증산4구역이 정비구역 해제 연장 여부를 두고 서울시와 다퉜던 소송에서 졌기 때문이다. 증산4구역이 정비구역에서 해제될 경우 지역 노후화에 따른 문제가 우려된다.
은평구청에 따르면 증산4재정비촉진구역 주택재개발정비사업 정비구역 해제와 관련한 공람·공고가 지난달 28일 시작됐다. 다음 달 1일 공람·공고가 끝나면 은평구는 의견 수렴 후 서울시에 구역 해제 결정을 요청할 예정이다. 서울시 재정비위원회 심의를 거치면 증산4구역은 정비구역에서 해제된다.
박원순 시장 취임 이후 뉴타운 출구전략이 속도를 내면서 정비구역이 줄이어 해제되고 있다. 정비업계에 따르면 서울시가 2012년 뉴타운 출구전략을 발표한 이후 서울 정비구역 683곳 중 작년 9월 말까지 절반이 넘는 377곳(55.2%)이 재개발 정비구역에서 제외됐다.
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‘도시 및 주거환경 정비법’에 따르면 정비사업을 진행할 때 정해진 기간 안에 다음 단계로 넘어가지 못하면 일몰제가 적용된다. 일몰제란 정비사업이 일정 기간 진전이 없으면 시·도지사가 직권으로 구역을 해제하는 제도다.
정비구역으로 지정한 뒤 2년 안에 추진위원회를 설립하지 못하거나, 추진위를 설립한 후 2년 안에 조합 설립을 하지 못하면 일몰제가 적용된다. 조합을 설립한 뒤에도 3년 안에 사업시행계획 인가를 신청하지 못하면 정비구역에서 해제될 수 있다.
증산4구역은 2014년 8월 조합설립추진위원회가 설립됐지만, 2년 안에 조합설립 동의율인 75%를 채우지 못했다. 이에 추진위는 토지 등 소유자 32%의 동의를 얻어 해제 기한 연장을 신청했지만, 서울시는 받아들이지 않았다. 이후 추진위는 시를 상대로 결정에 불복하는 행정소송을 제기했지만, 대법원은 해제 기한 연장 여부는 서울시의 재량권이라고 판결했다.
증산4구역은 수색·증산뉴타운 중에서도 면적이 17만2932㎡에 달해 9개 정비구역 중 가장 넓다. 상암디지털미디어시티(DMC)와 가까워 지난해 서울 부동산시장이 활황을 보일 때 투자자 유입도 많았던 지역이다.
증산4구역 인근의 증산2구역에는 GS건설이 1386가구짜리 대단지를 선보일 예정이다. 증산5구역도 지난해 사업시행변경인가 승인을 받았다.
전문가들은 수색·증산뉴타운에서 증산4구역이 정비구역에서 해제되면 노후화에 따른 문제가 발생할 수 있다고 내다봤다. 증산4구역에 단독주택 같은 넓은 대지 소유주들은 원룸이나 상가 건물 등으로 개발이 가능한 측면이 있는 반면, 다세대·연립주택 소유주 같은 경우에는 재개발을 하기 어려운 상황에 놓인다.
정비구역에서 해제되면 단기간 안에 재정비사업을 다시 신청하기도 어려워진다. 개발행위 허가제한이 풀려 신축 빌라나 주택이 늘어나면, 앞으로 정비사업을 추진할 때 노후불량 건축물 비율이 충족되지 않을 수 있다.
박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "증산4구역의 개발 효과를 기대하고 조합원이 되기 위해 다세대·연립주택 일부를 매입했던 수요자들은 ‘낙동강 오리알’이 된 셈"이라며 "중장기적인 관점에서 보면, 서울 정비구역 해제가 늘어날수록 양질의 새 아파트를 원하는 수요를 공급이 따라가지 못하는 수급불균형 우려가 있다"고 말했다.
김민정 기자(mjkim@chosunbiz.com)
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