지금 당장 갭투자를 그만둬야 하는 이유

지금 당장 갭투자를 그만둬야 하는 이유

리얼캐스트 입력 

           

┃갭투자 성공하기 위한 조건 

갭투자란 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식을 말합니다. 예를 들어 매매 가격이 5억원인 집의 전세가가 4억원이라면 전세를 끼고 1억원의 내 자본만을 투자해 집을 사는 방식입니다. 

때문에 갭투자로 수익을 챙기기 위해서는 2가지 요건을 전제로 합니다. 전세가가 상승하거나 또는 매매가가 상승해야 한다는 것입니다. 

┃갭투자 그만둬야 하는 이유1. 전세가 및 집값 하락

하지만 지난 2~3년 전 유행처럼 번지던 갭투자가 최근 부메랑이 되어 문제점으로 불거지고 있습니다. 앞서 언급한 두 가지 전제 조건이 모두 어긋나고 있는 것입니다. 즉, 전세가는 오르지 않고 가격 상승세도 둔화되고 있습니다.

  

특히 서울의 경우 전세가가 지속적으로 하락, 부동산114에 따르면 3월 넷째 주 이후 10주간 서울 아파트 전세값은 하락 또는 보합세를 이어가고 있습니다. 견고한 상승세를 보이던 집값도 서초, 송파를 중심으로 하락으로 돌아섰습니다. 

┃갭투자 그만둬야 하는 이유 2. 갭차이 벌리고 있어 

벌어지고 있는 가격도 문제입니다. 부동산114에 따르면 5월 넷째 주 서울 아파트 평균 전세가율은 59.7%까지 떨어졌습니다. 2년 전인 2016년 5월에는 71.1%에 달했는데 말이죠. 2016년 5월, 전세가율이 80%를 넘어선 곳이 7곳이나 되던 서울 지차체는 2년이 지난 현재 단 한 곳도 없습니다(5월 28일 기준).

“불과 2~3년 전만해도 1억원이면 2~3채의 아파트를 구입할 수 있었습니다. 하지만 이제는 서울에서 갭투자를 하려면 3~4억원은 있어야 하죠. 최소한의 자기자본으로 투자하는 갭투자의 메리트가 사라진 것이죠.”(직장인 J씨)

┃갭투자 그만둬야 하는 이유 3. 양도세 부담 가중

다주택자에 대한 양도세 강화도 서울 갭투자를 재고해야 하는 요인입니다. 정부는 서울 전역 및 세종시, 경기, 부산 일부 지역을 조정대상지역으로 지정하고 지난 4월 1일부터 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우 양도세를 중과하겠다고 밝혔는데요. 

이에 따라 양도세 기본세율에 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유한 경우는 20% 늘어난 세율을 적용 받게 되며 장기보유특별공제도 받을 수 없게 됐습니다. 결국 조정대상지역 안에서 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추지 못하면 양도 차익으로 얻을 수 있는 수익이 별로 안 생기게 된 것입니다. 

일례로 3주택 이상의 다주택자가 주택 1채를 처분해 3억원의 양도 차익이 발생했다면 서울의 경우 실질 수익은 약 1억3만원에 불과합니다. 기타 부대비용이 동일하다면 비조정대상지역은 1억9천만원의 수익이 발생하는데 말이죠. 

“조정대상지역에서는 1가구 1주택 비과세 요건에 거주 요건도 있습니다. 하지만 갭투자는 전세를 끼고 매매를 하는 것이기에 실거주 요건을 충족하기가 쉽지 않습니다. 가격하락과 커진 투자금액에 대한 부담 외에 양도세 중과세율도 엄청 나고요. 양도세 중과가 시행되기 전인 4월 이전에 많은 다주택자들은 임대주택자로 전환했고 한편으로 똘똘한 한 채만을 남기고 여타 주택을 처분한 이유가 이 때문입니다.”(부동산 전문가 Y씨)

┃남의 돈으로 돈 벌어보겠다는 갭투자, 투자일까 투기일까? 

갭투자는 아파트 값이 반등을 시도하던 2009~2011년, 부산의 모 부동산 투자학원에서 소개해 전국으로 퍼졌다는 설이 있습니다. 이후 갭투자로 아파트 10채를 사 모았다는 무용담이 방송이나 온라인 커뮤니티 등에 소개되며 유행처럼 번졌죠. 

갭투자가 무조건 나쁘다는 것은 아닙니다. 감당할 수 있는 수준의 갭투자는 장기적인 투자 전략이 될 수 있으니까요. 하지만 갭투자가 신종 투자 기법으로 유행했듯이 지금은 ‘잃지 않는 것이 버는 것’이라는 ‘기다림의 투자법’이 중요한 시점이 됐습니다. 유기체처럼 변화하는 부동산 시장에 빠르게 대처하는 자세가 필요한 지금입니다.