잔금 완납 후 6개월 내 가능
명도소송은 마지막 카드
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정부가 9·13 부동산 종합대책의 후속 조치로 21일 주택 공급대책을 발표한 가운데 서울 상공에서 바라본 도심. (항공촬영 협조 = 서울지방경찰청 항공대장 경정 이상열, 정조종사 경위 김두수, 승무원 경위 곽성호, 경사 박상진) /문호남 기자 munonam@ |
[아시아경제 박민규 기자] 부동산 경매라는 목적지에 도달하기 위해서는 큰 산을 두 개 넘어야 한다. 바로 낙찰과 명도다. 많은 사람들이 낙찰을 받으면 경매가 끝난 것으로 생각하기 쉽지만 그렇지 않다. 잔금을 모두 납부해도 명도를 마치지 않으면 내 부동산이라고 할 수 없다. 명도는 낙찰된 부동산을 넘겨주거나 비워 주는 일을 말한다. 낙찰을 받고 잔금을 납부해 소유권은 취득했지만 기존에 살고 있던 임차인이 여전히 남아 있다면 입주할 수도 없고 임대나 매매도 못하게 된다.
즉 명도를 어떻게 해결하느냐가 경매의 마무리인 셈이다. 대부분 부동산 경매에 대한 어려움이나 부정적인 인식도 이 명도 절차에서 비롯된다. 명도 과정에서 불쌍한 사람을 내쫓는다거나 못할 짓을 한다는 것이다. 어렵게 전세 한칸 마련했는데 그 집이 경매로 넘어가는 안타까운 사연도 있다.
그러나 이제는 시대가 바뀌어 경매가 대중화되면서 정반대의 사례도 많아졌다. 낙찰자에게 무리한 요구를 하거나 생떼를 쓰는 것이다. 명도 대상자 중에 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 경우라면 보증금을 보전해주고 옮길 집을 마련할 시간을 줘야 한다. 그렇다고 해서 이사비 등 과다한 요구를 다 들어주면서까지 끌려다닐 수는 없는 노릇이다. 이런 경우 우선 대화로 잘 풀어나가는 동시에 법적인 명도 절차를 병행하는 것이 좋다.
명도의 왕도는 강제집행이 아닌 협의를 통하는 것이다. 시간과 비용은 물론 정신적인 상처를 감안하면 강제집행은 손해인 경우가 많다. 하지만 협의로 해결이 불가능한 경우에는 어쩔 수 없이 강제집행을 택할 수밖에 없다. 첫 단계는 인도명령이다. 소유권을 취득하고 매각대금을 완납한 낙찰자가 해당 부동산을 기존에 이용하던 사람에게 인도를 요구했으나 불응할 경우 법원에 인도명령을 신청할 수 있다. 소송을 제기하지 않고 강제집행을 할 수 있는 제도다. 법원은 심사를 거쳐 대상자에게 인도명령결정문을 보낸다. 이 결정문을 받고도 퇴거하지 않으면 낙찰자는 인도명령이 전해졌다는 증명서와 함께 강제집행을 신청할 수 있다.
인도명령은 명도소송에 비해 시간과 비용이 적게 드는 장점이 있다. 다만 대항력이 있는 점유자인 경우 인도명령이 불가능해 명도소송을 통해야 한다. 인도명령 대상은 채무자와 소유자를 비롯해 대항력이 없는 임차인 및 불법 점유자 등이다. 인도명령은 잔금 완납 후 6개월 안에 신청할 수 있다. 인도명령 대상자라고 해도 6개월이 지나면 명도소송을 해야 한다. 명도소송은 길어질 경우 1년 이상 걸릴 수도 있으므로 최후의 보루로 남겨두는 것이 좋다.
<도움말=지지옥션>
박민규 기자 yushin@asiae.co.kr
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