경매의 사계절[월세받는 직장인]

 경매의 사계절[월세받는 직장인]

세계일보 원문 

       

"소득이 없는 주부가 경매잔금대출을 받을 수 있을까요?"

부동산으로 재테크를 시작하려고 하는 분들은 정부의 대출규제가 갈수록 강화되고 대출한도와 대출가능금액도 지역마다 달라서 기존에 투자자도 길을 찾아가기 힘든 상황이다.

그렇다보니 초보자가 지금 해도 좋을까? 대출은 과연 나올까? 하는 고민을 하게 된다. 특히 소득이 없는 주부가 부동산 투자를 시작하려고 할 때 과연 소득증빙 할 수 있는 방법이 있을까? 검토해야 한다.

꼭 경매가 아니더라 부동산으로 대출을 받으려면 우선적으로 신용등급과 소득금액을 확인해보자.

◆신용등급 확인하자

대출을 받지 않은 경우에는 신용등급을 굳이 확인할 필요가 없다. 하지만 경매를 시작하고 낙찰을 받으면 현금을 보유하고 있지 않은 이상 경락잔금대출은 필수로 받아서 잔금을 납부하게 된다. 일반매매의 경우는 전세입자를 맞추면 대출없이도 집을 매입할 수 있지만 세입자를 못맞출 경우도 대비해야 한다.

경매의 경우는 잔금을 치르고 소유권을 취득한 후 세입자를 맞추기 때문에 경락잔금대출은 필수이다. 간혹 잔금전에 세입자를 맞추면 문제없다고 말씀하는 분이 있는데, 만약 내가 세입자라고 하면 누구와 계약하겠는가? 당연히 등기부등본의 소유자이다.

과거에는 신용조회만 해도 신용등급이 하락한다고 해서, 꼭 필요하지 않으면 신용조회자체를 하지 않았다. 하지만 현재는 일정한 간격을 두고 조회하면 신용등급에 영향을 주지 않는다.

신용등급 조회는 2가지 방법이 있다.

첫 번째는 금융기관에 가서 개인신용정보 조회서를 은행에 제출하면 한국신용정보원에서 제공하는 과거 자료를 제공받아 신용등급을 산출한다.


두 번째는 신용평가사의 사이트를 통해서 신용등급을 확인할 수 있다. 나이스평가정보에서 전국민을 대상으로 하는 '전국민 무료 신용조회;에서 1년에 3회 이용할 수 있다. 여기서 자신의 신용등급을 확인해보자. 신용등급은 1~6등급이면 1~2금융권에서 대출받기에는 문제없다.

만약 7등급이 넘어간다면 신용등급을 올리기 위한 노력이 필요하고 신용등급이 회복된 이후 다음단계를 진행해야 한다.

◆개인의 연소득 금액 확인하자

소득을 산정하는 방식에는 증빙소득, 인정소득, 신고소득이 있다.

증빙소득이 있는 경우는 100% 연 소득으로 인정해준다. 직장에서 일정하게 월급을 받는 경우는 근로소득원천징수영수증, 사업을 하는 경우는 사업소득원천징수영수증, 연금을 받는 경우는 연금수급권자확인서 등 서류를 제출하면 된다.

만약 일정 소득이 없는 주부라면 국민연금과 건강보험료 중 높게 인정되는 보험료를 선택 가능하고, 신용카드 사용액으로 최대 5000만원까지 인정해준다.


인정소득으로 연소득 산정방법으로는 아래와 같은 일정한 공식을 적용한다.

신용카드 = 직전 1년 신용카드사용액 / 40.5% x 90%

국민연금 = 최근 3개월 평균 납부액 / 9% x 12개월 x 95%

건강보험료 = 최근 3개월 평균 납부액 / 3.12% x 12개월 x 95%

연 소득 산정 방법의 표를 보면 국민연금으로 인정을 받으려면 월 40만원 이상을 납부해야 5000만원을 연소득으로 인정해준다. 하지만 건강보험료 월 14만원, 카드사용은 연간 2400만원(월 200만원) 사용하면 5000만원까지 연소득으로 인정해준다.

소득을 높게 인정해주는 건강보험나 신용카드로 소득 인정할 경우도 몇 가지 조건이 따른다.

1. 부부합산 소득이 2400만원이하인 경우

2. 사실증명원에 ‘소득없음’이 확인되고 신랑 직장의료보험에 피부양자로 등록된 경우

3. 퇴직 후 1년 미만인 경우 건강보험자격득실확인서에 ‘임의계속가입자’인 경우

4. 사업자인데 소득이 없을 경우

내용을 보면 조금 까다로워 보일 수 있으나, 최대한 활용할 수 있는 방법을 모색해보자.

예를 들어 신용카드의 경우 본인 명의여야 하므로 만약 신랑명의 카드를 사용하고 있다면 지금부터라도 본인 명의 신용카드로 생활비를 사용해보자. 신용카드사용은 직전 1년 동안 사용한 금액으로 보기 때문에 지금부터라도 생활비, 학원비, 기타 지출비용을 최대 활용해보자.

신용카드나 보험료로 인정소득을 받을 수 없는 경우는 부부의 소득을 합산해서 인정소득을 받을 수 있는 방법을 고민해보자.

신랑은 직장을 다니고 있다면 신랑의 소득으로, 만약 아내가 일은 하지 않지만 임대소득과 이자 배당소득이 있다면 신랑의 근로소득과 아내의 임대 및 배당소득을 합한 금액으로 5000만원까지 연 소득으로 인정받을 수 있다. 이때 소득제공자인 신랑의 담보대출이 없어야 가능하다.

임대소득과 배당소득은 최근 1년 입금액의 90% 범위로 인정해준다.

지난달 26일 여신심사 선진화를 위한 가이드라인 및 개인사업자 대출 여신심사 가이드라인이 모든 은행에서 시행되고 있다. 개인과 임대사업자 모두 기존 담보대출이 있다면 추가로 대출받기는 힘든 상황이 되었다. 정부에서는 주택담보대출이 있으면 집을 사지 못하게 주택담보대출은 강화하고 반면에 전세자금 대출받기는 오히려 쉬워서 매매거래량이 줄어들면서 경매물건도 조금씩 늘어나고 있다.

경매는 법원에서 진행하는 사건으로 누군가는 낙찰을 받아야 해결이 된다. 경매물건이 더 많아 지면 일반매매보다 저렴하게 매입할 수 있는 기회가 생겨 지금 같은 규제의 분위기에서는 오히려 자신의 신용도와 대출한도를 점검하고 대비하는 것이 우선되어야 하겠다.

경매를 시작하는 초보자라면 자신의 신용등급과 소득증빙을 확인하자.

안신영 (‘돈이 없어도 내가 부동산을 하는 이유’ 저자)

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