상가임대차보호법 5년 계약갱신과 권리금소송[김용일의 부동산톡]

상가임대차보호법 5년 계약갱신과 권리금소송[김용일의 부동산톡]

이데일리 원문

       

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 상가건물임대차보호법(이하, ‘상가임대차보호법’)은 임차인이 최대 5년까지 계약갱신을 할 수 있도록 규정하고 있고, 한편 임차인이 임대차 종료시 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 회수하려고 할 때 임대인이 그 기회를 보호해야 한다고 규정하고 있다. 이와 관련하여 임대차계약 종료시 상가명도소송 및 권리금소송이 많이 발생하고 있는데, 이번 시간에는 임차인의 5년 계약갱신 보장과 권리금 회수기회 보장과의 관계 등에 대해 정리해 보겠다.

◇ 상가임대차보호법상 5년 계약기간 갱신 보장

상가임대차보호법은 제10조에서 임차인에게 최대 5년간의 계약기간을 보장하고 있다. 구체적으로 제10조의 주요내용을 보면, “임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우에, 임대인은 상가임대차보호법에 규정된 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하며, 이 경우 갱신되는 임대차는 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약되는 것으로 본다(다만, 차임과 보증금은 적절한 범위에서 증감 가능). 또한, 임차인의 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.”는 것이다.

상가임대차보호법은 원칙적으로 지역 마다 환산보증금이 일정 금액 이하일때만 적용되는데, 2013.8.13. 이후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차 계약은 환산보증금의 액수에 관계없이 최초 임대차계약체결 시점부터 최대 5년간 계약갱신요구권의 대상이 된다.

한편, 상가임대차보호법 제10조 제1항은 임대인에게 아래와 같은 정당한 사유가 있으면 최대 5년간 보장되는 계약갱신을 거절할 수 있다고 하였다.

① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우, ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, ⑦ 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우, ⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

◇ 임대차기간 종료시 권리금 회수기회 보장

상가임대차보호법이 2015.5.13. 개정되어, 제10조의 4에서 임차인의 권리금회수 보호 등에 대한 규정이 신설되었다. 따라서, 2015.5.13. 상가임대차보호법이 개정 당시 존속 중인 임대차 또는 향후 계약하는 임대차의 경우, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 정당한 사유 없이 방해해서는 안되고, 만약 이를 위반시 그 손해를 배상할 책임이 있다.

다만, 상가임대차보호법 제10조의 4 단서는 제10조 제1항의 사유, 즉 앞에서 열거한 임대인의 5년 계약 갱신 거절 사유가 있다면, 임대차계약 종료시 임차인의 권리금 회수 기회는 보호되지 않는다고 규정하였다.

따라서, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하였거나, 임대인의 동의 없이 임차인이 불법 전대 등 상가임대차보호법 제10조 제1항의 사유가 발생하여, 임대인이 임차인에게 계약해지 및 종료를 요구시, 임차인은 아직 임차기간이 5년을 경과하지 않았더라도 더 이상 계약갱신을 요구할 수 없고, 임대차계약이 종료되었다는 이유로 권리금 회수 기회를 얻을 수도 없다. 이때 임차인이 자진해서 나가지 않는다면, 임대인은 상가명도소송을 하여 내보낼 수 있다.

◇ 임대차기간 5년이 경과된 후에도 권리금 회수기회가 보장되어야 하는지

임대차기간이 5년 경과하였다면, 임차인은 더 이상 계약갱신을 보장받지 못하고, 임대인의 의사에 따라 계약이 종료될 수 있다. 이때 임차인이 신규 임차인을 주선하여 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하고자 할 때 그 기회가 보장되어야 하는지, 만일 이를 방해하면 임대인이 손해배상책임을 부담하는지가 문제된다.

이에 대한 대법원 판례는 아직 없다. 다만, 대구고등법원은 “최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 상가임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 않는다는 사정만으로, 임차인의 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않는다고 할 수는 없다”고 하여, 결국 임대차기간 5년이 경과하여 임대차계약이 종료된 경우에도, 임차인의 권리금 회수기회는 보장되어야 한다는 취지로 설명하였다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

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