아파트가 경매로 나왔는데, 주인이 5명이다
[고준석의 경매 시크릿] 지분 경매도 잘 잡으면 ‘대박’
결혼 11년차 맞벌이 은행원 A씨(38). 그는 종잣돈이 부족하다는 핑계로 내 집 마련을 미뤄왔지만 올 가을엔 경매로 내 집을 사려고 한다. 그는 최근 법원 경매에 나온 서울 양천구 목동 9단지 아파트 전용 107㎡(서울남부지원 사건번호 2018-708)에 관심을 갖고 있다. 1차 감정가는 12억4500만원이었지만 유찰돼 20% 떨어진 9억9600만원에 경매가 시작된다. 오는 9월 11일 2차 매각기일을 앞두고 있다.

그는 경매 서적에서 공부한대로 권리분석에 들어갔다. 복잡할 것 같았던 등기부는 오히려 간단했다. 경매 물건임을 알리는 ‘경매개시결정(임의경매)’ 하나 뿐이었다. 하지만 매각물건 명세서를 확인한 결과, ‘공유물 분할을 위한 경매’라는 표시가 있었다. 아파트 전체가 아니라 집의 일부를 낙찰받는 ‘지분 경매’의 일종이었던 것.
다만, 경매물건명세서 등본 등을 자세히 들여다봤더니 경매로 낙찰받기만 하면 추가로 인수해야 할 권리관계는 없어 보였다. 그는 경매 초보자여서 공유물 분할을 위한 경매가 무엇인지, 그리고 이런 표시가 낙찰받은 후 아파트에 어떤 영향을 미칠지에 대한 지식이 없었다. 이런 집은 낙찰받아도 내 집 마련에 장애가 되는 것은 아닐까 두려워졌다.
A씨를 곤혹스럽게 만든 ‘공유물 분할을 위한 경매’는 두 명 이상 공동으로 투자한 부동산을 말한다. 때론 형제 자매가 함께 상속받아 하나의 부동산을 서 너명 이상이 공동(지분)으로 소유한 경우도 있다. 부동산을 공동으로 소유한 경우 사거나 팔려면 공동 소유자끼리 합의가 돼야 하는데, 끝내 의견이 맞지 않으면 급기야 부동산을 분할하는 상황으로 치닫게 된다. 이런 경우 공유자는 법원에 ‘공유물 분할’을 청구할 수 있다.
법원은 부동산을 나눌 수 없거나 나눴을 때 부동산의 가치(평가액)가 대폭 떨어진다면 경매를 명령한다. 매각대금을 만들기 위해 형식적 경매에 부치는 것이다.
이런 경우가 지분 경매에 해당한다. 이 때 경매에 붙여진 부동산의 공동 소유자에게 우선매수청구권이 있어 일반인은 낙찰받기가 어렵다. 일반인이 최고가를 써내 낙찰받아도 공유자가 우선매수청구권을 행사하면 최고가 매수인 자격이 상실되기 때문이다.
하지만 A씨가 관심을 가진 경매 물건을 분석한 결과, 우선매수청구권이 없는 형식적인 경매였다. 이런 경우에는 일반인이 낙찰받기가 더 수월하다.

더구나 A씨가 집을 사려는 서울 목동은 교육 여건이 좋아 대기 수요가 꾸준하다. 교통과 편의시설도 양호한 편이다. 목동 9단지는 제3종일반주거지역이고 2030가구 대단지에 대지 지분도 많아 향후 재건축 시에도 유리한 상황이다. 1987년 입주해 준공한 지 30년이 넘은 만큼 재건축에 따른 미래가치도 우수해 보인다.
이 아파트 매매시세는 13억원, 전세금은 6억5000만원선이다. 해당 아파트 시세를 조사한 결과, 최저가격에 근접해 낙찰받는다면 당장 1억원 이상 수익도 예상된다.
매수자에게 공유물 분할을 위한 형식적 경매는 전혀 문제가 되지 않는다. 따라서 매수자가 인수해야 할 권리가 없고 아파트의 미래가치도 뛰어난 이 경매 물건은 실수요자라면 내 집 마련의 좋은 기회로 삼아 도전해 볼만하다.
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