전매제한 공공아파트 ‘주변시세’ 기준, 공시가→실거래가로 상향

전매제한 공공아파트 ‘주변시세’ 기준, 공시가→실거래가로 상향

이데일리 원문        

전매제한·거주기간 기존보다 강화

위례 신혼희망타운 적용될듯

자료_국토교통부

[이데일리 박민 기자] 수도권 분양가상한제 대상 아파트의 전매 제한이나 거주의무 기간을 결정하는 기준이 되는 ‘주변 시세’가 공시가격에서 실거래가를 우선 적용하는 것으로 바뀐다. 당장 다음달 분양하는 위례신도시 신혼희망타운을 비롯한 수도권 공공택지지구 내 아파트의 전매 제한 및 거주 기간 규제가 더욱 강화될 전망이다.

국토교통부는 최근 ‘수도권 개발제한 해제지구에 적용되는 인근 지역 주택 매매가격의 결정 지침’ 개정안을 행정예고하고, 대상이 되는 아파트 주변 시세의 기준을 기존 공시가격에서 최근 1년간 실거래 신고가격으로 변경하기로 했다고 27일 밝혔다. 다만 주변 지역 아파트 거래가 월 2건 미만으로 극히 저조한 경우 원래대로 공시가격으로 하도록 했다.

앞서 국토부는 9·13 부동산 대책의 후속 조치로 수도권 공공택지 내 분양주택의 전매 제한 기간을 강화했다. 분양가가 인근 시세의 70% 미만이면 8년, 70∼85%면 6년, 85∼100%는 4년, 100% 이상이면 3년 등으로 정했다. 또 거주의무 기간은 시세의 85∼100%는 1년, 70∼85%는 3년, 70% 미만은 5년으로 기존보다 1∼2년 높였다.

여기에 이번 지침 개정을 통해 인근 시세를 따지는 기준을 공시가격에서 실거래가로 바꾼 것이다. 이렇게 되면 분양가의 비교 대상인 인근 지역 시세 수준이 기존보다 훨씬 높아지면서 전매 제한 기간과 거주의무 기간도 더욱 강화된다.

특히 최근 1년간 주변 아파트 실거래가를 비교 대상으로 함에 따라 분양 직전 시세가 급등하는 등 과열된 지역에서 분양되는 아파트에는 더욱 강력한 전매 제한 규제가 가해지게 된다. 일례로 공공택지 내 분양가상한제 적용 주택이 4억원에 분양된다고 했을 때 주변 아파트 시세가 8억원에서 10억원으로 높아지면 주변 시세 대비 분양가격 비율은 50%에서 40%로 낮아진다.

이번 개정 지침은 당장 내달 분양되는 위례신도시 신혼희망타운부터 적용될 전망이다. 앞서 국토부는 최근 이 주택의 예상 분양가를 전용면적 55㎡ 기준 4억6000만원을 제시한 바 있는데, 전매 제한 및 거주의무 기간을 따지는 기준은 ‘인근 시세의 70% 미만’으로 떨어질 가능성이 더욱 커졌다.

신혼희망타운의 사업 주체가 한국토지주택공사(LH)여서 ‘인근 지역’을 어디까지로 볼 것인지는 정부가 직접 정하게 돼 있는데 아직 구체적으로 정해진 것은 없다.

다만 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 작년 11월 1일부터 올 11월 1일까지 1년간 서울 송파구 장지동에서 거래된 51∼59㎡ 주택(266건)의 평균 실거래가는 7억3408만원이다.

이같은 장지동 실거래가를 적용하면 위례 신혼부부희망타운 분양가는 인근 시세의 70% 미만으로 떨어진다. 이 경우 분양 계약자는 전매 제한 8년과 거주 의무 기간 5년을 감당해야 한다.

국토부 관계자는 “전매 제한이나 거주의무 기간 등 규제는 과거 보금자리주택 제도와 함께 도입돼 공시가격을 기준으로 했으나 정확하게 주변 상황을 반영하지 못한다는 지적이 있었다”며 “최근 1년의 실거래가를 기준으로 해 주변 시세를 현실화하고 더욱 빠르게 시장 상황을 반영할 수 있게 됐다”고 말했다.