강남서 뜨는 후분양제…알고보면 조삼모사

강남서 뜨는 후분양제…알고보면 조삼모사

헤럴드경제 원문 

       

분양가상한제 피하기위한

건설사ㆍ재건축조합 타협

투기엔 효과...자금부담↑

대형건설사ㆍ부자에 유리

[헤럴드경제=김우영 기자] 8ㆍ2부동산 대책에도 인기지역을 중심으로 청약열기가 뜨거워지면서 후분양제가 화두로 부상했다.

아파트 후분양제는 80%가량 공정이 진행된 뒤 주택을 공급한다. 수요자는 눈으로 집 상태를 확인할 수 있어 부실시공, 하자를 사전에 차단할 수 있다. 떴다방, 분양권 웃돈거래 등 각종 투기수요를 차단하는 방법으로도 거론된다. 착공과 동시에 입주민을 모집하는 선분양제는 초기 계약금만 있으면 분양을 받을 수 있는데다, 실제 입주까지 2~3년이 걸려 단기 시세차익을 노린 투기를 부추긴다는 비판을 받아 왔다. 현재 분양시장의 약 90%가 선분양제다.

언뜻 실수요자들에게 후분양제가 정답인 것 같지만 뜯어보면 꼭 그렇지 않다. 후분양제에서는 계약부터 입주까지 약 반년에서 길어야 1년 가량이 걸린다. 이 기간 수억원에 달하는 자금을 마련해야 한다. 2~3년 동안 중도금을 나눠내면 되는 선분양제보다 단기 자금부담이 크다. 기존 주택을 처분하거나 전세를 통해 잔금을 마련하는 실수요자에게 유동성 문제는 중요하다. 선분양을 통해 누릴 수 있었던 시세차익 기회가 사라지는 대신 집값 상승분과 금융비용이 분양가에 반영되는 것을 감수해야 한다.

그럼에도 최근 강남권 재건축 단지에서는 후분양제가 속속 포착된다. 앞서 신반포센트럴자이가 분양가를 놓고주택도시보증공사(HUG)와 진통을 겪은 끝에 주변 시세보다 10%가량 낮게 공급되자 후분양제가 해결방안으로 떠오른 것이다.

후분양을 하면 HUG의 분양보증이 필요 없다. 입주자 모집을 할 때 모집공고 승인만 받으면 된다. 무엇보다 다음달 시행될 분양가상한제도 피할 수 있다. 대우건설은 신반포15차 재건축 조합에 후분양제를 제안해 수주에 성공했다. GS건설과 현대건설도 반포주공1단지 시공사 선정을 앞두고 후분양제도 가능하다는 입장을 조합에 전달했다.

한 대형 건설사 관계자는 “후분양제를 하면 최소한 시세만큼 분양가를 받을 수 있다“며 ”건설사가 초기 비용을 부담하더라도 분양이익은 극대화할 수 있다”고 설명했다.

강남의 새 아파트에 대한 수요가 넘쳐나는 상황에서 지난 2008년 금융위기로 인해 반포자이 등 강남권 단지들에 발생했던 2008년의 미분양 사태가 재현될 가능성은 희박하다는 판단도 후분양제가 선택지로 떠오른 이유다. 결국 강남권의 후분양제는 조합의 이익극대화 욕구와 자금력을 갖춘 대형 건설사들의 수주 의지가 맞물린 결과다.

하지만 실수요가 상대적으로 약한 지방이나, 자금력이 열세인 중견ㆍ중소 건설사들에게 후분양제는 부담스런 방법이다. 미분양이 날 경우 치명적인 부담이 될 수 있어서다.

정부는 신중한 입장이다.

국토교통부 관계자는 “선분양제는 주택공급을 원활하게 하고 수요자 역시 낮은 금리로 중도금 대출을 받을 수 있어 구조적으로 잘못됐다고 보긴 힘들다”면서 “각각의 공급방법에 따른 장단점이 있는 만큼 단점을 최소화하는 방법을 강구하고 있다”고 말했다.

kwy@heraldcorp.com

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