상가주택, 주택 면적이 상가보다 넓어야 양도세 면제[문진혁의 절세(節稅)가인]

 상가주택, 주택 면적이 상가보다 넓어야 양도세 면제[문진혁의 절세(節稅)가인]

조선비즈 원문        

Q. 3층짜리 상가주택을 팔려고 합니다. 지하층과 1층은 상가로, 2층은 주택으로 각각 임대를 줬으며 3층에서는 저희 가족이 살고 있습니다. 상가주택은 팔 때 건물 전체가 1주택으로 간주돼 '1가구 1주택자 양도소득세 비과세' 혜택을 받을 수 있다고 들었습니다. 정말 양도소득세를 1원도 내지 않아도 되는 건가요?

A. 1가구 1주택자 양도소득세 비과세를 적용할 때 하나의 건물 안에 주택과 상가가 함께 들어가 있는 상가주택은 양도차액을 주택과 상가분으로 나눠서 계산합니다. 주택 양도차익에 대해서는 양도소득세를 비과세하지만 상가분에 대해서는 과세하는 것이 원칙입니다.

다만, 전체 건물의 총면적에서 주택 면적이 상가 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 간주하므로 양도소득세가 면제됩니다. 따라서 다른 주택 없이 상가주택 1채만을 갖고 있다면 건물 전체에서 주택으로 사용하는 면적을 상가로 사용하는 면적보다 더 넓게 배치하는 것이 절세 측면에서 유리합니다.

한편 가구별로 소유권이 분리돼 있는 다세대주택은 건물 한 채만 가졌더라도 여러 채의 주택을 보유한 것으로 간주하기 때문에 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 이에 비해 가구별로 구분등기가 돼 있지 않은 다가구주택은 건물 전체를 하나의 주택으로 보기 때문에 팔 때 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러므로 시세와 임대 수익이 비슷한 다가구주택과 다세대주택이 있다면 다가구주택을 선택하는 것이 절세 측면에서 유리합니다.

다세대주택을 보유했더라도 다가구주택으로 용도를 변경하고 2년 이상 보유한 후 매도하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하여야 한다는 점에 유의해야 합니다. 물론 이런 경우에도 주택 면적이 상가나 사무실 면적보다는 커야 합니다.

문진혁 진성세무컨설팅 세무사

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