경매 때 0순위로 보호 받는다! ‘최우선변제권’

경매 때 0순위로 보호 받는다! ‘최우선변제권’

부동산114 입력

 

 

 

보증금을 보호하려는 목적으로 많은 세입자들이 확정일자를 받는다. 문제가 생겼을 때 확정일자만 받으면 보증금을 무조건 받을 수 있을까? 그렇지 않다. 예를 들어 확정일자보다 먼저 집주인이 집에 담보를 설정한 상황이라면 담보권자가 1순위, 확정일자를 받은 세입자가 2순위로 돈을 받기 때문이다. 즉 1순위인 담보권자가 받을 돈이 많다면 2순위 세입자는 보증금을 거의 받지 못하게 되는 상황이 발생할 수 있다.

 

이러한 주택을 흔히 ‘깡통주택’이라 표현한다. 확정일자보다 이전에 금융권에 담보가 잡혀 있어, 경매를 진행하더라도 보증금을 온전히 받을 수 없는 경우다. 그렇다면 세입자가 보증금을 받을 수 있는 방법은 전혀 없는 것일까?

 

 

 

 

▣ 세입자를 위한 0순위 보호! ‘최우선변제권’

 

세입자는 ‘최우선변제권’을 통해 소액임차보증금을 우선순위로 변제 받을 수 있다. ‘최우선변제권’이란 계약관계에서 약자인 세입자를 보호하기 위한 특별법으로, 세입자의 최소한의 권리를 보장한다는 차원에서 소액보증금을 최우선적으로 변제해주는 것을 말한다. 즉 한마디로 담보가 먼저 설정되어있더라도 세입자의 소액보증금은 0순위로 보호받고 변제 받을 수 있는 것이다. 

 

 

 

 

▣ ‘최우선변제권’ 얼마까지 받을 수 있을까?

 

앞서 설명한대로 ‘최우선변제권’에서의 우선순위는 소액임차보증금이다. 즉 보증금 전액이 아닌 일부라는 것이다. ‘최우선변제권’으로 변제 받을 수 있는 금액은 지속적으로 변화해왔다. 자세한 내역은 아래 표를 참고하도록 하자.

 

 

 

 

 

 

 

▣ ‘최우선변제권’의 대상자가 여러 명이라면?

 

만약 동일 건물에 소액임차인이 여러 명 있는 경우라면 상황이 어떻게 돌아갈까? 이 경우 전입신고 날짜와는 무관하게 보장순위가 동일하다. 먼저 전입신고를 한 사람일지라도 ‘변제금’을 우선적으로 받지는 못한다는 것이다. 그러나 대상자가 많다는 것은 그에 따른 또 다른 문제가 발생할 확률도 높다.

 

기본적으로 전체 세입자들의 ‘최우선변제금’ 합계가 경매 낙찰금의 1/2를 초과하지 않아야 하는데, 만일 초과하게 될 시 세입자들 각각의 소액보증금 비율로 분할 변제 받기 때문에 ‘최우선변제금’을 모두 받지 못하는 상황이 발생할 수 있어 주의가 필요하다.  

 

 

 

 

▣ ‘최우선변제권’ 어떻게 받을 수 있을까?

 

‘최우선변제권’의 가장 기본적인 요소는 입주와 전입신고다. 그렇기 때문에 전세계약을 한 후 입주를 하게 되면 바로 전입신고를 하는 것이 좋다. 입주와 전입신고는 집이 경매에 들어갔을 때 배당요구의 종기인 경락 기일까지 존속하고 있어야 한다는 점을 기억해 두도록 하자. 그리고 집이 경매에 들어 갔을 때 경매 법원에 권리신고 및 배당요구를 해야 한다. 법원에 배당요구를 하지 않으면 집이 경락 되더라도 배당절차에서 돈을 받을 수 없기 때문이다.

 

일반적으로 ‘최우선변제권’을 가진 세입자라면 우선적으로 소액보증금을 변제 받을 수 있지만 간혹 불리한 판결을 받고 보증금을 받지 못하는 경우도 있다. ‘최우선변제권’을 완전한 방어장치가 아닌 최소한의 방어장치라는 개념으로 인식하고 애초에 경매에 넘어갈 만한 일이 적은 안전한 주택과 임대차계약을 하는 것이 안전하다.