채권자한테는 우선매수권이 있다? 없다?

채권자한테는 우선매수권이 있다? 없다?

경매상담하면서 많이 듣게 되는 질문 중 하나가 해당 경매사건의 임차인 또는 채권자에게 우선매수권이 있느냐 하는 질문입니다. 정답은 ‘없다’입니다. 그러나, 채권자가 매수청구하는 경우들이 대부분 후순위 채권자들로 자기보다 선순위인 금액을 넘어서는 금액으로 매수청구를 하게 됩니다. 일반응찰자들은 이 매수청구금액을 넘겨 응찰하게 되면 낙찰을 받을수 있으나, 이 금액이 대부분 시세보다 높아 일반응찰자들이 채권자가 제시한 금액을 넘겨 입찰하기는 어렵습니다. 그렇다보니 채권자에게도 우선매수권이 있는 것처럼 오해하시는 분들이 종종 계십니다

봉천동에 소재하고 있는 아파트로 감정가는 6억7천 최저경매가는 5억3600만원입니다.

매각명세서 비고란을 보면 민사집행법 제102조 2항에 의한 매수신청 5억5천만원이 있다고 되어 있습니다. 민사집행법 102조에는 남을가망이 없는 경우의 경매취소라는 규정으로 경매를 신청한 채권자에게 배당할 금액이 돌아가지 않을 경우 경매를 신청한 압류채권자에게 통지를 합니다. 그 통지내용은 신청채권자에게 부동산을 매수하거나 매수를 원치 않을 경우 경매절차를 취소하게 된다는 내용입니다.

문건송달내역을 확인해 보면 법원은 2011년 1월 31일에 민사집행법 102조에 의해 매수신청을 할 것인지를 통지했고, 신청채권자인 노덕례씨는 2011년 2월 7일 매수의향서를 제출하였습니다.

경매 입찰결과는 경매신청 채권자가 매수신청을 하고 매수신청를 한 금액으로 낙찰을 받았습니다. 경매신청 채권자가 법원에 매수신고한 5억5천만원은 신청채권자 보다 선순위인 권리들의 채권금액을 넘어서는 금액을 신고하게 됩니다. 그 금액을 넘는다는 의미는 경매신청채권자에게 배당할 금액이 생긴다는 의미가 되는 것입니다.

제일 먼저 배당을 받을 채권자는 임차인으로 2억원이고, 그 다음순위가 우리은행 근저당권으로 3억4800만원(채권최고액 기준)입니다. 합하면 5억4800만원이 되어 신청채권자는 그 금액을 넘어가는 금액으로 매수신고를 한 것입니다. 

그리고, 매각기일에 단독으로 낙찰이 된 이유는 그 당시 시세를 보면 알 수 있습니다

실거래가가 5억 초중반 선이라 일반 응찰자들은 5억5천만원 이상 응찰하기가 어려웠기 때문입니다. 채권자가 매수신청을 했다 하더라도 채권자 매수신청금액 이상 응찰하면 낙찰을 받을수 있으나 대부분의 경우 채권자 매수신청을 하는 경우는 후순위 채권자들이어서 매수가격이 높게 책정이 됩니다. 신청채권자 입장에서는 직접 매수를 하지 않으면 배당을 한푼도 받기 어려우므로 추후 가격상승등을 노리면서 입찰 여부등을 결정하게 되는 것입니다.

매수신청 가격이 높다보니 채권자가 낙찰을 받을 수밖에 없는 상황이 생겨 어찌보면 우선매수권이 있다라고 오해하실수도 있으나 그렇지 않다라는 점을 알고 계시면 되겠습니다.

현재 우선매수권을 인정하는 경우는 공유자와 부도난 임대주택의 임차인만 가능합니다.

부동산태인 칼럼니스트 우리에셋부동산카운셀링 우광연 대표