강남4구 청약가점제 확대…전용 85㎡이하 모두 적용
정부가 '10여 년 만에 낸 초강수'로 불리는 8·2대책을 낸 후 강남권(강남4구, 강남·서초·송파·강동)재건축 분양시장도 혼란에 빠졌다. 8·2대책 시행 시점과 내용 해석이 엇갈린다.
투기지역이자 투기과열지구, 조정대상지역으로 트리플 지정돼 가장 센 규제를 받는 강남4구에서는 8월 이후에 '래미안강남포레스트'(강남 개포시영 재건축)와 '신반포센트럴자이'(서초 신반포6차 재건축)가 시장에 나온다.
소비자들은 달라진 '청약'과 '대출'제도에 집중해 대비해야 한다.
분양가를 결정하는 것은 공급 측면이다. 당장 민간택지 분양가상한제 부활을 앞두고 이달 일반분양을 시작할 재건축 조합들이 '분양가 낮추기'에 들어갔다는 소문도 돌지만 분양가는 9일 현재 아직 검토 단계에 머물러 있다.
물론 분양가 고공행진이 이번 분양에서 이어질 가능성은 높지 않다. 주택도시보증공사(HUG)가 지난해 8월 분양한 강남 '디에이치아너힐스'(개포주공3단지 재건축)를 시작으로 3.3㎡당 분양가를 '주변 분양가+10%' 이상 높이지 못하게 막아서 사실상 분양가 상한이 존재한다고도 해석된다.
우선 '아파트 소비자'는 청약 문턱부터 점검해야 한다. 지난해 11·3대책에 따라 먼저 규제를 받은 강남권에서는 2주택 이상 소유자가 청약을 할 수 없다. 또 2주택 미만 소유자여서 청약통장을 사용해 일반분양을 받았더라도 일단 당첨이 됐으면 계약 여부와 상관없이 이후 5년간 청약을 통해 다른 아파트를 분양 받을 수 없다.
청약 1순위 요건은 더 까다로워졌다. 이제는 추가로 청약통장 가입 후 2년(국민주택은 납입 횟수 24회 이상)을 넘어야 1순위 자격을 갖는다. 이전까지는 청약통장 가입 후 수도권은 1년을 경과하고, 납입횟수(국민주택)와 예치기준금액(민영주택)만 충족하면 1순위 자격을 받을 수 있었다.
국민주택이란 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 짓는 주택으로 전용면적 85㎡ 이하인 집을 말한다. 민간 부문의 조합이 자체 자금을 들여 새로 짓는 강남 재건축은 이에 해당되지 않는다.
8·2대책에 따라 청약 가점제 적용도 확대됐다. 이전까지는 일반분양분의 40∼100% 범위 내에서 가점제가 적용됐지만 투기과열지구인 강남권은 전용 85㎡ 이하인 물량 모두 가점제가 적용된다. 전용 85㎡를 초과하는 면적의 일반분양분에 대해서는 가점제를 의무적으로 적용하지 않아도 됐지만 8·2대책에 따라 50% 가점제를 적용해야 한다. 가점제란 무주택기간과 부양가족수 등에 추가 점수를 줌으로써 당첨 우선권을 주는 제도다.
가점제의 경우 강남권 분양에 당첨된 사람은 대구나 부산 등 다른 지역의 분양아파트를 당첨받을 수도 없게 된다. 전국 차원에서 가점제로 당첨된 사람과 당첨된 가구에 속한 사람은 2년간 가점제에 따른 재당첨이 제한된다(추첨제는 가능). 가점이 높은 일부 무주택자가 지방을 돌며 당첨을 받은 후 분양권 전매를 반복하는 것을 막겠다는 것이 정책의 취지다.
이밖에 청약 1·2순위자가 계약을 포기하고 남은 물량에 대한 '내집마련 신청·계약'에서도 추첨제가 아닌 가점제가 우선 적용된다. 분양권 전매의 경우 강남권 재건축은 소유권 등기 전까지 분양권을 되팔수 없다는 '분양권 전매제한'은 지난해 말 11·3대책에서 나왔다.
'대출'도 눈여겨봐야 한다. 강남 재건축은 일반 분양가가 기본적으로 9억원을 넘는다. 8·2대책 이후 강남권 아파트를 분양받으려 하면, 서울 다른 지역에 비해 청약 경쟁률이 낮아도 대출의 벽은 높다는 점을 염두에 둬야 한다.
8·2대책의 중도금대출보증 규제는 강남권에서는 사실상 의미가 없다. 대책에 따르면 9억원 이하 분양아파트는 HUG의 중도금 대출보증이 1가구 당 1건으로 제한되지만 기본적으로 9억원을 넘는 강남권은 지난해 말부터 중도금 집단대출 자체가 불가능했다.
이렇게 보면 이미 강도높은 제한을 받은 강남권 규제 체감도는 서울시내 다른 지역보다 낮을 수 있다. 새로운 점은 주택담보대출(주담대) 요건이다. 투기지역인 강남권에서는 8·2대책으로 주택담보대출을 가구당 1건만 받을 수 있다. 기존에는 LTV(주택담보대출비율)는 40~70% , DTI(총부채상환비율)는 6억원 초과 주택인 경우 등 40% 선에서 대출액이 결정됐다. 하지만 8·2대책 여파로 강남권 LTV·DTI는 나란히 40%로 강화돼 대출가능액수가 줄었다.
이밖에 '새 집 갈아타기'실수요자도 1주택자라면 양도세 중과도 유의해야 한다. 기존 1주택자가 강남 아파트를 새로 분양받아 입주시점에 일시적인 '1가구 2주택'이 될 경우 기존 주택을 팔면 결과적으로 1주택자여서 양도세 중과 부담은 없다. 다만 이를 위해서는 3년 안에 기존 주택을 팔아야 한다.
[김인오 기자]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
투기지역이자 투기과열지구, 조정대상지역으로 트리플 지정돼 가장 센 규제를 받는 강남4구에서는 8월 이후에 '래미안강남포레스트'(강남 개포시영 재건축)와 '신반포센트럴자이'(서초 신반포6차 재건축)가 시장에 나온다.
소비자들은 달라진 '청약'과 '대출'제도에 집중해 대비해야 한다.
 |
아파트가 빼곡하게 들어선 서울 강남 일대 전경. 강남권은 `부동산 불패신화`의 무대이지만 8·2대책에 따라 투기지역이자 투기과열지구, 조정대상지역으로 3중 규제를 받기 때문에 일반분양을 원할 경우에도 청약·대출 등에 유의해야 한다. [김호영 기자] |
<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다> |
분양가를 결정하는 것은 공급 측면이다. 당장 민간택지 분양가상한제 부활을 앞두고 이달 일반분양을 시작할 재건축 조합들이 '분양가 낮추기'에 들어갔다는 소문도 돌지만 분양가는 9일 현재 아직 검토 단계에 머물러 있다.
물론 분양가 고공행진이 이번 분양에서 이어질 가능성은 높지 않다. 주택도시보증공사(HUG)가 지난해 8월 분양한 강남 '디에이치아너힐스'(개포주공3단지 재건축)를 시작으로 3.3㎡당 분양가를 '주변 분양가+10%' 이상 높이지 못하게 막아서 사실상 분양가 상한이 존재한다고도 해석된다.
우선 '아파트 소비자'는 청약 문턱부터 점검해야 한다. 지난해 11·3대책에 따라 먼저 규제를 받은 강남권에서는 2주택 이상 소유자가 청약을 할 수 없다. 또 2주택 미만 소유자여서 청약통장을 사용해 일반분양을 받았더라도 일단 당첨이 됐으면 계약 여부와 상관없이 이후 5년간 청약을 통해 다른 아파트를 분양 받을 수 없다.
청약 1순위 요건은 더 까다로워졌다. 이제는 추가로 청약통장 가입 후 2년(국민주택은 납입 횟수 24회 이상)을 넘어야 1순위 자격을 갖는다. 이전까지는 청약통장 가입 후 수도권은 1년을 경과하고, 납입횟수(국민주택)와 예치기준금액(민영주택)만 충족하면 1순위 자격을 받을 수 있었다.
국민주택이란 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 짓는 주택으로 전용면적 85㎡ 이하인 집을 말한다. 민간 부문의 조합이 자체 자금을 들여 새로 짓는 강남 재건축은 이에 해당되지 않는다.
8·2대책에 따라 청약 가점제 적용도 확대됐다. 이전까지는 일반분양분의 40∼100% 범위 내에서 가점제가 적용됐지만 투기과열지구인 강남권은 전용 85㎡ 이하인 물량 모두 가점제가 적용된다. 전용 85㎡를 초과하는 면적의 일반분양분에 대해서는 가점제를 의무적으로 적용하지 않아도 됐지만 8·2대책에 따라 50% 가점제를 적용해야 한다. 가점제란 무주택기간과 부양가족수 등에 추가 점수를 줌으로써 당첨 우선권을 주는 제도다.
 |
<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다> |
가점제의 경우 강남권 분양에 당첨된 사람은 대구나 부산 등 다른 지역의 분양아파트를 당첨받을 수도 없게 된다. 전국 차원에서 가점제로 당첨된 사람과 당첨된 가구에 속한 사람은 2년간 가점제에 따른 재당첨이 제한된다(추첨제는 가능). 가점이 높은 일부 무주택자가 지방을 돌며 당첨을 받은 후 분양권 전매를 반복하는 것을 막겠다는 것이 정책의 취지다.
이밖에 청약 1·2순위자가 계약을 포기하고 남은 물량에 대한 '내집마련 신청·계약'에서도 추첨제가 아닌 가점제가 우선 적용된다. 분양권 전매의 경우 강남권 재건축은 소유권 등기 전까지 분양권을 되팔수 없다는 '분양권 전매제한'은 지난해 말 11·3대책에서 나왔다.
'대출'도 눈여겨봐야 한다. 강남 재건축은 일반 분양가가 기본적으로 9억원을 넘는다. 8·2대책 이후 강남권 아파트를 분양받으려 하면, 서울 다른 지역에 비해 청약 경쟁률이 낮아도 대출의 벽은 높다는 점을 염두에 둬야 한다.
8·2대책의 중도금대출보증 규제는 강남권에서는 사실상 의미가 없다. 대책에 따르면 9억원 이하 분양아파트는 HUG의 중도금 대출보증이 1가구 당 1건으로 제한되지만 기본적으로 9억원을 넘는 강남권은 지난해 말부터 중도금 집단대출 자체가 불가능했다.
이렇게 보면 이미 강도높은 제한을 받은 강남권 규제 체감도는 서울시내 다른 지역보다 낮을 수 있다. 새로운 점은 주택담보대출(주담대) 요건이다. 투기지역인 강남권에서는 8·2대책으로 주택담보대출을 가구당 1건만 받을 수 있다. 기존에는 LTV(주택담보대출비율)는 40~70% , DTI(총부채상환비율)는 6억원 초과 주택인 경우 등 40% 선에서 대출액이 결정됐다. 하지만 8·2대책 여파로 강남권 LTV·DTI는 나란히 40%로 강화돼 대출가능액수가 줄었다.
이밖에 '새 집 갈아타기'실수요자도 1주택자라면 양도세 중과도 유의해야 한다. 기존 1주택자가 강남 아파트를 새로 분양받아 입주시점에 일시적인 '1가구 2주택'이 될 경우 기존 주택을 팔면 결과적으로 1주택자여서 양도세 중과 부담은 없다. 다만 이를 위해서는 3년 안에 기존 주택을 팔아야 한다.
[김인오 기자]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
名品 財tech story .http://myhyun2004.blog.me/ |
한국공인중개사 산악회 http://cafe.daum.net/kr-mountain |
NAVER BAND 한국공인중개사 산악회 http://band.us/@krmountain |
대표 / 공인중개사 / 김 정현 myhyun2004@naver.com myhyun2015@hanmail.net |
"수익성빌딩 "/"신축용부지" 매수자 대기중.... 매도/매수 의뢰접수합니다. |
金 正鉉 010-3346-6600 Real Estate Buslness & Consulting |
'★★☆지식충전소☆★★ > ※내집 마련^*※' 카테고리의 다른 글
| 사회적 약자 위한 '특별 공급'… 부잣집 자녀들만 혜택 (0) | 2017.09.09 |
|---|---|
| "내집마련신청 등 주택 사전분양은 위법" (0) | 2017.08.30 |
| Q: 투기과열지구인 서울서 청약 1순위인데 ‘1년 거주’ 못 채웠다면? (0) | 2017.08.16 |
| 다자녀·신혼부부 등 아파트 청약 특별공급 자격은? (0) | 2017.08.14 |
| “특별공급 기회 늘어난다”…취소 물량 특별공급 신청자에게 배정 (0) | 2017.08.08 |