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경매시장 '이상과열'..NPL투자 주의보
김정현소장
2015. 5. 16. 14:42
머니위크
16일 부동산업계에 따르면 가계부채 증가로 NPL 투자의 인기가 날로 높아지는 추세다. NPL는 금융기관과 자산관리회사(AMC), 개인투자자 등 여러 단계를 거치다 보니 정확한 통계치가 없다. 하지만 최근 거래 물건 중 약 40%를 차지할 것이라는 게 경매 관련 업계의 중론이다.
사진제공=머니투데이DB
예를 들어 감정가 3억원, 84㎡ 아파트가 경매에 나와 투자자는 AMC로부터 2억원인 1순위 근저당권을 1억7000만원에 NPL로 매입해 물건을 2억3000만원에 낙찰받았다고 가정하면 투자자는 3000만원만 더 내고 아파트 소유권을 받아 총 7000만원의 이익을 얻을 수 있다.
투자자는 1순위 근저당권을 3000만원만 싸게 구입한 만큼 다른 경매 참가자보다 높은 금액을 써낼 수 있는 셈이다. 게다가 NPL 투자자가 직접 해당 물건을 낙찰받아 시세로 매각하면 경매 차익은 물론 양도소득세를 내지 않아도 된다.
문제는 NPL을 통한 묻지마식 투자가 횡행하고 있다는 점이다. 경매 업계 한 관계자는 "NPL 개인투자자는 매각 물건을 낙찰받기 위해 상대적으로 높은 입찰 가격을 제시한다"면서 "대다수 고가입찰 사례는 NPL 투자자가 입찰가를 높인 것"이라고 지적했다.
실제로 지난달 수도권 아파트의 고가 낙찰 비율은 234건으로 전체 낙찰건수(756건)의 31%를 차지했다. 이는 지난해 같은 달(9.5%)과 비교했을 때 3배 이상 높아진 수치다.
이런 현상은 일부 경매 관련 업체를 중심으로 NPL 투자에 잠재된 위험은 배제한 채 안전성과 수익성을 동시에 잡을 수 있다는 말로 투자자들을 유혹한 영향이 크다. 이들에 현혹돼 섣부르게 투자에 나섰다가는 생각지 못한 낭패를 보기 십상이다.
먼저 1순위 저당권보다 높은 순위의 채권도 있다는 점을 투자자는 고려해야 한다. 예를 들어 아파트 공사를 진행했던 기업에서 체불임금이 있었다면 기업의 직원들이 체납된 임금을 먼저 회수할 수 있다.
위험이 비교적 적은 NPL은 자금력과 분석력이 좋은 기관 투자가들이 먼저 매입하고 개인은 상대적으로 위험이 큰 NPL을 가져갈 위험도 존재한다. 또한 NPL의 인기가 높아지면서 경쟁은 치열해져 수익률은 반대로 하락하는 형국이다.
전문가들은 부동산 경매를 통해 내 집을 마련하거나 수익을 올리는 것은 복잡한 권리분석과 명도(임차인 등 기존 점유자를 내보내는 과정) 등 여러 가지 위험을 동반해 경매 절차에 익숙하지 못한 일반 실수요자는 쉽지 않다고 경고한다.
NPL전문 투자자문업체 김택현 현준 F&I 대표는 "NPL은 개인으로서는 투자 규모가 커 섣불리 투자하다가 손해를 보면 피해가 크다"며 "어떤 투자든 수익과 위험은 비례관계라는 것을 인식하고 재정 상황에 감당할 수 있는지 냉정하게 판단해야 한다"고 말했다.
성동규 기자
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최근 감정가보다 비싼 값에 낙찰받는 비율이 지난해 같은 기간보다 3배 이상 증가하는 등 수도권 부동산 경매시장을 중심으로 이상 과열 조짐이 포착됐다. 전문가들은 NPL(부실채권)투자 급증을 과열의 주요 원인으로 지목하며 신중한 투자를 요구했다.
16일 부동산업계에 따르면 가계부채 증가로 NPL 투자의 인기가 날로 높아지는 추세다. NPL는 금융기관과 자산관리회사(AMC), 개인투자자 등 여러 단계를 거치다 보니 정확한 통계치가 없다. 하지만 최근 거래 물건 중 약 40%를 차지할 것이라는 게 경매 관련 업계의 중론이다.
예를 들어 감정가 3억원, 84㎡ 아파트가 경매에 나와 투자자는 AMC로부터 2억원인 1순위 근저당권을 1억7000만원에 NPL로 매입해 물건을 2억3000만원에 낙찰받았다고 가정하면 투자자는 3000만원만 더 내고 아파트 소유권을 받아 총 7000만원의 이익을 얻을 수 있다.
투자자는 1순위 근저당권을 3000만원만 싸게 구입한 만큼 다른 경매 참가자보다 높은 금액을 써낼 수 있는 셈이다. 게다가 NPL 투자자가 직접 해당 물건을 낙찰받아 시세로 매각하면 경매 차익은 물론 양도소득세를 내지 않아도 된다.
문제는 NPL을 통한 묻지마식 투자가 횡행하고 있다는 점이다. 경매 업계 한 관계자는 "NPL 개인투자자는 매각 물건을 낙찰받기 위해 상대적으로 높은 입찰 가격을 제시한다"면서 "대다수 고가입찰 사례는 NPL 투자자가 입찰가를 높인 것"이라고 지적했다.
실제로 지난달 수도권 아파트의 고가 낙찰 비율은 234건으로 전체 낙찰건수(756건)의 31%를 차지했다. 이는 지난해 같은 달(9.5%)과 비교했을 때 3배 이상 높아진 수치다.
이런 현상은 일부 경매 관련 업체를 중심으로 NPL 투자에 잠재된 위험은 배제한 채 안전성과 수익성을 동시에 잡을 수 있다는 말로 투자자들을 유혹한 영향이 크다. 이들에 현혹돼 섣부르게 투자에 나섰다가는 생각지 못한 낭패를 보기 십상이다.
먼저 1순위 저당권보다 높은 순위의 채권도 있다는 점을 투자자는 고려해야 한다. 예를 들어 아파트 공사를 진행했던 기업에서 체불임금이 있었다면 기업의 직원들이 체납된 임금을 먼저 회수할 수 있다.
위험이 비교적 적은 NPL은 자금력과 분석력이 좋은 기관 투자가들이 먼저 매입하고 개인은 상대적으로 위험이 큰 NPL을 가져갈 위험도 존재한다. 또한 NPL의 인기가 높아지면서 경쟁은 치열해져 수익률은 반대로 하락하는 형국이다.
전문가들은 부동산 경매를 통해 내 집을 마련하거나 수익을 올리는 것은 복잡한 권리분석과 명도(임차인 등 기존 점유자를 내보내는 과정) 등 여러 가지 위험을 동반해 경매 절차에 익숙하지 못한 일반 실수요자는 쉽지 않다고 경고한다.
NPL전문 투자자문업체 김택현 현준 F&I 대표는 "NPL은 개인으로서는 투자 규모가 커 섣불리 투자하다가 손해를 보면 피해가 크다"며 "어떤 투자든 수익과 위험은 비례관계라는 것을 인식하고 재정 상황에 감당할 수 있는지 냉정하게 판단해야 한다"고 말했다.
성동규 기자
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부동산 투자는 '부동산(물건)'을 사는 것이 아니라 '때'를 사는 것이다.
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