수요가 늘어나는데 서울에서 택지개발 용지가 부족하자, 성남(분당신도시)과 고양(일산신도시), 부천(중동신도시), 안양(평촌신도시), 군포(산본신도시) 등에서 총 29만가구를 공급하겠다는 계획을 발표했다. 이른바 '1기 신도시'다.

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효과는 바로 나타났다. 한국감정원에 따르면 서울의 아파트값은 1988년 18.5%, 1989년 18.8% 상승한 이후 1990년에는 37.6% 급등했다. 하지만 1기 신도시 입주가 시작된 1991년 서울 아파트값은 4.5% 떨어졌고 1992년과 1993년에도 각각 4.3%, 2.8% 하락했다. 이후에도 수도권 개발과 주택 공급이 꾸준히 이어져 서울 집값은 안정세를 나타냈다.

하지만 2000년대 들어 부동산 시장이 다시 널뛰기를 시작했다. IMF체제 조기 졸업 이후 소비 심리가 회복되면서 주택 수요가 증가한데다 전세계적인 유동성 증가가 집값을 부채질했다. 2003년 참여정부는 투기과열지구 및 종합부동산세 도입 등 강력한 수요 억제책과 함께 수도권에 2기 신도시 건설에 나섰다. 경기도 김포(한강신도시)ㆍ화성(동탄1,2신도시)ㆍ평택(고덕신도시)ㆍ수원(광교신도시)ㆍ성남(판교신도시)ㆍ송파(위례신도시)ㆍ양주(옥정신도시)ㆍ파주(운정신도시)ㆍ인천(검단신도시) 등 10개 도시다.

하지만 2기 신도시는 오히려 집값 폭등을 유발했다는 평가를 받는다. 대규모 신도시를 짓는 데 필요한 땅을 확보하는 과정에서 매년 15조원이 넘는 토지 보상금이 민간으로 흘러들어가면서 부동산으로 재투자하는 현상이 나타난 탓이다. 2006년 한해만 서울 아파트 값은 23.46% 올랐다. 다만 판교신도시 입주가 본격화된 2009년부터 서울 집값 급등세는 꺾였다. 당시 글로벌 금융위기로 인해 경기가 위축된 영향도 작용했다는 분석이다.

안정세를 찾던 서울 아파트 매매가격은 2010년부터 4년간 하락세를 이어가다 2013년까지 반등한 뒤 올들어 지난달까지 8% 상승률을 보이며 다시 뛰었고, 정부는 15년 만에 또 다시 '신도시 카드'를 꺼냈다.

공교롭게도 정부가 신도시 계획을 발표한 해는 우리나라에서 국제스포츠대회가 개최됐다. 1기 신도시 발표 직전인 1988년 서울올림픽이, 2002년 월드컵을 치른 이듬해는 2기 신도시가 결정됐다. 올해는 2월 평창올림픽이 열렸다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "전세계적으로 하계올림픽 이후 개최 도시는 집값이 폭등했다"면서도 "최근 집값 급등은 1200조원의 유동성 자금이 투자할 때가 없어 부동산을 몰렸기 때문"이라고 설명했다.

지연진 기자 gyj@asiae.co.kr
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