4200만원 돌파 강남재건축…"집값거품 부메랑 vs 더 간다"

 

4,200만원 돌파 강남재건축…"집값거품 부메랑 vs 더 간다"

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반포 래미안 아이파크 최고 분양가 경신…3,3㎡당 평균 4240만

분양가상한제폐지後 조합들 분양가 상향조정, 신반포자이 4250만 예상

철거 작업이 완료된 반포 래미안 아이파크 현장 모습/사진=임해중 기자© News1

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(서울=뉴스1) 임해중 기자 = "강남권은 다른 지역에 비해 경기부침 영향을 덜 받지만 단기간에 급등한 분양가가 부메랑으로 돌아올 우려도 있습니다."(반포동 C공인중개업소 관계자)

천정부지 치솟고 있는 강남 재건축 아파트의 분양가격을 놓고 업계에서는 서로 다른 해석이 나온다.

일단 재건축 외에는 신규 아파트를 공급할 길이 없는 강남권 특성상 분양가 상승에 따른 부작용은 제한적이라는 의견이 주를 이룬다.

반면 재건축 단지의 분양가 상승률이 강남권 일반 아파트 매매가격 오름폭을 크게 앞지르고 있어 자칫 집값 거품의 원인으로 작용할 수 있다는 반론도 제기된다.

◇반포동, 분양가 상승 주도…분양가 인상 계속될 듯
22일 업계에 따르면 오는 26일 1순위 청약이 예정된 반포 래미안 아이파크는 3.3㎡당 평균 4240만원에 분양가 승인을 받았다. 전체 829가구 중 일반에 공급되는 물량은 257가구다.

반포동 삼호가든 사거리 인근에 위치한 이 단지는 2013년 공급된 반포동 아크로리버파크 분양가를 넘어설 것으로 예상되면서 철거 전부터 업계의 주목을 받아왔다. 3.3㎡당 평균 4240만원은 그동안 공급된 아파트들 중 최고 가격이다.

강남권에서는 6000가구 규모의 반포자이 및 래미안퍼스티지 입주(2009년) 이후 신흥부촌으로 부상한 반포동 재건축 단지들이 분양가 상승을 주도하고 있다.

반포 아크로리버파크를 시작으로 반포센트럴 푸르지오 써밋, 래미안 아이파크 등 3.3㎡당 평균 분양가격이 4000만원을 넘어선 아파트가 반포동에서 집중적으로 공급된 영향이다.

반포동 공인중개업소 관계자들은 분양가상한제 폐지 이후 추가 분담금을 줄이려는 재건축 조합들이 일반공급 물량에 대한 가격 조정에 나서면서 분양가가 급등한 것으로 분석했다.

사평역 S공인중개업소 대표는 "반포 아크로리버파크가 완판된 이후 분양가격이 3.3㎡당 4000만원이 넘어도 할 만하다는 분위기가 퍼졌다"면서 "일반분양 수익이 늘어나면 그만큼 조합원 분담금을 줄일 수 있는 구조여서 당분간 분양가 상승 기조가 계속될 것으로 보인다"고 말했다.

실제 내달 중순 공급이 예정된 신반포자이(반포한양 재건축)는 3.3㎡당 평균 분양가격이 4250만원 안팎에 책정될 것으로 알려졌다.

이 가격에 나올 경우 하반기에만 최고 분양가격 기록이 2차례 경신되는 것은 물론 올해 반포동에서 공급된 재건축 단지의 평균 분양가격 역시 3.3㎡당 평균 4000만원을 훌쩍 넘어서게 된다.

◇高분양가 논란 강남만 예외? '갑론을박'
이처럼 강남권 재건축 단지들이 연달아 최고 분양가격 기록을 갈아치우자 고(高)분양가에 대한 논란도 제기된다. 이에 대한 업계 시각은 크게 두 가지로 나뉘고 있다.

우선 고분양가에 따른 부작용이 제한적이라는 쪽은 강남은 전통적으로 신규 아파트 공급이 부족했다는 점을 근거로 내세운다. 재건축 외에는 아파트를 공급할 방법이 없고 신규 분양물량도 많지 않아 수요·공급 대비 분양가가 지나치게 높은 수준은 아니라는 것이다.

2000년 이후 현재까지 강남3구에서 재건축·재개발을 통해 신규 공급된 아파트는 1만4000여 가구(일반분양)에 불과하다. 같은 기간 서울에서는 정비사업으로 12만6000여 가구가 공급됐다. 강남에서 재건축·재개발을 통해 공급된 아파트는 서울 전체 물량의 11% 수준에 불과하다.

업계 관계자는 "공급과잉과 가계대출 규제, 시중금리 인상으로 주택경기가 내년 이후 한풀 꺾일 수 있다는 분석이 나오지만 강남에 미치는 영향은 제한적"이라며 "강남은 공급과잉 논란에서 상대적으로 자유로운데다 수요층 역시 대부분 자산가여서 대출규제나 금리인상에도 큰 영향을 받지 않기 때문"이라고 설명했다.

반면 기존 아파트값에 비해 과도하게 오른 분양가가 결국 집값 급락의 원인이 될 수 있다는 우려도 만만찮다. 올해 들어 강남3구의 분양가 상승률은 일반 아파트 가격 오름폭에 비해 3배 이상 높은 20% 안팎을 오가고 있다.

현재 분위기대로 분양가가 계속 오르다보면 가격에 부담을 느낀 수요자들이 계약을 포기하게 되고 이는 미분양 사태로 이어질 수 있다. 또 대·내외적인 경기변수로 내년 이후 주택경기가 한풀 꺾일 경우 집값이 분양가 이하로 떨어질 수 있다는 분석도 나온다.

반포동 C공인중개업소 관계자는 "분양 열기에 편승해 가격을 계속 인상하면 결국 수요자로부터 외면을 받게 된다"며 "지난달 반포동에서 분양된 재건축 단지는 고분양가 논란 이후 일부가구가 미계약 상태로 남아있다"고 말했다.

이 관계자는 "최근 공급된 재건축 단지들 분양가가 워낙 높아 단기간에 시세 프리미엄도 붙기 힘들다"며 "강남이 다른 지역에 비해 경기부침 영향을 덜 받지만 그렇다고 안심만 하고 있을 상황은 아니어서 청약 및 계약에 유의할 필요가 있다"고 덧붙였다.
haezung2212@

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