꼭 알아야 하는 '전세금 반환보험' 관련 5가지 팁

 

꼭 알아야 하는 '전세금 반환보험' 관련 5가지 팁

 

 

아시아투데이 원문 l       

대주보 '전세보증금반환보증'과 서울보증보험 '전세금보장신용보험' 2개로 구분

전세금이 집 값의 80%~90%를 초과하는 사례가 늘고 있다. 저금리로 전세의 월세 전환이 가속화되면서 전세물건의 희소성이 높아졌기 때문이다. 이 경우 집 값의 대부분을 임차인이 부담하는 기형적인 구조여서 보증금을 떼일 염려가 어느 때보다 높다. 최악의 경우 대출이 없는 물건인데도 불구하고 임대인이 세금을 미납해 경매에 넘어가는 경우도 있다.

하지만 임차인들은 이 같은 위기상황 속에서도 전세금을 100% 보장하는 ‘전세금 반환보험’에 대해 잘 모르는 상황이다. 다음은 부동산114가 소개하는 전세금 반환보험 관련 5가지 팁이다.

1. 전세금 반환보험 종류는?
현재 시중에서 취급하는 전세보증금 보장(보험)상품은 대한주택보증에서 취급하는 ‘전세보증금반환보증’과 서울보증보험에서 취급하는 ‘전세금보장신용보험’ 2개로 구분된다. 상품 별 특징에 따라 보험 가입기간이나 보증료율 등이 다르므로 임차인 개개인에게 맞는 상품을 선별해야 한다.

2. 대한주택보증 ‘전세보증금반환보증’
전세보증금 반환과 관련된 보험상품 의미는 “전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 상품”이다. 즉 최근처럼 집 값 대비 전세보증금의 비율이 과도하게 높은 경우 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못하는 것에 대한 위험부담을 대한주택보증에서 보장하는 구조로 볼 수 있다.

보험 가입이 가능한 물건의 유형은 단독·다가구, 연립·다세대, 주거용 오피스텔, 아파트, 도시형생활주택 등이며 도시형생활주택의 경우 이달 1일부터 보험적용이 가능해졌으며, 건축물대장 상의 유형(아파트, 연립, 다세대 등)을 확인해 해당 물건유형을 기준으로 보험 적용이 가능한 특징이 있다. 보증기간은 전세계약기간의 만료일 후 1개월을 의미하며, 계약 종료 후 1개월이 지난 시점에도 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 보험금 청구가 가능하다. 다만 전세계약기간의 2분의 1(일반적으로 12개월)이 경과하기 전에만 가입이 가능하므로 전세계약과 동시에 가입하는 것이 현실적이다.

보장 받는 전세보증금의 한도는 주택가격 대비 60~100% 수준으로 다소 유동적이다. 임차할 물건에 대출금이 있다면 선 순위의 대출금과 임차보증금의 합산금액이 주택가격의 100% 이내에서만 보장 가능하다. 예를 들어 집 값이 1억원(100%)이고 선 순위 대출이 4000만원(40%)이라면 6000만원 수준에서만 보험가입이 가능하다는 의미다. 임차인 입장에서 전세보증금을 100% 보장받기 위해 되도록 대출이 없는 물건을 고를 필요가 있다.

주택가격 평가는 시세와 실거래가, 분양가격 등을 고려해 산정되며 보험가입을 위한 수수료는 연 0.15%다. 만약 보증금이 1억원이라면 연 15만원(2년 30만원)의 납부를 통해 전세보증금을 100% 보장받을 수 있다. 비용부담이 크다면 6개월 단위의 분할 납부도 가능하므로 활용할 필요가 있다.

3.서울보증보험 ‘전세금보장신용보험’
서울보증보험에서 가입할 수 있는 ‘전세금보장신용보험’도 큰 틀에서 보면 대한주택보증과 동일한 상품으로 볼 수 있다. 다만 정부주도의 대한주택보증과 달리 수수료 등 일부에서는 편차를 보이는 만큼 차이점을 중심으로 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 우선 서울보증보험에서 취급하는 상품의 수수료는 연 0.192%로 대한주택보증(연 0.15%) 대비 조금 더 비싸다. 일반적으로 전세계약은 2년이므로 전세금이 1억원 이라면 총 38만4000원을 부담해야 한다. 즉 38만원 수준에서 2년 동안 1억원을 보장받는다는 의미이므로 보증금이 2억 원이라면 76만 원 수준으로 부담이 늘어난다. 하지만 대한주택보증 상품과 달리 6개월 분납이 불가능하므로 임차인이 느끼는 부담은 더 크다고 볼 수 있다. 다만 가입한도액에 제한이 없다는 점은 장점이다.

4. 상품 가입기간 차이 알아야
보험 상품에 가입할 수 있는 기간도 다소 다르다. 대한주택보증의 경우 잔금 지금일과 전입신고일, 전세계약기간의 2분의 1(2년 계약 시 12개월)이 경과하기 전에 가입해야 한다. 반면 서울보증보험은 1년 이상의 임대차계약이어야 하며, 계약 개시일로부터 10개월이 경과되지 않은 시점에서 가입 가능하다. 서울보증보험의 ‘전세금보장신용보험’이 조금 더 까다로운 규정과 상대적으로 높은 수수료 부담이 있다. 따라서 신용도가 우수한 사람이라면 대한주택보증을 통해 가능여부를 우선 따져봐야 한다.

5. 보험 가입 시 주의사항
보험에 가입하기 위해서는 다소 까다로운 절차들을 통과해야 한다. 보험가입을 위해 제출 하는 서류에는 임대인에 대한 보험가입안내문과 신용정보제공동의서 등이 필요하다. 즉 보험가입을 위해서는 임대인 동의가 필수적이라는 의미다. 따라서 임차인이 아무리 보험상품에 가입하고 싶어도 임대인이 동의하지 않는다면 가입 자체가 불가능한 단점이 있다.

또한 전세보증금의 일부 금액만 보장받는 것도 불가능하다. 일반적으로 집 값의 60%~70%인 전세보증금은 안전하다고 인식하는 경향이 있다. 따라서 나머지 %에 해당하는 부분만 보장받는다면 임차인은 수수료 부담을 다소 덜 수 있다. 하지만 그러한 형태로는 보험가입이 불가능하므로 불필요한 수수료가 지출된다는 한계점이 있어 개선이 필요한 부분이다.

경우에 따라서는 보험에 가입하고도 전세보증금을 보장 받지 못하는 경우도 있다. 예를 들어 임차대상물건이 매매, 증여, 상속 등의 이유로 소유권이 이전되고 임차인과 임대인간 새로운 임대차 계약이 체결되면 보험금이 지급되지 않을 수 있다. 따라서 임차인은 기존 계약의 변경사유가 발생한다면 보험가입업체에 반드시 미리 연락해 보험 연장과 관련된 자문을 구할 필요가 있다.

한편 대한주택보증은 보험 가입대상에 따라 보험료를 40%를 할인하므로 적극 활용해야 한다. 예를 들어 임차인(배우자 포함)의 소득이 연 4000만원 이하이거나, 19세 미만 자녀가 3인 이상의 다자녀 가구라면 40% 할인이 가능해 보험금 부담이 크게 줄어들 수 있다.

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