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“후분양이 3.3㎡당 300만원 유리”… 잠실 진주도 후분양 '가닥'
김정현소장
2020. 1. 8. 15:03
“후분양이 3.3㎡당 300만원 유리”… 잠실 진주도 후분양 '가닥'
조선비즈 원문 정부가 분양가 상한제 시행 방침을 발표한 이후 선분양과 후분양, 일반분양분 통매각 사이에서 사업 방향을 저울질하던 서울 송파구 잠실진주아파트 재건축 조합이 후분양을 하기로 가닥을 잡았다.
8일 진주아파트 재건축 조합원들과 조합 측에 따르면 조합은 최근 조합원들에게 보낸 조합원소식지에서 ‘분양가 상한제에 따른 조합의 예상 분석과 방향’을 제시하며 후분양이 선분양보다 사업성이 좋다고 공지했다.
조합 측은 우선 분양가 상한제 적용 유예기간인 올해 4월까지 입주자모집공고를 내는 것은 일정상 불가능하다고 봤다. 조합은 "건물 철거와 특별건축구역 지정에 따른 건축심의 등 인·허가 업무 일정상 불가하다"고 했다.
조합은 설령 분양 일정을 앞당겨 분양가 상한제를 피하더라도, 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사기준을 적용받기 때문에 실익이 크지 않다고도 했다. 조합은 "최근 입주를 시작한 송파구 풍납우성(3.3㎡당 2600만원)과 송파구 거여 2-1구역(3.3㎡당 2600만원)을 기준으로 분양가가 책정되기 때문에 우리 아파트 분양가는 3.3㎡ 당 3000만원을 넘기 어렵다"고 했다.
조합은 분양가 상한제를 피할 길이 없고 사업성 측면에서도 불리하다는 이같은 판단 아래, 분양가 상한제 적용 시 후분양이 선분양보다 유리하다고 예상했다. 조합이 2021년 선분양과 2023년 후분양 시 예상 분양가에 대해 감정평가 의뢰한 결과, 선분양은 3.3㎡당 3495만원, 후분양은 3.3㎡당 3815만원으로 각각 예측됐다. 후분양을 하면 금융비용 등 약 300억원이 더 들지만, 분양가를 높일 수 있어 분양수입이 약 700억원 더 크다는 결론이 나왔다. 분양수입은 선분양이 8043억원, 후분양이 8744억원으로 각각 예상됐다.
다만 조합 측은 문서에서 "향후 부동산 시장 정책을 예상할 수 없고 불확실한 미래에 대한 예측이므로 참고용으로만 활용해 달라"고 적었다. 조합 관계자는 조선비즈와 통화에서 "아직 후분양으로 최종 결정한 것은 아니다"면서도 "후분양이 사업성 측면에서 유리하다는 자체 결과가 나온 만큼 후분양으로 가닥을 잡고 사업을 추진하고 있다"고 했다.
조합은 분양가 상한제 도입 이후 선분양과 후분양, 일반분양분 통매각 등을 놓고 저울질을 해왔다. 그러나 일반분양분 통매각을 추진한 서울 서초구 신반포 3차·경남아파트(래미안 원베일리) 재건축 조합이 국토부와 서울시 반대에 막혀 통매각을 포기하면서 선택지가 선분양과 후분양으로 좁혀졌다. 이번 감정평가 결과를 통해 후분양으로 방향을 정했다.
고성민 기자(kurtgo@chosunbiz.com)
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분양가 상한제를 적용받은 서울 송파구 잠실 미성·크로바아파트와 진주아파트. /연합뉴스 |
8일 진주아파트 재건축 조합원들과 조합 측에 따르면 조합은 최근 조합원들에게 보낸 조합원소식지에서 ‘분양가 상한제에 따른 조합의 예상 분석과 방향’을 제시하며 후분양이 선분양보다 사업성이 좋다고 공지했다.
조합 측은 우선 분양가 상한제 적용 유예기간인 올해 4월까지 입주자모집공고를 내는 것은 일정상 불가능하다고 봤다. 조합은 "건물 철거와 특별건축구역 지정에 따른 건축심의 등 인·허가 업무 일정상 불가하다"고 했다.
조합은 설령 분양 일정을 앞당겨 분양가 상한제를 피하더라도, 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사기준을 적용받기 때문에 실익이 크지 않다고도 했다. 조합은 "최근 입주를 시작한 송파구 풍납우성(3.3㎡당 2600만원)과 송파구 거여 2-1구역(3.3㎡당 2600만원)을 기준으로 분양가가 책정되기 때문에 우리 아파트 분양가는 3.3㎡ 당 3000만원을 넘기 어렵다"고 했다.
조합은 분양가 상한제를 피할 길이 없고 사업성 측면에서도 불리하다는 이같은 판단 아래, 분양가 상한제 적용 시 후분양이 선분양보다 유리하다고 예상했다. 조합이 2021년 선분양과 2023년 후분양 시 예상 분양가에 대해 감정평가 의뢰한 결과, 선분양은 3.3㎡당 3495만원, 후분양은 3.3㎡당 3815만원으로 각각 예측됐다. 후분양을 하면 금융비용 등 약 300억원이 더 들지만, 분양가를 높일 수 있어 분양수입이 약 700억원 더 크다는 결론이 나왔다. 분양수입은 선분양이 8043억원, 후분양이 8744억원으로 각각 예상됐다.
다만 조합 측은 문서에서 "향후 부동산 시장 정책을 예상할 수 없고 불확실한 미래에 대한 예측이므로 참고용으로만 활용해 달라"고 적었다. 조합 관계자는 조선비즈와 통화에서 "아직 후분양으로 최종 결정한 것은 아니다"면서도 "후분양이 사업성 측면에서 유리하다는 자체 결과가 나온 만큼 후분양으로 가닥을 잡고 사업을 추진하고 있다"고 했다.
조합은 분양가 상한제 도입 이후 선분양과 후분양, 일반분양분 통매각 등을 놓고 저울질을 해왔다. 그러나 일반분양분 통매각을 추진한 서울 서초구 신반포 3차·경남아파트(래미안 원베일리) 재건축 조합이 국토부와 서울시 반대에 막혀 통매각을 포기하면서 선택지가 선분양과 후분양으로 좁혀졌다. 이번 감정평가 결과를 통해 후분양으로 방향을 정했다.
고성민 기자(kurtgo@chosunbiz.com)
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