막 열리는 임대수익용 부동산 전성시대

막 열리는 임대수익용 부동산 전성시대

임대수익용 부동산이 전성시대를 구가하고 있다. 택지개발지구내 근린주택을 지을 수 있는 점포 겸용 단독주택용지가 최고경쟁률 2746대 1까지 치솟고 있다. 경매시장에서도 경매물건이 급감하고 낙찰가율이 치솟으며 인기가 식을 줄 모르고 있다.

금융위기 직후인 2009년 7만7천여건의 경매물건이 시장에 쏟아져 나왔으나 지난해에는 3만9천여건으로 반토막이 날 정도로 줄어들었다. 낙찰가율도 10%p 이상 치솟아 경매로 받는 임대수익용 물건의 가격도 그만큼 비싸졌다. 같은 기간 아파트 낙찰가율이 약 4.5%p 상승한 것과 비교해도 임대수익형 부동산의 인기를 실감할 수 있다.

임대수익형 부동산은 매월 월세를 받을 수 있는 상품이다. 상가, 오피스텔, 원룸주택, 아파트형공장 등이 대표적이었으나 최근 몇 년 사이 주택 전세난을 틈타 중소형아파트나 연립·다세대주택도 임대수익용 부동산으로 급부상하고 있다.

이렇듯 임대수익용 부동산이 호황을 누리고 있는 이유는 무엇일까? 우선 주거용 부동산 가격 상승력이 한계에 이르렀다는 인식이 팽배해 있다. 외환위기와 금융위기라는 두 번의 큰 위기를 겪으면서 이제 더 이상 예전과 같은 주택가격 상승은 기대할 수 없다는 인식이다.

그러한 기대치 저하는 주거용 부동산에 대한 한정된 수요를 만들어내면서 특별히 싸거나 호재가 있어 가격상승 여력이 있거나 신규 분양 아니면 주택구입을 기피하는 성향을 더욱 강하게 만들었다.

더불어 주택수요가 임대수요로 전환되면서 임대가격이 치솟고 임대를 통해 수익을 창출하려는 투자자들이 몰리면서 원룸주택, 중소형아파트를 비롯해 연립·다세대까지 주거용 임대상품으로 인기가 치솟고 있다.

둘째, 저금리 기조가 지속되고 있는 탓이다. 한국은행 기준금리가 사상 처음으로 1.50%까지 낮아져 1%대 초저금리시대가 열렸다. 그만큼 예·적금상품에 대한 인기가 감소하면서 이들 보다 2~3배 이상의 수익이 발생하는 오피스텔, 상가, 상가주택 및 아파트형공장 등 전통적인 임대수익형 상품이 재조명 받고 있다.

일반매물의 경우 임대수익용 부동산의 임대수익률은 자기자본 100% 투자 가정하에 연3%~5% 정도 발생한다. 경매 취득의 경우에는 4%~8% 정도 수익률이 발생하는 것이 통상적이다.

과거 예금금리가 4%~5% 수준에서는 일반매물이나 경매 수익률이 그리 크게 보이지 않았지만 예금금리가 1%대로 떨어진 요즘 일반매물은 물론 경매물건의 임대수익률은 매우 크게 느껴진다.

낮은 금리를 이용해 대출을 받은 경우 실투자금액 대비 경매 수익률은 10% 이상 치솟기도 한다. 이 때문에 요즘 경매시장은 임대수익용 부동산 매물을 낙찰받으려는 입찰자들로 북새통을 이룰 지경이다. 금리보다 많은 수익만 나오면 된다는 생각이 만연해 점차 기대수익률이 낮아지고 있다. 이에 따라 낙찰가율도 계속 상승하는 추세이다.

셋째, 임대수익용 부동산에 대한 수요가 급증하고 있다. 1~2인 가구 증가추세는 여전하고 특히 베이비 부머 세대 은퇴가 본격화되면서 임대수익용 부동산에 대한 수요가 지속적으로 증가하고 있다.

이들 세대는 은퇴 이후 노부모 부양은 물론 청년실업률 증가에 따른 자녀 생활비 부담을 떠안게 됐다. 생활비 및 여유자금 마련을 위해 주거규모를 축소하거나 보유주택수를 줄인 자금으로 안정적인 노후를 준비하려는 움직임이다. 그들은 임대소득이 발생하는 상품에 투자할 수요를 늘리고 있다.

이들 베이비 부머 세대는 주택시장 호황기에 다주택을 보유하고 가격이 오름에 따라 시세차익을 얻는 방법으로 재테크를 했다. 그러나 최근 수년간 주택시장 침체로 그런 시세차익을 볼 수가 없어 주택매입보다는 금리이상의 월세수익이 나오는 임대수익용 부동산을 선호하게 됐다.

끝으로 임대수익형 부동산의 인기는 수년째 지속해온 전세난도 한몫 작용하고 있다. 지난해 12월말 기준 전국아파트 평균 전세가율이 70%를 돌파했다. 특히 지방 광역시 전세가율은 80%에 다다르고 있다.

일부 지역에선 전세가율이 90%를 넘었거나 매매가와 거의 차이가 없는 곳도 있을 지경인데도 전세값 상승은 그칠 줄을 모르고 있다. 매매든 경매든 어떤 수단을 통해 임대수익용 부동산을 매입해도 실제로 투자되는 자기자본은 얼마 되지 않는 셈이다. 저금리 기조를 이용해 대출을 받는 경우에는 더욱 그렇다.

특히 전세난을 이용해 건물주가 전셋집을 속속들이 보증부월세나 반전세로 전환해도 이에 대한 수요가 뒷받침될 정도로 임대시장이 호황을 누리고 있으니 기존에 월세가 나오는 상품만이 아니라 임대수익용 부동산을 신축할 수 있는 단독주택이나 대지도 인기를 누리고 있다.

강남권은 물론 서울 및 수도권 일대에서 전셋집은 이미 희귀품종이 돼버렸다. 전셋집 찾기도 어렵거니와 반전세 찾기도 이젠 쉽지가 않을 정도로 임대매물이 씨가 말랐다. 전셋집이 나왔다하면 물건 상황도 보지 않고 계약부터 서두르는 풍속도 생길 정도니 임대시장에 관심이 증폭되는 것은 당연지사.

이제 임대수익용 부동산에 대한 인기는 일시적인 현상이 아닌 듯하다. 아마도 전세난이 수그러들지 않는 한, 금리가 다시 급등하지 않는 한, 그리고 주택가격이 상승할 것이라는 기대 및 주택가격이 상승하고 있다는 확실한 모멘텀이 있지 않는 한 임대수익용 부동산 전성시대는 향후 수년간 지속될 것으로 보아도 무방할 것이다.

[조세일보] 이영진 소장