권리분석시 과거사건도 활용하세요

권리분석시 과거사건도 활용하세요

경매 사건들을 보다보면 현재 진행중인 경매가 처음이 아닌 물건들이 종종 있습니다. 예전에도 경매가 진행되었던 물건들이 있습니다. 그 경매절차가 취소, 취하가 되었던 또는 누가 낙찰을 받았다가 또 다시 경매가 진행되던 말입니다. 그러한 과거사건들의 경매기록들이 현재 경매에서 권리분석을 할 때 유용하게 사용되는 경우가 있습니다. 

진행중인 사건 매각물건명세서에 임차인 한**는 대항력 여지 있음으로 표시가 되어있습니다. 그리고, 부동산태인 경매정보에는 동일번지 동일호수에 과거 2012년경에도 경매사건이 있었음을 알려주고 있습니다. 

경매정보 사이트마다 틀리긴 하지만 이런 정보는 꽤 유용할 듯 합니다. 이런정보가 표기되어 있지 않더라도 등기사항전부증명서를 꼼꼼히 확인하셔서 분석을 하시길 바랍니다

과거사건정보를 보면

과거사건 기록에는 말소기준권리 앞서 전입신고된 한** 세대가 소유자의 배우자라고 나와 있습니다. 소유자의 배우자 세대가 전입신고되어 있으므로 대항력은 없습니다. 현재진행중인 사건만 본다면 외형상 대항력이 있으나 과거사건정보를 이용하여 생각보다 쉽게(?) 대항력이 없음을 알수 있는 사건입니다.

과거사건을 확인하지 않는다 하더라도 경매신청채권자(금융권)와 통화를 하여 무상거주확인서, 주민등록등본 등과 같은 서류가 있다면 대항력을 깨뜨릴수도 있습니다. 임차인으로 보이는 세대의 대항력이 없다는 것을 입증하는 것도 한가지 증빙보다는 복수의 증빙자료가 있다면 낙찰 후 인도명령 신청시 더 좋을 것입니다.

이렇게 말소기준권리보다 앞선 임차인들에 대한 정보를 종전에 진행되었었던 사건에서 정보를 찾을수 있는 경우도 있으며, 과거사건에서의 임차인이 현사건에서도 임차인인 경우 등 종전의 사건을 꼭 분석해 보셔야 하는 사건들도 있으니 권리분석시 과거에도 경매가 진행되었던 적이 있었던 사건이라면 과거사건을 꼭 확인해 보시길 바랍니다

부동산태인 칼럼니스트 우리에셋부동산카운셀링 우광연 대표