절대 사지 말아야 할 집은 어떤 집일까?

절대 사지 말아야 할 집은 어떤 집일까?

리얼캐스트 입력 

           

┃‘피해야 하는 집’ 경제적인 관점으로 선별해야 

집은 자산의 가장 큰 부분을 차지합니다. 때문에 전문가들은 피해야 하는 집을 구별할 때 경제적인 요소를 우선적으로 봐야 한다고 조언합니다. 실 거주를 위해 주변 주거환경을 따져보는 것도 중요하지만, 긴급할 때 현금화 하거나 재테크 시 기본 자금이 될 수 있는 가장 큰 자산인 집을 현금화 하지 못하면 큰 낭패를 볼 수 있기 때문이죠. 

┃핵심은 ‘시장 유동성’

이러한 관점으로 볼 때 집 구매시의 가장 핵심적인 요소는 바로 ‘시장 유동성’입니다. 시장 유동성은 변화를 나타내는 의미인 동시에 자산을 현금으로 전환할 수 있는 정도를 표현하는 경제학 용어인데요. 결국 ‘원할 때 현금화 하기가 쉬우냐”라는 뜻이죠. 

┃찾는 수요가 없는 나 홀로 집을 피하라 

현금화를 하기 위해서는 거래가 일어나야 합니다. 거래가 진행되려면 집을 원하는 매수자, 즉 수요가 풍부해야 하는데요. 그런 의미에서 나홀로 주택이나 혼자 동떨어져 있는 아파트 단지는 피하는 것이 좋습니다. 이런 집들은 수요자들의 선호도를 좌지우지 하는 생활기반시설이 상대적으로 부족해 수요자들의 발길이 뜸하고, 실제로도 거래가 자주 일어나지 않기 때문이죠. 

일례로 국토교통부 실거래가 현황 자료에 따르면 마포구에 위치한 나홀로 아파트인 ‘영풍아파트’는 지난 3년간(2015.06~2018.06) 매매거래가 단 2건만 진행됐습니다. 이는 인접한 대단지인 ‘서강GS아파트’가 같은 기간 134건의 손바뀜이 이뤄진 것과 비교하면 현저하게 적은 수치입니다. 

┃인구가 줄어드는 지역은 멀리하는 것이 좋아

또 인구가 줄어들고 있는 지역은 멀리하는 것이 좋습니다. 인구가 줄어든다는 것은 결국 거래를 이끌어 줄 수요층이 빠지고 있다는 뜻이기 때문인데요. 특히 인구가 줄어드는 것과 동시에 개발호재가 없고 지역의 낙후화가 진행되고 있는 곳이라면 더더욱 멀리해야 합니다. 다시금 수요층을 끌어올 만 한 반등의 요소가 없기 때문입니다.

실제 지난 3년간(2015년~2017년) 매년 2배 이상의 인구 감소세를 보이고 있는 군산시(2015년 543명 -> 2016년 1,295명 -> 2017년 2,531명)는 아파트 거래도 지속적으로 감소한 것으로 나타났습니다. 2015년만 해도 7,444건의 아파트 거래가 이뤄졌지만, 2016년 4,732가구로 줄더니 지난해에는 4,586건으로 더욱 감소한 것으로 조사됐죠. 

┃오랫동안 가격 변화가 없는 집도 고민해봐야

오랫동안 가격변화가 없는 집도 구매를 고민해봐야 합니다. 변화가 없다는 건 투자재로서의 가치가 없다는 거나 마찬가지이기 때문인데요. 물론 가격 변화가 없다는 것은 그만큼 안정성이 높은 것이 아니냐 라고 할 수 있습니다. 하지만 반대로 생각해보면 그만큼 찾는 사람이 없어 가격이 낮아지지도 않고 오르지도 않는 경우가 많습니다. 수요자들의 관심이 있어야 가격도 변화한다는 것이죠. 

┃10년간 가격변화가 없는 집 VS 변화를 거듭 현재 하락세인 집 뭐가 나을까?

그럼 10년 동안 가격 변화가 거의 없었던 집과 급등과 급락을 오가며 변화무쌍한 추이를 보이다 현재는 다소 하락세를 보이는 집이 있습니다. 둘 중 어떤 집을 사는 게 나을까요? 일반적인 시각에서는 전자가 안정적이고 불확실성이 적으니 이를 사야 한다고 판단합니다. 손해보지 않는 것이 중요하다는 것이죠. 하지만 앞서 말했듯이 가격변화가 없다는 것은 찾는 사람이 없다는 것을 뜻합니다. 때문에 시장 유동성 측면에서 볼 때는 후자가 훨씬 더 매력적이고 후자를 택해야 합니다. 

┃그래서 절대 사지 말아야 할 집은?

경제적인 관점에서 피해야 할 집을 알아봤는데요. 이를 토대로 볼 때 절대 사지 말아야 할 집은 결국 시장 유동성(변화)이 없는 집입니다. 간혹 불확실성과 시장 유동성(변화)를 혼돈하는 경우가 있는데요. 변화 추이를 살펴보는 건 과거 데이터를 통해 살펴보는 것이고, 불확실성은 미래를 뜻하는 겁니다. 불확실성은 말 그대로 확실하지 않은 반반의 확률을 갖고 있는 것뿐입니다. 나빠질 수 도 있지만 한편으로는 더 좋아질 수도 있다는 것입니다. 거래가 어렵다는 뜻이 아니란 얘기입니다. 마지막으로 부동산 전문가 K씨의 말을 들어보시죠. 

“경제적인 관점에서 집을 구매할 때 가장 중요한 요소는 불확실성이 아닌 시장 유동성입니다. 집은 개인이 소유할 수 있는 가장 큰 자산 중 하나이지만 현물은 아닙니다. 이러한 의미에서 시장 유동성이 없다는 것은 자산으로써의 가치가 없다는 것과 마찬가지죠. 때문에 당장의 가격도 중요하지만, 후에 현금화 하기 쉬운 유동성이 많은 집을 살펴보는 것이 좋습니다.”